Dramatisk fall innen næringseiendom

Det viser en analyse Deloitte har gjort av 148 av de største eiendomsselskapene i Norge basert på siste avlagte regnskap.

Undersøkelsen viser at hele 37 prosent av disse eiendomsselskapene har en gjeld på over 10 ganger inntjening (EBITDA).

Dermed anses de å være i en «kritisk sone», noe som kan medføre blant annet likviditetsutfordringer og dårligere «rating».

Dette var en oppgang på syv prosentpoeng sammenlignet med to år tidligere.

– Slik vi ser det, og hovedfunn fra analysen, er at både volumet av transaksjoner og verdien av disse har gått mye ned, sier Hans Ola Haavelsrud, Partner i Deloitte Financial Advisory, og Daniel Haugestad Pedersen i eiendomsgruppen i Deloitte Financial Advisory.

Transaksjonsverdiene for næringseiendom i Norge har ifølge undersøkelsen falt med 64 prosent fra 2021 til 2023. Gjennomsnittlig transaksjonsverdi er ned 52 prosent til 243 millioner fra 507 millioner i samme periode.

I likhet med boligmarkedet, er markedet for næringseiendom rammet hardt av rentestigningen.

– Næringseiendom er ofte en attraktiv investering fordi det ofte har høyere yield enn boligeiendom. Det er ofte lange kontrakter som gir stabil inntjening, som er viktig for långivere og profesjonelle investorer, samtidig som det ofte trenger betydelige investeringer. Med høy belåning er næringseiendom sensitiv til økonomiske nedgangstider, sier Haavelsrud.

Mer sårbare når rentene øker

Eiendomsselskapene blir mer sårbare når rentene øker og verdien på eiendommene synker. Ifølge Deloitte er det mange faktorer i eiendomsbransjen som blir påvirket av en høyere rente og det er forskjellige meninger om hva som er viktigst, men eiendomsverdier går som regel ned når renten går opp.

Daniel Haugestad Pedersen i Deloitte peker på noen av årsakene til at det skjer:

– Høyere renter gjør at det blir både dyrere å betjene lån, og vanskeligere å få nye lån. Dette reduserer både tilgangen på ny kapital og etterspørsel i markedet. Samtidig fører økt kapitalkostnad til at verdisettingen av fremtidige leieinntekter reduseres, som er et viktig element i hvordan investorer verdsetter sine investeringer, sier han.

Milliardgjeld som forfaller

En rekke selskaper har ifølge Deloitte milliardgjeld som forfaller de neste årene. Høye renter, økt gjeldsgrad og fallende eiendomsverdier fører til at stadig flere er i risikosonen for å komme i brudd med gjeldsbetingelsene.

– Selskaper som opplever høy gjeld kombinert med fallende inntjening risikerer å havne i brudd med lånevilkår, sier Haavelsrud og peker på «Net debt to EBITDA» som et eksempel på en viktig likviditetsindikator.

– Det viser til gjeld og evnen til å betjene dette med inntjeningen til selskapet. Høy «Net debt to EBITDA» medfører risiko for at selskapet må refinansiere, og det er ofte vanskelig i en situasjon med mindre kapital i markedet, sier Haavelsrud.

I analysen av eiendomsmarkedet, ser Deloitte blant annet at andelen av utenlandske kjøpere også har falt. Ifølge Deloittes tall har andelen internasjonale kjøpere i Norge falt med 13 prosent fra 2021 til 2023, til 21 prosent i 2023.