Innlegg: Gjør ventetid til eiendomsverdi – midlertidige tiltak

For eiendomsutviklere kan bestemmelsen gi en kommersiell mulighet: å aktivere en eiendom midlertidig, skape inntekter og teste konsepter – uten å måtte oppfylle alle krav som gjelder for søknader om permanente tiltak og uten å måtte søke om dispensasjon.

Hva sier pbl. § 30-5?

Bestemmelsen gjelder midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg. Begrepene skal forstås vidt og omfatter i utgangspunktet enhver fysisk innretning uavhengig av utforming og materialbruk. Med «midlertidige» menes inntil to år.

Bestemmelsen har to hovedbegrensninger:

1. Tiltaket må ikke hindre allmenn ferdsel eller friluftsliv.
2. Tiltaket må ikke på annen måte føre til “vesentlig ulempe for omgivelsene”.

Videre gjelder lovens øvrige krav bare “så langt de passer”.

Det siste er viktig. Midlertidige tiltak skal ikke alltid vurderes på samme måte som permanente byggverk. Krav til blant annet brann, avstand, tilgjengelighet, miljø og arkitektonisk utforming kan fortsatt være relevante, men vurderingen skal tilpasses tiltakets karakter og varighet.

Dette er ikke et frikort, men gir en fleksibilitet som ofte overses.

Bestemmelsen gjelder mer enn bare brakkerigger

Brakkerigger på bygge- og anleggsplasser er det klassiske eksempelet på § 30-5 sitt anvendelsesområde. Men § 30-5 kan også være relevant for andre midlertidige tiltak, som for eksempel:

• showrooms eller visningspaviljonger
• pop-up-utsalg eller serveringskonsepter
• domer, telt og transportable innretninger
• kontorvogner, modulbygg, lagercontainere, lagerhaller

Fellesnevneren er at tiltaket må være midlertidig, må ikke være irreversibelt, ikke skape vesentlig ulempe og ikke hindre allmenn ferdsel eller friluftsliv.

Forholdet til reguleringsplan

En viktig forskjell fra ordinære byggesaker for permanente tiltak, er forholdet til arealplan.

Reguleringsplaner har som regel ikke bindende virkning for midlertidige tiltak som etter § 30-5 skal stå i inntil to år, med mindre planen selv uttrykkelig forbyr slike tiltak (og da kreves det i så fall dispensasjon fra forbudet).

Det betyr at et midlertidige tiltak i mange tilfeller kan plasseres på et areal selv om permanent bruk til samme formål ikke ville vært i samsvar med planen. Dette kan for eksempel være aktuelt på utviklingseiendommer i påvente av regulering eller byggestart.

Er det kulturminner på tomten og som berøres av tiltaket, vil dette kunne anses som “vesentlig ulempe” som hindrer tillatelse. Tilsvarende gjelder også der tiltaket strider mot annet regelverk, for eksempel forurensnings-, helse-, vei- eller jernbanelovgivning.

To tidsgrenser

For midlertidige tiltak som har en varighet på inntil to måneder, er tiltakene som hovedregel unntatt søknadsplikt (vilkårene i § 30-5 gjelder likevel også for slike tiltak). Der tiltakene skal stå mellom to måneder og to år, vil tiltaket som hovedregel være søknadspliktig etter pbl. § 20-4 første ledd bokstav c.

Står tiltaket lenger enn to år, anses det normalt som permanent. Da gjelder de ordinære reglene, og arealplanen får bindende virkning for arealbruken.

Ikke varige terrenginngrep

Et tiltak er ikke nødvendigvis midlertidig bare fordi det skal fjernes senere. Dersom etableringen krever arealinngrep som gir varige synlige spor, kan tiltaket bli vurdert som permanent.

Dette er særlig aktuelt ved midlertidige parkeringsplasser, gruslagte arealer, opparbeidede flater eller andre tiltak som krever masseutskifting eller terrengbearbeiding. Kommunal- og distriktsdepartementet har uttalt at slike tiltak må vurderes konkret, og at varige spor kan innebære at tiltaket faller utenfor reglene om midlertidige tiltak.

Gjelder ikke bruksendring i eksisterende bygg

Dersom man for eksempel ønsker å bruke et eksisterende kontorbygg midlertidig til for eksempel servering, overnatting eller lignende, er slik endring i utgangspunktet en bruksendring, ikke bare en midlertidig plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg som nevnt i § 30-5. I slike tilfeller må man vurdere spørsmålet etter de ordinære reglene om varig eller midlertidig bruksendring og det må også eventuelt søkes dispensasjon der tiltaket er i strid med gjeldende arealplan eller tekniske krav. I slike tilfeller vil midlertidigheten av bruken det søkes dispensasjon for, normalt være et moment i en helhetsvurdering.

En praktisk mulighet for eiendomsbesittere

Riktig brukt kan pbl. § 30-5 være et nyttig verktøy for å skape aktivitet og inntekter på tomten i en mellomfase. Midlertidige tiltak kan bidra til byliv, markedsføring, konsepttesting og bedre utnyttelse av arealer som ellers ville stått passive.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.