Replikk: Standard­kontraktenes søksmåls­frist – et nødvendig ris bak speilet

Alle utførelses- og totalentreprisestandarder i bygg- og anleggsbransjen har regler om den økonomiske avregningen mellom partene etter ferdigstillelse og overtakelse – sluttoppgjøret. 

Kort og litt upresist har entreprenøren to måneder på seg etter overtakelse til å sende sitt sluttoppgjør (sluttoppstilling med tilhørende sluttfaktura), hvoretter byggherren har to måneder på seg til å komme med sitt sluttoppgjørstilsvar (innsigelser og motkrav), og til slutt har partene 4 måneder på å bli enige. Er det fortsatt uenighet om endrings- og tilleggskrav 8 måneder etter overtakelse, må entreprenøren iverksette rettslige skritt til avklaring. 

I motsatt fall tapes posisjonen. Hensikten spinger i øynene; det må legges til rette for en forholdsvis rask og effektiv sluttoppgjørsprosess. Noe annet ville være samfunnsøkonomisk uforsvarlig. 

I sitt innlegg på her på Bygg.no 1. september 2025, foreslår Knag at denne søksmålsfristen bør kunne avbrytes eller forlenges ved begjæring om utenrettslig mekling, eksempelvis slik at søksmålsfristen automatisk forlenges med fire måneder «dersom en av partene innen fristen krever mekling».

Med åpenbar fare for at noen vil hevde at vi her fremsnakker vårt eget levebrød, men med visshet om at det samme i så fall kan sies om innlegget til Knag; vår erfaring er at en kombinasjon av rettslige skritt og etterfølgende mekling ofte er det mest effektive.

Utfordringen er at i den perioden sluttoppgjørsavklaringer pågår, vil entreprenøren regelmessig måtte innfinne seg med å innta rollen som byggherrens bank og bærer av hele likviditetsbelastningen. 

Det er stort sett entreprenøren som har et utestående i sluttoppgjøret. Dersom byggherren mener å ha motkrav, hensyntar han dette ved å utøve tilbakehold i entreprenørens vederlag, berettiget eller uberettiget. 

For entreprenøren kan det derfor være helt avgjørende for likviditeten å fremtvinge en avklaring, mens for byggherren vil det økonomiske incitamentet for en rask løsning ofte være vesentlig mer begrenset.

Vår erfaring er at søksmålsfristen på åtte måneder fra overtakelse i slike tilfelle virker som et effektivt ris bak speilet. Dersom forhandlingene om sluttoppgjøret ikke skrider fremover, kan og må entreprenøren på et tidspunkt iverksette rettslige skritt. 

I det fjerne blinker dermed muligheten/redselen for en rettsprosess med hovedforhandling og dom. Dette ansporer begge parter til realitetsorientering, og dermed til utøvelse av mer edruelighet enn tilfellet ofte er når uenigheten diskuteres uten at saken er bragt inn for retten. Det ligger i meklingens natur at en part ensidig kan velge å si nei til et tilbud eller forslag om løsning. 

Det er erfaringsmessig (for) lett for en part å si nei dersom den eneste konsekvensen av en mislykket mekling er at man rykker tilbake til status Q. 

Dersom saken derimot er bragt inn for domstolen, er den potensielle nedsiden ved å si nei langt større.

Domstolenes rettsmeklingsinstitutt, ofte kombinert med bruk av ekstern fagkyndig co-mekler, er en billig og effektiv tvisteløsningsmekanisme, som sørger for at det alt vesentlige av de sluttoppgjørsuenigheter som bringes inn for retten løses i minnelighet. 

Utenrettslig mekling er også en mulighet som ofte benyttes etter at søksmål er tatt ut. Det å gi partene mulighet til å utsette eller avbryte søksmålsfristen ved å kreve mekling vil nok kunne gi færre stevninger, men ikke nødvendigvis færre hovedforhandlinger (som er der de store kostnadene pådras). 

Og om et vanskelig sluttoppgjør blir noe raskere og mer effektivt avklart ved å fjerne riset bak speilet som søksmålsfristen utgjør, er vi usikre på.

Dette er en replikk til advokat og mekler Alf Johan Knags innlegg på Bygg.no 1. september 2025. Meninger i innlegget står for forfatterens regning.