Innlegg: Ny dom fra Høyesterett - NS 8406 åpner ikke for overtakelse ved bruk

Dommen avgjør et spørsmål mange i bygge- og anleggsbransjen kjenner seg igjen i: Kan et kontraktsarbeid anses overtatt uten at det er gjennomført en formell overtakelsesforretning etter NS 8406? Høyesteretts svar er klart nei. Etter NS 8406 skjer overtakelse ved overtakelsesforretning. Standarden suppleres ikke av regler om overtakelse ved brukstakelse.

Bakgrunnen for tvisten

Saken gjelder en kontrakt om bygging av gang- og sykkelvei på strekningen Tesliåsen–Sæterbakken i Trondheim kommune. Kontrakten ble inngått 8. juli 2021 mellom Tesliåsen AS og BVT Entreprenør AS, og er basert på NS 8406.

Underveis i prosjektet ble entreprenøren kjent med at det var vesentlig mer masser i traseen enn prosjekteringsunderlaget hadde lagt opp til, og det ble sendt en rekke endringsmeldinger fra april til november 2022. Partene gjennomførte befaring 31. mai 2022, hvor kontraktsarbeidet ble gjennomgått og enkelte mindre avvik ble påpekt, samtidig som det ikke var bestridt at anlegget i all hovedsak var ferdig på dette tidspunktet.

Les også:

Innlegg: Høyesterett avklarer - overtakelse skjer ikke ved brukstakelse

Det ble likevel ikke innkalt til og gjennomført overtakelsesforretning etter denne befaringen, fordi partene var uenige om kostnadene ved masseforflytningene og om mangler ved dokumentasjonen. Entreprenøren innkalte senere til overtakelsesforretning 24. november 2022, og denne ble gjennomført 2. desember 2022 uten at byggherren møtte. Byggherren mente da at kontraktsarbeidet allerede var overtatt i mai eller juni 2022, og at entreprenørens krav derfor var prekludert.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett tok utgangspunkt i de alminnelige prinsippene for tolkning av standardkontrakter og understreket at slike avtaler som hovedregel skal tolkes objektivt. Det skal sterke grunner til for å fravike det som følger av en naturlig forståelse av ordlyden.

Den sentrale bestemmelsen for Høyesterett var NS 8406 punkt 24.1 første ledd, hvor det fremgår at kontraktsarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning. Etter Høyesteretts syn tilsa en ren ordfortolkning at overtakelse bare finner sted ved overtakelsesforretning, og åpnet ikke for andre alternative overtakelsesmåter.

Denne forståelsen ble ytterligere underbygget av NS 8406 punkt 24.6 vedrørende byggherrens urettmessige brukstakelse. I denne bestemmelsen fremgår det at byggherren, utover det som følger av punkt 24.5, ikke har rett til å ta kontraktsarbeidet i bruk før overtakelsen uten entreprenørens samtykke. Høyesterett påpekte at slik brukt utgjør mislighold, og at dette talte klart for at brukstakelse ikke er en alternativ overtakelsesmåte.

Høyesterett la også vekt på standardens system. Etter NS 8406 punkt 24.2 skal det føres en detaljert protokoll fra overtakelsesforretningen. Den skal blant annet opplyse om hvem som deltok, hvilke mangler som eventuelt foreligger, frister for utbedring og om kontraktsarbeidet overtas eller nektes overtatt. Protokollen har som formål å bidra til notoritet og sørge for at overtakelsesforretningen er et klart skjæringstidspunkt. Overtakelsen fungerer også som skjæringstidspunkt for flere forhold i NS 8406, som blant annet dagmulkt og sluttoppstilling. Dette forutsetter at overtakelsestidspunktet kan identifiseres på en entydig måte, noe som underbygget at byggherren først overtar ved gjennomføring av overtakelsesforretning.

I sin vurdering trekker også Høyesterett linjene bakover i standardhistorikken. Høyesterett peker på at eldre standarder som NS 3401 og NS 3430 åpnet for bruksovertakelse, men at senere standarder som NS 3431, bygger på at overtakelse skjer ved overtakelsesforretning som eneste fremgangsmåte. Ifølge Høyesterett fremstår dette som et bevisst valg fra standardutviklernes side for å sikre et entydig overtakelsestidspunkt med klare rettsvirkninger.

På denne bakgrunn avviste Høyesterett anførselen om at NS 8406 åpnet for overtakelse ved bruk som alternativ overtakelsesmåte. Bakgrunnsrett kan være relevant når avtalen ikke gir en klar løsning, men her mente Høyesterett at ordlyden og systematikken i kapittel 24 var entydig. Konklusjonen ble derfor at overtakelse av kontraktsarbeidet etter NS 8406 skjer ved overtakelsesforretning i tråd med kapittel 24.

Hva betyr dommen for bransjen?

Dommen sender et tydelig signal om at formalitetene i NS 8406 må tas på alvor, og etter vår vurdering må tilsvarende gjelde for NS 8405 og NS 8407. Overtakelsesforretning må gjennomføres i tråd med standardvilkårene dersom partene ikke har avtalt noe annet. En avvikende avtale om overtakelsesmåte må eventuelt være klar.

For byggherrer betyr dette at man ikke bør basere seg på at bruk eller passivitet hos entreprenøren automatisk utløser rettsvirkningene som ellers knytter seg til overtakelse. For entreprenører er dommen en påminnelse om å innkalle til overtakelsesforretning i tide og sørge for at prosessen blir dokumentert på den måten NS 8406 forutsetter.

Og for begge parter er lærdommen den samme: Dersom man ønsker en annen løsning enn den standarden legger opp til, må det avtales tydelig.

Høyesterett rydder her av veien et spørsmål som i praksis kan få stor betydning for den videre håndteringen av kontraktsforholdet; som dagmulkt, sluttoppgjør, reklamasjonsfrister og søksmålsfrister. Det gjør dommen relevant langt utover den konkrete tvisten om gang- og sykkelveien i Trondheim.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.