Innlegg: Medfører dagens verdensbilde at NS-kontraktene er modne for en oppdatering?

Krisene leder periodevis til enorme svingninger i internasjonale råvarepriser som igjen har påvirker prisen på enkelte byggevarer og innsatsfaktorer. Krisene har eksempelvis ledet til ekstrem prisvekst på trelast og stål i perioder. Et annet eksempel er oljeprisens kraftige økning de siste månedene som leder til sterk økning i prisen på enkelte byggevarer som PVC-rør, isolasjon og maling samt økte maskin og transportkostnader.

Denne utviklingen har til dels svært store innvirkninger for byggebransjen i Norge. Tilsier ikke dette nettopp at man bør regulere situasjonen på en hensiktsmessig måte i de mest sentrale standardkontraktene som benyttes ved gjennomføring av byggeprosjekter?

Manglende regulering

De ulike NS-standardene for entreprise, NS 8405, 8406, 8407 med underentreprisekontrakter, ble ikke designet for å håndtere slike raske og betydelige prissvingninger vi har sett de siste årene, som tidvis får svært store konsekvenser. Standardkontraktene ble imidlertid utgitt i en tid som ikke var preget av et ustabilt verdensbilde. Det samme gjelder imidlertid også NS 8408 for større anleggsprosjekter som kom så sent som i 2025.

Fastpriskontrakter uten indeksregulering gir ikke rett til å påberope en sterk prisøkning som endring med krav om vederlagsjustering eller annen form for prisregulering. Dette gjelder selv der det er en global krise utenfor partenes kontroll, altså «force majeure», som er utslagsgivende.

Heller ikke kontrakter med indeksregulering er egnet til å håndtere situasjonen. Årsaken er at prisøkningene er så produktspesifikke og raske at SSBs indekser (materialindekser, indeksen for "boligblokk i alt" og "veganlegg i alt) ikke er egnet til å kompensere for hvordan svingningene rammer det konkrete prosjekt på en adekvat måte. Erfaringen de siste årene har også vist at det ligger en treghet i de relevante indeksene, slik at økningen i indeksene kommer lenge etter at aktørene faktisk må gjøre innkjøp i markedet.

Det eneste verdlagsformatet som håndterer denne type svingninger er regningsarbeidskontraktene der man får oppgjør basert på faktisk selvkost tillagt påslag. Det er imidlertid slett ikke alle prosjekter som egnet for å benytte seg av regningsarbeid som vederlagsformat.

Konsekvensene

Entreprenørbransjen er en lavmarginbransje. Konsekvensene for entreprenører, underentreprenører og leverandører som rammes av prisøkninger som følge av globale kriser, som ikke kompenseres gjennom kontrakten, er prosjekter som kan gå i betydelig tap. I endel tilfeller dreier det seg om uventede prisøkninger opp mot 50-100% på en større del av leveransen.

Det er ikke alle bedrifter i bransjen som har økonomisk evne til å bære slike belastninger. Dette kan altså gi økonomiske problemer og i verste fall konkurs.

Er det hensiktsmessig at entreprenørleddet etter standardkontraktene skal bære prisrisikoen for det ustabile verdensbilde vi befinner oss i?

Hvis svaret er nei, bør det en endring til i dagens norske standardkontrakter for entreprise.

Er svaret ja, tilsier de siste års erfaringer, og dagens verdensbilde, at entreprenørene må begynne å prise inn risiko for denne type prissvingninger inn i entreprisesummen på generell basis. Man må rett og slett operere med helt andre marginer. Det vil lede til ytterligere økte byggekostnader, hvilket ikke fremstår som en gunstig løsning for bransjen som helhet.

Et nærliggende alternativ er å håndtere disse utfordringen med en regulering som kommer til anvendelse i de tilfellene det faktisk oppstår en situasjon med betydelig og uventet prisstiging. Reguleringen bør inntre når konsekvensene overstiger en terskel.

Andre standardkontrakter

Det er naturlig å se hen til hvordan andre standardkontrakter forholder seg til de utfordringene vi står overfor.

I de nye standardkontraktene for kjøp av byggevarer, NS 8411 (pkt. 36) og NS 8412 (pkt. 41), er det inntatt likelydende bestemmelser om såkalt hardship, som nettopp gjelder en risikodeling av fundamentale kostnadsøkninger.

I NS 8411 pkt. 36.1/NS 8412 pkt. 41.1 kan selger påberope seg hardship dersom "kostnadene ved å oppfylle avtalen fundamentalt økes" eller at " verdien av selgers ytelse for kjøper fundamentalt forringes" som følge av force majeure-begivenheter. Det må altså foreligge fundamentale kostnadsøkninger ved å oppfylle avtalen, som står i årsakssammenheng med en force majeure-begivenhet.

Dersom disse vilkårene er oppfylt, har partene rett til å "kreve at avtalt vederlag og andre avtalevilkår blir reforhandlet", jf. pkt. 36.2./41.2. Blir ikke partene enige i reforhandlingen, kan partene bringe saken inn for domstolsavgjørelse.

Domstolen skal i så fall ta stilling til om det foreligger en hardship-situasjon, og i så fall "foreta de justeringer av avtalen den finner er riktig for at en rimelig byrdefordeling skal kunne finne sted som følge av hardship-situasjonen, herunder å endre vederlaget, justere partenes forpliktelser og oppheve avtaleforpliktelser".

Heller ikke offshore-kontraktene pålegger leverandørsiden en ensidig kostnadsrisiko, og det gis dekning for enkelte spesifikke kostnadskonsekvenser av force majeure. I Norsk totalkontrakt 2015 (NTK25) pkt. 28.4 fremgår det at:

"Dersom det oppstår Force Majeure og dette påvirker kontrakt om Underleveranse av marine tjenester ved sammenkoblingsoperasjoner, tungløftoperasjoner eller installasjon av Kontraktsgjenstanden, skal Selskapet dekke de direkte merkostnader Leverandøren påføres under slike kontrakter"

Bakgrunnen for reguleringen er at de nevnte underleveranser normalt har svært høye dagrater. Det vil ikke være hensiktsmessig at leverandørsiden priser denne risikoen inn i tilbudssummene.

Løsningen

Etter vår oppfatning bør standardkontraktene revideres på dette punkt.

Hardship-reguleringen i NS 8411 og 8412 fremstår som en hensiktsmessig vei å gå. Regimet med domstolsfastsatte avtalejusteringer kan fremstå omstendelig, men det vil legge et press på partene som vil medføre at langt flere trolig vil komme til fornuftige og balanserte løsninger i minnelighet. Problemet i dag er at risikoen for de aktuelle prisøkningene etter standardkontraktene ensidig er plassert på entreprenørsiden. Slik bør det ikke være, og det vil over tid medføre at det må prises høyere risikopremier i tilbudene.

Inntil man har revidert de aktuelle standardkontraktene, bør partene i de enkelte prosjekter skreddersy bestemmelser som gir en rimelig risikofordeling for ekstreme prisøkninger, og ikke alene stole på indeksmekanismene.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.