Innlegg: Ny dom fra Høyesterett - hvor svak kan fremdriften være før byggetillatelsen faller bort?

Lovteksten Høyesterett vurderte var deler av den nå opphevede plan- og bygningsloven 1985 § 96 første ledd. De aktuelle delene av bestemmelsen er tilnærmet likt formulert i dagens plan- og bygningslov (i deler av § 21-9 første ledd), så dommen har betydning også for forståelsen av dagen lov. Den aktuelle lovteksten i dagens lov lyder:

«Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år.»

Høyesterett måtte ta stilling til om tiltaket (byggeprosjektet) hadde vært innstilt i mer enn to år, slik at byggetillatelsen hadde falt bort.

Vurderingen skal gjøres ut fra en sammenhengende toårsperiode

Høyesterett avklarte at «Om en tillatelse har falt bort som følge av at tiltaket innstilles i lengre tid enn to år, må vurderes ut fra en sammenhengende toårsperiode» (understreket her). Man skal altså ikke legge sammen flere perioder med stillstand i den samlede byggeperioden med den virkning at tillatelsen bortfaller når tiltaket til sammen har vært innstilt i mer enn to år. Byggeprosjektet må være innstilt sammenhengende i mer enn to år før tillatelsen faller bort.

Men hvor omfattende arbeider må til for å unngå at tiltaket regnes som innstilt?

Generelle uttalelser om hvor omfattende arbeider som må til

Høyesterett oppsummerer slik:

«Om en tillatelse har falt bort som følge av at tiltaket innstilles i lengre tid enn to år, må vurderes ut fra en sammenhengende toårsperiode. Arbeidet som utføres i denne perioden må gi et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket for at det ikke skal regnes som innstilt. Hvor mye som skal til før denne nedre grensen er passert, må vurderes konkret i lys av tiltakets karakter og omfang. Arbeid som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet, er uansett ikke tilstrekkelig til å hindre at tiltaket regnes som innstilt.»

Det som vil avbryte toårsfristen er altså at det utføres arbeider som gir «et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket». Arbeid «som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for tiltaket som helhet» overstiger ikke denne terskelen.

Høyesterett ville ikke definere terskelen ut fra en overordnet tidshorisont på en slik måte at det for å avbryte toårsfristen ville kreves «en reell fremdrift i arbeidene med sikte på å fullføre arbeidet innen rimelig tid». Lagmannsretten hadde lagt et slikt synspunkt til grunn, men Høyesterett var ikke enig.

Nokså lav terskel for å beholde byggetillatelsen

Den konkrete saken for Høyesterett gjaldt ifølge dommen en byggetillatelse gitt i 2001 «til å bygge en stor enebolig med integrert garasje og et tilnærmet like stort uthus der det foruten garasje var planlagt lager og bod. Tomten er på noe over fire mål». Høyesterett vurderte arbeidene utført i perioden 2002 til 2016. Arbeidene er kort oppsummert slik innledningsvis i dommen:

«Arbeidet på tomten tok til i 2002. A gjorde primært arbeidet selv, og dekket kostnadene med lønnsintekter uten å ta opp lån. I årene som fulgte ble det arbeidet på eiendommen, men i forhold til totalprosjektet var fremdriften begrenset. Det ble utført grunnarbeider, støping av grunnmur og andre vegger som skulle være i betong. Arbeidet med husets murer gikk frem til 2009, deretter ble det stort sett arbeidet med grunnmur og støp for garasjen.»

Flere detaljer om arbeidene kan leses i dommen, herunder eksempelvis at det i 2015 ble bygd et overvannsbasseng.

Høyesteretts vurderte de konkrete arbeidene slik:

«Samlet sett har fremdriften vært moderat og beskjeden i forhold til tiltakets totale omfang, men det har i hver toårsperiode funnet sted arbeider som reelt bidrar til ferdigstillelsen av tiltaket. Arbeidene kan etter mitt syn ikke karakteriseres som bagatellmessige eller anses å være uten nevneverdig betydning. Tillatelsen fra 2001 har derfor ikke falt bort …»

Terskelen ble altså lagt nokså lavt.

Hvert tiltak/prosjekt må naturligvis vurderes konkret for å ta stilling til hva som skal til av arbeider for at tiltaket ikke skal anses innstilt. Høyesterett sier som nevnt at hvor mye som skal til «må vurderes konkret i lys av tiltakets karakter og omfang». Dommen gir imidlertid nyttig veiledning.

Dommen ble avsagt under dissens 3-2.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.