I de fleste bygge- og anleggsprosjekter er betalingen innrettet slik at entreprenøren i realiteten gir betydelige kreditter til byggherren. Det er derfor viktig for entreprenøren at en så langt som mulig sikrer denne kreditten ved kontraktsinngåelsen, og at en under utførelsen raskt tar grep dersom byggherren ikke betaler ved forfall. Dersom entreprenøren ikke gjør dette, risikerer han å lide store økonomiske tap.
Vårt firma bistår regelmessig entreprenører som får problemer når byggherren slutter å betale, og vi vil i denne artikkelen skissere hvilke tiltak entreprenøren har til rådighet og som han bør vurdere for å sikre sine rettigheter.
Problemstillingene er stort sett sammenfallende hvor underentreprenøren ikke får oppgjør fra hovedentreprenøren. I artikkelen vises det kun til bestemmelsene i NS 8405, men også de øvrige standardkontraktene inneholder i stor grad tilsvarende bestemmelser.
1. Mulige tiltak ved kontraktsinngåelsen
1.1 Avtale betalingsplan
Etter standardkontraktene kan entreprenøren kreve avdrag etter hvert som utførelsen skjer. Faktura sendes normalt hver måned med 28 dagers betalingsfrist. Dette innebærer at bygg-herren i praksis vil få inntil 2 måneder kreditt. I tillegg vil byggherren gjennom ordningen med innestående oppnå kreditt frem sluttoppgjøret med inntil 5 % av kontraktssummen.
I praksis er det flere måter å redusere kreditteksponeringen på ved avtaleinngåelsen. En mulighet er å avtale en ”fortung” betalingsplan hvor avdragene i realiteten ligger i forkant av produksjonen. En annen mulighet er at man avtaler en hyppigere fakturering, for eksempel hver 14. dag. Resultatet er i begge tilfeller at gapet mellom utført - og betalt arbeid blir mindre.
1.2 Byggherrens sikkerhetsstillelse
Etter NS 8405 pkt. 9.3 skal byggherren stille en sikkerhet for oppfyllelse av sine kontrakts-forpliktelser. Sikkerheten skal normalt utgjøre 15 % av kontraktssummen.
Sikkerheten skal stilles som selvskyldnerkausjon fra bank, forsikringsselskap eller annen finans-institusjon. Som entreprenør bør en bør tenke seg godt om før en aksepterer at byggherren ikke stiller sikkerhet, i alle fall hvis det ikke er en offentlig byggherre. Tilsvarende bør en være kritisk til at byggherren stiller en dårligere sikkerhet enn hva standarden krever, for eksempel i form av en konserngaranti.
Dersom det er avtalt sikkerhetsstillelse, er det viktig at man følger opp at sikkerheten rent faktisk blir stilt, og at det ikke stilles en dårligere sikkerhet enn hva som er avtalt. Det skjer ikke sjelden at avtalte sikkerheter ikke blir stilt fordi ingen følger dette opp. I denne forbindelse er det viktig å huske på at entreprenøren ikke plikter å starte utførelsen før man mottar byggherrens sikkerhets¬stillelse.
Det er mulig å avtale en garanti som åpner for umiddelbar utbetaling etter forfall – såkalte påkravsgarantier eller ”on-demand” garantier. Dette vil i så fall gjerne bli møtt med tilsvarende krav fra byggherren.
2. Tiltak som bør vurderes ved uteblitt betaling
2.1 Innledning
Dersom byggherren unnlater å betale ved forfall, er det er et dårlig tegn som bør få entreprenørens varsellamper til å lyse. Unnlatt betaling vil ofte være første tegn på at bygg¬herren har økonomiske problemer og i verste fall kan være på vei mot en konkurs.
En konkurs hos byggherren vil normalt ramme entreprenøren hardt, og det er derfor viktig at det tas grep raskest mulig.
En utfordring i denne forbindelse er at byggherren har rett til å tilbakeholde oppgjør til sikring av berettigede krav. Slikt tilbakehold kan bl.a. være begrunnet med forsinket produksjon, feil som avdekkes allerede før overtakelse, eller uenighet om tillegg og/eller fradrag. Erfaringsmessig vil omfanget av omtvistede krav øke når byggherren har betalingsproblemer.
Byggherren har risikoen for at hans tilbakehold er berettiget, men samtidig har entreprenøren risikoen for at han har rettslig grunnlag for å stanse arbeidene eller eventuelt heve kontrakten.
Det er viktig å være oppmerksom på at entreprenøren vil kunne pådra seg et omfattende erstatningsansvar dersom arbeidene stanses eller kontrakten heves uten at det er rettslig grunnlag for slike aksjoner.
2.2 Tilbakehold av materialer
Etter NS 8405 pkt. 40.1 blir kontraktsarbeidet byggherrens eiendom etter hvert som det utføres, selv om det ikke er betalt. Entreprenøren kan derfor ikke utøve tilbakeholdsrett i det utførte arbeidet.
Materialer som er tilført byggeplassen, og som senere skal bygges inn, blir imidlertid først byggherrens eiendom når byggherren har betalt dem. Entreprenøren kan derfor utøve tilbakeholdsrett i materialene inntil de er anvendt i byggearbeidet. Et vilkår for slik tilbakehold er at materialene er tilstrekkelig individualisert. Som entreprenør bør en derfor sørge for at materialer som ikke er betalt, holdes adskilt fra de øvrige materialene på byggeplassen.
