Innlegg: Nye Jordal Amfi-dommen - på tide å revidere NS 8407

En av de viktigste avklaringene i dommen er at avvik i grunnforholdene - som jo er byggherrens risiko - ikke regnes som en "endring" etter NS 8407 pkt. 31.1. Det er bare såkalte “villede” endringer som omfattes av endringsbegrepet i pkt. 31.1.

Konsekvensen av at avvik i grunnforholdene (og svikt ved byggherrens medvirkning som sådan) ikke skal anses som en “endring” etter NS 8407 pkt. 31. er en betydelig utvidelse av de likviditetsmessige ulempene som entreprenøren får. Som kjent har entreprenøren plikt til å fortsette å utføre omtvistede arbeider, selv om en ikke får betalt. Dette er også kjent som hoppeplikten. Hoppeplikten er imidlertid begrenset opp til 15 % av kontraktssummen, jf, pkt. 31.1. Siden avvik i grunnforhold ikke er omfattet av pkt. 31.1, medfører dette at totalentreprenøren kan ende opp med en likviditetsbelastning som overstiger 15%-begrensningen i pkt. 31.1.

Avvik i grunnforholdene er erfaringsmessig et av de typetilfellene som kan gi størst konsekvenser for et byggeprosjekt. Når endringene kommer tidlig i prosjektet fører dette ofte til at store deler av de øvrige arbeidene vil bli påvirket, og entreprenøren kan her ende opp med en betydelig merkostnad som man ikke får dekket før sluttoppgjøret. I en bransje der marginene er tynne og prosjekter ofte løper over flere år, kan dette tippe balansen mot byggherren og øke risikoen for konflikter eller konkurser blant entreprenører.

Resultatet i dommen er med rette omdiskutert. Dommen ble som avsagt med en dissens på 3-2 i favør førstvoterende. Førstvoterende dommer Arntzen uttalte sågar at man var enig i at sondringen mellom endringer og annet merarbeid (f.eks. avvik i grunnforhold) ville virke prosessdrivende, men at problemene kunne avhjelpes med blant annet den nye standardavtalen NS 8408.

Uttalelsen illustrerer dessverre problemene som vil oppstå dersom NS 8408 blir vedtatt som foreslått og dersom NS 8407 blir stående i sin nåværende form. Begge kontrakter er en totalentreprisekontrakt. Etter NS 8408 pkt. 30.1.1 bokstav c) kan imidlertid totalentreprenøren kreve at det blir utstedt en endringsordre for avvikende grunnforhold, jf. NS 8408 pkt. 18.2 Da vil kostnadene for de avvikende grunnforholdene være omfattet av hoppepliktens ytre ramme etter NS 8408 pkt. 29.3.2 på 25 % av kontraktssummen. Totalentreprenøren har i tillegg krav på å kreve midlertidig betaling etter NS 8408 pkt. 31 dersom arbeidene er omtvistet, og sågar rett til å kreve en ekspertavgjørelse etter NS 8408 pkt. 9.3, jf. pkt. 34.1, som med foreløpig bindende virkning kan treffe avgjørelse om krav på vederlagsjustering til totalentreprenøren.

Ved NS 8407 har totalentreprenøren ingen av disse mulighetene. Med andre ord risikerer totalentreprenøren en mye større likviditetsmessig belastning ved å gjennomføre prosjekter etter NS 8407 fremfor NS 8408. Byggherrer, som jo er den parten som i praksis fastsetter hvilken kontrakt som skal brukes, kan da i ytterste konsekvens se seg tjent med å bruke den mer byggherrevennlige NS 8407-standarden fremfor NS 8408. Det vil i så fall uthule bruksområdet til NS 8408, noe som neppe kan ha vært intensjonen til Standard Norge.

Etter vår mening understreker dette behovet for en revisjon av NS 8407. Spørsmålet har fått enda større aktualitet i lys av Nye Jordal Amfi-dommen.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatternes regning.