Innlegg: Høyesterett avklarer - overtakelse skjer ikke ved brukstakelse

Saken gjaldt sluttoppgjør etter bygging av en gang- og sykkelvei i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406 (Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt).

Avtalt sluttfrist var 10. juni 2022. 31. mai 2022 ble det avholdt en befaring av kontraktsarbeidet. Formålet med befaringen var å avklare om arbeidene var ferdigstilt, slik at det kunne gjennomføres overtakelsesforretning på avtalt sluttfrist 10. juni.

Partene var enige om at arbeidene i det vesentlige var ferdigstilt på dette tidspunktet. Befaringen ble ikke protokollført.

Les også:

Innlegg: Ny dom fra Høyesterett - NS 8406 åpner ikke for overtakelse ved bruk

Etter befaringen ble det hverken innkalt til eller gjennomført overtakelsesforretning til avtalt sluttfrist. Det ble ikke utført arbeid av betydning på entreprisen etter dette, og gang- og sykkelstien ble tatt i bruk av publikum sommeren 2022.

I e-post av 22. september 2022 ba byggherren entreprenøren om å innkalle til overtakelsesforretning, fremmet krav om dagmulkt, og satte frist på 14 dager for innsending av sluttoppgjør.

Entreprenøren svarte 27. september 2022 at overtakelsesforretning allerede var avholdt «31. juni». Byggherren opplyste deretter 18. oktober 2022, etter at fristen de hadde satt for sluttoppgjør var utløpt, om at de tok denne påstanden «til etterretning».

Entreprenøren sendte ikke sluttoppgjør innen 14-dagersfristen fastsatt av byggherren, men innkalte til overtakelsesforretning 2. desember. Overtakelsesforretningen ble avholdt uten at byggherren var til stede. Entreprenøren sendte deretter sluttoppstilling ved stevning til Trøndelag tingrett 2. desember 2022 og sluttfaktura 6. desember 2022. I sluttfakturaen medtok entreprenøren en rekke tilleggskrav for massetransport, som ved hovedforhandlingen beløp seg til om lag 4,1 millioner kroner.

Byggherren motsatte seg betaling av tilleggskravene, og anførte blant annet at kravene var prekludert (tapt) fordi fristen for sluttoppgjør var oversittet og at overtakelse måtte anses gjennomført 10. juni 2022. Som grunnlag for overtakelse 10. juni ble det vist til at gang- og sykkelveien på dette tidspunktet var tatt i bruk, og at NS 8406 måtte suppleres av deklaratorisk rett som åpner for bruksovertakelse. Uansett mente byggherren at partene høsten 2022 hadde avtalt at overtakelse hadde funnet sted.

På denne bakgrunn mente byggherren at de hadde satt en gyldig og preklusiv frist for sluttoppgjøret ved e-posten i september 2022, og at alle tilleggskrav i sluttoppgjøret var prekludert som for sent fremsatt etter NS 8406 punkt 25.1 jf. 24.4.

Entreprenøren anførte at tilleggskravene var i behold. Det ble vist til at det er en betingelse for preklusiv frist om innsendelse av sluttoppgjør etter punkt 25.1 at overtakelse allerede er avholdt, og at overtakelse først hadde skjedd ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Fristen satt av byggherren var dermed hverken gyldig eller preklusiv.

Hovedspørsmålet for Høyesterett var om byggherren kunne anses å ha overtatt kontraktsarbeidet uten at overtakelsesforretning var avholdt i samsvar med NS 8406. Mer konkret vurderte Høyesterett følgende spørsmål:

1. Åpner NS 8406 for overtakelse ved bruk? Og hvis ikke,
2. Hadde partene inngått en tilleggsavtale om rettslig overtakelse av kontraktsarbeidet 10. juni 2022?

Høyesteretts vurdering

Høyesterett foretok en objektiv tolkning av NS 8406 punkt 24.1 og 24.6. Retten pekte på at ordlyden i punkt 24.1 er klar: Når det følger av bestemmelsen at «Kontraktarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning", tilsier dette at overtakelse etter standarden kun kan skje ved overtakelsesforretning. Bestemmelsen åpner derfor ikke for andre alternativer, eksempelvis brukstakelse.

Videre fremhevet retten at punkt 24.6 eksplisitt definerer byggherrens brukstakelse uten entreprenørens samtykke som mislighold av kontrakten, ikke som en overtakelse.

Retten viste også til at den historiske utviklingen av standardavtalene også underbygget dette. Mens man i tidligere standarder (f.eks. NS 3401 og 3430) hadde bestemmelser som åpnet for overtakelse ved bruk, hadde bransjeorganisasjonene ved utformingen av de nye standardene tatt et bevisst valg om å fjerne overtakelse ved bruk (bruksovertakelse) som alternativ. Dette sikrer et entydig skjæringstidspunkt med høy grad av notoritet.

Videre avviste Høyesterett at bakgrunnsretten kunne supplere standardavtalen når standarden er såpass klar på dette punktet.

Førstvoterende formulerte sin konklusjon slik:

Min konklusjon, basert på standardkontraktens ordlyd, formål, system og historikk, er at overtakelse av kontraktsarbeidet bare kan skje ved en overtakelsesforretning i tråd bestemmelsene i NS 8406 kapittel 24.

Byggherren fikk heller ikke medhold i sin anførsel om at partene hadde avtalt overtakelse 10. juni. Høyesterett fant at byggherren ikke hadde ført tilstrekkelige bevis for at partene, uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd, var enige om at kontraktsarbeidet ble overtatt av byggherren 10. juni 2022.

Høyesterett konkluderte deretter med at overtakelse først fant sted ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Entreprenørens krav var derfor ikke prekludert.

Våre tanker om dommen

Dommen markerer et endelig punktum for diskusjonen om bruksovertakelse i moderne NS-kontrakter. Dommens uttalelser om brukstakelse er på linje med tidligere underrettspraksis og er derfor ikke særlig overraskende. Gitt den klare ordlyden i dagens entreprisestandarder, hadde domstolen i realiteten få alternativer.

Aktører i bygge- og anleggsbransjen kan derfor ikke lenger benytte det tidligere systemet med bruksovertakelse som en hvilepute og alternativ til formell overtakelsesforretning.

Overtakelse skjer ved en overtakelsesforretning etter standarden. Dette med mindre det foreligger holdepunkter for at partene, enten via avtale eller konkludent adferd, er enige om at overtakelse har skjedd til tross for at overtakelsesforretning ikke er avholdt.

Etter dagens standarder er det kun entreprenøren som formelt skal innkalle til overtakelsesforretning. I langt de fleste tilfeller vil det være i entreprenørens interesse i å sende innkalling til overtakelsesforretning når kontraktsarbeidet er ferdigstilt, blant annet for å unngå eller redusere et krav om dagmulkt.

Men også byggherrer vil kunne ha interesse av at man får på plass et tydelig tidspunkt for overtakelse, slik også saken for Høyesterett illustrerer. Dersom entreprenørens innkalling drar ut i tid og kontraktsarbeidet er ferdigstilt og kan overtas, mener vi at også byggherrer etter denne dommen bør etterspørre innkalling til og gjennomføring av en formell overtakelsesforretning for å sikre forutsigbarhet for begge parter.

Saken gjaldt en kontrakt basert på NS 8406, men dommen vil også ha betydning i kontrakter basert på NS 8405, 8407 og 8408, samt underentreprisestandardene.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.