2.3 Stansing
Etter NS 8405 pkt. 30.2 har entreprenøren rett til å stanse utførelsen dersom byggherren vesentlig misligholder sin betalingsforpliktelse, eller det er klart at slikt mislighold vil inntre. Entreprenøren må skriftlig varsle stansing 24 timer i forveien.
Ved å sende varsel om stansing vil en ofte kunne fremtvinge betaling fra byggherren for det arbeidet som er utført. Ved å gjennomføre stansingen vil en i tillegg unngå at man utfører mer arbeid som en ikke får betalt for.
Det er grunn til å være oppmerksom på at selv om entreprenøren har stanset utførelsen, har han fortsatt risikoen for eventuell skade som skulle oppstå på kontraktsarbeidet. Det er derfor viktig at byggeplassen sikres forsvarlig når arbeidet stanses.
Stansing er et alvorlig tiltak. Dersom det viser seg at byggherren hadde rett til å holde tilbake betalingen, vil stansingen være urettmessig. Entreprenøren vil da kunne pådra seg et betydelig erstatningsansvar. Entreprenøren bør derfor foreta en grundig vurdering før man foretar stansing, og i mange tilfeller vil det vil være en god investering å kontakte advokat i forkant.
2.4 Heving
Dersom betalingssituasjonen ikke bedrer seg, vil entreprenøren på nærmere vilkår kunne heve avtalen. Etter NS 8405 pkt. 39 kan hver av partene heve kontrakten dersom den andre parten vesentlig misligholder sine kontraktsforpliktelser, eller det er klart at vesentlig mislighold vil inntre. Entreprenøren kan også heve kontrakten dersom byggherren går konkurs eller bevislig blir insolvent.
Entreprenøren kan imidlertid ikke heve dersom det uten ugrunnet opphold blir stilt betryggende sikkerhet for rettidig oppfyllelse av den gjenstående del av byggherrens forpliktelser.
Før heving iverksettes skal byggherren skriftlig gis en rimelig frist til å rette forholdet. Hvis entreprenøren ønsker å heve som følge av vesentlig betalingsmislighold eller som følge av manglende sikkerhetsstillelse, skal en frist på 7 dager normalt anses rimelig.
Heving må skje skriftlig. Risikoen for kontraktsarbeidet går over på byggherren når byggherren mottar hevings¬erklæringen.
Etter at hevingserklæringen er mottatt av byggherren, kan entreprenøren avslutte arbeidet og forlate byggeplassen. Før entreprenøren forlater byggeplassen skal han i rimelig utstrekning sikre utført arbeid, materialer og utstyr mot skade, jf. NS 8405 pkt. 39.2.
2.5 Fremme krav mot garantisten
Dersom byggherren har stilt sikkerhet, kan entreprenøren fremme krav mot garantisten.
Så lenge det er stilt en selvskyldnerkausjon kan en fremme krav mot garantisten så snart forfallstiden er oversittet. Det er ikke nødvendig at entreprenøren først har forsøkt å inndrive kravet hos byggherren. Likevel vil garantisten kunne gjøre gjeldende de samme innsigelser mot kravet som byggherren. I praksis er det derfor vanskelig å få dekning for omtvistede krav før en tvist eventuelt er avgjort.
Dersom byggherren skulle gå konkurs før tvisten er avgjort, kan det bli nødvendig å ta ut søksmål mot garantisten. Dette skal i så fall gjøres etter bestemmelsene om tvister mellom byggherren og entreprenøren, se omtalen nedenfor.
Erfaringsmessig kan det tenkes at den garantien som er stilt, ikke tilfredsstiller kravene i NS 8405. Dette vil kunne representere et kontraktsbrudd fra byggherrens side, men garantisten vil kun være ansvarlig på de vilkår som fremgår av garantien. Det er derfor viktig at entreprenøren sjekker om det foreligger begrensninger i garantiansvaret eller frister som må overholdes, og at han sørger for at slike frister overholdes.
2.6 Fremme søksmål mot byggherren
Dersom byggherren er søkegod, vil entreprenøren også kunne være tjent med å ta ut søksmål mot byggherren for å inndrive sitt utestående. Etter NS 8405 punkt 43.3 skal søksmål som gjelder krav på 100 G eller mindre (p.t. ca 7,5 MNOK) gå for ordinære domstoler, med mindre partene blir enige om voldgift. For krav over 100 G er utgangspunktet det motsatte: Slike søksmål skal gå for voldgiftsrett med mindre partene avtaler at de skal gå for ordinære domstoler.
I korte trekk er fordelen med voldgift at partene får større herredømme over hvem som skal være dommere, og på den måten større sikkerhet for at saken avgjøres av kompetente personer. I tillegg vil voldgiftsavgjørelser være bindende uten mulighet til å anke, slik at partene normalt sikres raskere avgjørelse. Hovedulempene med voldgift er at kostnadene ofte blir store, samt at en nettopp ikke har mulighet til å anke avgjørelsen.
Entreprenøren må være oppmerksom på at søksmål er ressurskrevende. I tillegg ligger det en risiko for at en ikke får medhold, og at en i så fall risikerer å måtte dekke byggherrens saks-omkostninger i tillegg til sine egne.
