Innlegg: Nye Jordal Amfi-dommen - nytt pensum for alle byggherrer og entreprenører

Endringsbegrepet

Saken gjaldt sluttoppgjørstvist etter byggingen av Nye Jordal Amfi. Underveis i prosjektet oppsto flere forhold som skapte forsinkelser og merarbeider, blant annet tilleggsarbeider pålagt av byggherren (egentlige eller villede endringer) og merarbeider som var en følge av byggherrerisiko (uegentlige eller ikke villede endringer). I tillegg kom avtalte opsjoner til utførelse.

Spørsmålet for Høyesterett var om det ved beregningen av 15-prosentgrensen for byggherrens endringskompetanse også skal tas hensyn til merarbeider som følge av byggherrerisiko, eller om kun de egentlige endringsarbeidene skal inngå i denne beregningen. I tillegg tok Høyesterett stilling til om opsjonene skulle inngå i beregningen.

Høyesterett slo fast at det går et grunnleggende skille mellom pålagte endringer og uforutsett merarbeid i risikotilfellene. Det er bare pålagte endringer som innebærer et avvik fra kontrakten og dermed utgjør en endring etter NS 8407 pkt. 31.1. Merarbeid som skyldes forhold byggherren har risikoen for, mente Høyesterett lå innenfor kontrakten, og dermed ikke omfattet av endringsbegrepet. Med det er det avklart at de uegentlige endringene ikke inngår i beregningen av 15-prosentgrensen.

Les også:

PLUSS

PLUSS

Sluttoppgjøret for Jordal Amfi tilbake til lagmannsretten

Høyesterett tok også stilling til om opsjoner kan inngå i beregningen av 15-prosentgrensen eller ikke. Høyesterett betraktet opsjoner som selvstendige avtaleklausuler som lå innenfor kontrakten, med mindre konkrete holdepunkter tilsier at partene har ment noe annet. Opsjoner er dermed som det klare utgangspunktet ikke av omfattet av endringsbegrepet i NS 8407 pkt. 31.1.

Opsjoner kan være omfattende, og vanskelig for entreprenøren å inkludere i planleggingen av arbeidet all den tid det er uvisst om de blir utløst eller ikke. Dette må entreprenøren i så fall være bevisst på, og ev. ivareta i avtalen. Det kan f.eks. presiseres i avtalen at opsjonen skal omfattes av byggherrens endringskompetanse, det kan avtales en frist for utløsning av opsjonen, vederlaget kan splittes opp slik at deler faller innenfor endringskompetansen og deler faller utenfor. Dersom behovet foreligger, kan dette løses på mange måter.

Konsekvensen av at 15% grensen er nådd

I medhold av NS 8407 pkt. 31.1 plikter ikke totalentreprenøren å utføre endringsarbeider ut over 15 prosent netto tillegg til kontraktssummen. Det er ikke uvanlig at entreprenøren likevel utfører arbeidene, samtidig som entreprenøren varsles om at prisene justeres. Men hvilke priser gjelder egentlig når arbeidet utføres uten at partene er enige om det nye vederlaget?

Høyesterett uttalte at spørsmålet må løses på bakgrunn av alminnelige prinsipper for tolkning og utfylling av avtaler, og skisserte tre typetilfeller. Det første tilfellet er hvor byggherren har motsatt seg reviderte priser under henvisning til at 15-prosentgrensen ikke er nådd. Høyesterett konstaterte at partene i denne situasjonen bærer risikoen for egne forutsetninger. Helt konkret betyr det at dersom entreprenøren vinner fram med at grensen var nådd, skal hans reviderte priser gjelde, og dersom byggherren vinner fram med at grensen ikke var nådd, skal kontraktens regler for vederlaget gjelde.

Det andre tilfellet er hvor partene er enige om at 15-prosentgrensen er nådd. Entreprenøren må da anses å ha akseptert at kontraktens betingelser skal gjelde dersom entreprenøren velger å utføre arbeidet til tross for byggherrens avslag av de reviderte prisene. Tilsvarende må byggherren anses for å ha akseptert entreprenørens betingelser, dersom byggherren utsteder nye endringsordrer uten å avslå pristilbudet.

Det tredje tilfellet er hvor entreprenøren fortsetter å utføre endringsarbeider til tross for partenes uttalte uenighet om betingelsene. I slike tilfeller konkluderte Høyesterett med at vederlagsspørsmålet må avgjøres for hver enkelt endringsordre, basert på kontrakten mellom partene, endringsordrer, korrespondanse, møtereferater osv. I disse praktiske tilfellene synes Høyesterett med andre ord å legge til grunn at det ikke eksisterer en regel som kan bidra til å redusere tvisteomfanget. Det er dermed et spørsmål som burde løftes fram ved neste revisjon av NS 8407.

Avslutningsvis presiserte Høyesterett at det ikke var grunnlag for å oppstille en subsidiær regel om «gjengs pris», basert på prinsippet i kjøpsloven § 45, slik lagmannsretten hadde lagt til grunn.

Forsinkelsesrenter

Ved forsinket betaling har entreprenøren krav på forsinkelsesrenter. Men hva skal til for å utløse renteplikten? Starter rentene å løpe selv om fakturaene er mangelfullt dokumentert?

Høyesterett slo fast at dersom dokumentasjonskravet i NS 8407 pkt. 28.1, jf. pkt. 27.4 andre avsnitt ikke er oppfylt, har ikke fakturaen forfalt, og byggherren har rett til å holde betalingen tilbake. Konsekvensen av at fakturaene ikke har forfalt, er videre at forsinkelsesrenter ikke begynner å løpe. Denne avklaringen er viktig for bransjen, idet både forståelsen av regelen og praksis angående dokumentasjon av fakturaer har vært varierende. Praksis rundt dokumentasjon av fakturaene vil muligens fortsette å variere, men konsekvensene av manglende dokumentasjon er i alle fall avklart.

Høyesterett presiserte imidlertid at dokumentasjonskravet må tilpasses karakteren av kravene som faktureres og partenes praksis. Høyesterett avgrenset også dokumentasjonsplikten mot dokumentasjon byggherren har tilgang til fra før.

Høyesterett presiserte videre at byggherren må reise innsigelser mot fakturaen innen betalingsfristen, dersom byggherren mener at dokumentasjonskravet ikke er oppfylt. Dersom det er «helt klart» at dokumentasjon mangler, vil renteplikten likevel ikke utløses selv om byggherren unnlater å reise en særskilt innsigelse mot dokumentasjonen.

Ny behandling i lagmannsretten

Avslutningsvis nevnes det at sakens konkrete utfall ikke er endelig avgjort. Lagmannsretten hadde ikke tolket kontrakten slik Høyesterett slo fast at den skal tolkes, og Høyesterett opphevet dermed deler av lagmannsrettens dom på grunn av rettsanvendelsesfeil. Saken blir derfor sendt tilbake til lagmannsretten for ny behandling.

Høyesteretts dom kan leses i sin helhet her

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.