Innlegg: Bedre byggesaker krever klarere planer

Et system som i praksis er to systemer

Plan- og bygningsloven bygger på et klart skille: Areal- og reguleringsplaner fastsetter hva og hvordan det skal bygges, dispensasjon er unntaket. I praksis har dette utviklet seg til et todelt system.

På papiret ligger prosjektets rammer i reguleringsplanen. I realiteten avgjøres sentrale spørsmål i byggesaken gjennom dispensasjoner fra utnyttelse, høyde, formål eller tekniske krav.

Dette har flere årsaker.

For det første er planer ofte grove og generaliserte. De skal balansere hensyn over tid, og gir rom for tolkning. For det andre er mange forhold bevisst utsatt, enten gjennom rekkefølgekrav eller åpne bestemmelser. For det tredje gir dispensasjonsadgangen en fleksibilitet som både kommuner og utbyggere i praksis benytter seg av.

Resultatet er at verdien av en eiendom ofte ikke bestemmes av hva planen sier, men av hva man antar å kunne få til i etterkant. Risikoen for at prosjekter stopper opp blir større. Det fører også til at byggesaker kan ta lang tid.

Problemet er utydelige rammer

Dispensasjonspraksisen er i stor grad et svar på at areal- og reguleringsplanene ikke gir tilstrekkelig klare eller oppdaterte rammer. Omfattende bruk av dispensasjoner er derfor et symptom på et større problem.

Så lenge planene er lite presise, eller ikke reflekterer faktisk ønsket utvikling, vil behovet for dispensasjoner bestå.

Økt forutsigbarhet og raskere saksbehandling

Dersom målet er økt forutsigbarhet og raskere saksbehandling, finnes det flere tiltak som adresserer årsaken til problemet.

For det første bør planene i større grad fungere som reelle beslutningsgrunnlag for gjennomføring. Det forutsetter tydeligere bestemmelser om utnyttelse, høyder og rammer, og mindre bruk av åpne bestemmelser som først fylles med innhold i byggesaken. Ønsket fleksibilitet bør i større grad håndteres i plan, ikke gjennom etterfølgende dispensasjoner.

For det andre bør kommunene i større grad synliggjøre sin dispensasjonspraksis. I dag er dette ofte implisitt kunnskap, som skaper asymmetri mellom aktører og gjør risikoen lite transparent. En mer eksplisitt praksis vil kunne redusere behovet for spekulasjon.

For det tredje bør dispensasjonsinstituttet rendyrkes. Dersom dispensasjon skal være et unntak, må det også praktiseres som et unntak. Alternativt må man erkjenne at det er en integrert del av systemet, og regulere det deretter, eksempelvis gjennom klarere kategorier av avvik som normalt aksepteres.

Endelig bør partene i eiendomstransaksjoner i større grad håndtere denne risikoen eksplisitt. I dag ligger dispensasjonsforutsetninger ofte innbakt i pris og forventninger, uten å være tydelig regulert. Det øker konfliktnivået når forutsetningene ikke slår til.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.