En av flere årsaker til økningen i klagemengden er et høyt press i leiemarkedet, særlig i de store byene. Det er flest saker i Oslo og Akershus, der det er kamp om utleieboligene. Foto: Annika Byrde / NTB
Et presset utleiemarked gir flere klagesaker
Husleietvistutvalget mottok 5147 saker fra leietakere og utleiere i fjor, hele 20 prosent flere enn i 2024. Press i leiemarkedet, særlig i byene, medvirker.
Husleietvistutvalget (HTU) sier det er en stigende tendens i antall klager de siste årene.
– Leiemarkedet mange steder er presset og leieprisene er økende, noe som sannsynligvis bidrar sterkt til tallet på klager. Dette vises ved at det er mange saker i fylkene hvor de største byene ligger, og der det er kamp om utleieboligene, skriver Christian Heimdal, fungerende direktør for Husleietvistutvalget, i en epost til NTB.
Geografisk var det i fjor flest saker i Oslo og Akershus. Hver fjerde klagesak i Norge kom fra Oslo, totalt 1227 klagesaker.
Heimdal trekker fram at det er blitt flere leietakere. Det er også økt etterspørsel etter bolig, blant annet som følge av økonomiske forhold. Det igjen øker trykket på leiemarkedet.
Flest klager fra utleiere
Det er flest saker der utleier klager på leietaker. Litt over 60 prosent av sakene kommer fra privatpersoner som leier ut.
Det handler om samme typer konflikter som tidligere år, viser årsrapporten for 2025. Over halvparten av sakene dreier seg om erstatningskrav, begrunnet med skader på bolig eller annet mislighold. «Skyldig husleie» er ennå en av de største kategoriene, men antall klager er gått litt ned.
Når leietakere klager, gjelder det oftest mangler ved leieboligen, samt krav om prisavslag og retting av feil og mangler.
Dessuten er det en rekke saker der en av partene krever heving av leiekontrakt og saker i forbindelse med oppsigelse.
Lang saksbehandling
HTU ble landsdekkende fra 1. september 2021. Da økte naturlig nok antall saker. Økt kjennskap til HTU og mulighet for digital innsending av klager bidrar til at flere bruker ordningen enn før.
«Høy saksmengde gir lengre ventetid. Det kan ta omtrent 8 måneder før vi starter behandlingen. Takk for tålmodigheten!», står det nå på hjemmesiden. HTU prioriterer oppsigelsessaker i køen.
I juni i fjor ble Husbanken og HTU slått sammen for å samle og styrke virkemidlene på leiemarkedet. Samtidig skal HTU bli bedre i stand til å løse flere tvister.
– Vi arbeider kontinuerlig for at saker skal løses effektivt på lavest mulig nivå. HTU styrker bemanningen framover for å få ned køen, sier Heimdal.
Best å være før var
Forbrukerrådet får hver sommer henvendelser fra studenter som havner i konflikt med utleier, ofte på grunn av ulovlige prisøkninger, feil bruk av depositum eller uenighet om skader på boligen.
– Bruk kontrakt når du skal leie eller leie ut bolig. Mange konflikter unngås når viktige forhold er avklart på forhånd, slår det fast på temasiden om dette.
HTU anbefaler også at partene setter seg godt inn i hvilke rettigheter man har etter husleieloven før leiekontrakt blir inngått.
– Videre er det viktig at partene har lest leieavtalen og forstår innholdet i den, sier Heimdal. Før man inngår leiekontrakt anbefales det også at man har sett skikkelig på leieobjektet.
Dokumentér skader og mangler
– Mange av våre saker gjelder erstatning for skader som har oppstått i leieperioden. I slike tilfeller kan det være uklart om dette er tilfellet. Det kan derfor være lurt at partene dokumenterer tilstanden boligen har, ved starten av et leieforhold. Det kan være snakk om å ta bilder eller lage en innflyttingsprotokoll som omtaler tilstanden på boligen.
Slik bildedokumentasjon kan også inneholde inventarliste med tilstand, underskrevet av partene. Om en feil eller skade inntrer i leieperioden, er det viktig at leietakeren melder fra til utleier om dette så raskt som mulig.
En annen gjenganger blant klagene er depositum.
– HTU ser ofte at leiekontrakt blir inngått og at avtalt depositum blir betalt til utleierens private konto. Dette er ikke i samsvar med husleieloven. Skal det betales depositum, skal det opprettes en særskilt depositumskonto til oppbevaring av disse midlene, sier Heimdal.
Dette må du sjekke før du leier bolig
Sørg for at leieforholdet er sikret og etter reglene i husleieloven.
* Ha en skriftlig kontrakt. En leiekontrakt bør alltid inneholde husleiens størrelse, om det skal være depositum, eventuell tilleggsbetaling for strøm og vann, hvilke rom leieforholdet omfatter og oppsigelsesfrist.
* Ved overtakelsen bør utleier og leietaker ta en felles gjennomgang av boligen. Det anbefales å fylle ut en innflyttingsprotokoll. Gå gjennom boligen og få dokumentert tilstand og inventar, inkludert skader og mangler, som at dørklokka ikke virker og at det er fuktmerker på gulvet eller riper i parketten. Ha dette som vedlegg til kontrakten. Protokollen bør være datert og signert av leietaker og utleier.
* I kollektiv må alle til å skrive under kontrakten. Hvis det bare står ett navn på kontrakten, vil denne være ansvarlig alene. Dersom hver enkelt kun skal være ansvarlig for sin del, må dette komme tydelig fram i kontrakten. Alternativet til én felles kontrakt er at hver enkelt leietaker i kollektivet inngår sin individuelle avtale med utleier.
* Opprett depositumskonto. Depositumet skal settes på en særskilt bankkonto i leietakers navn. Verken leietaker eller utleier skal kunne ta ut penger fra kontoen på egen hånd.
* Vær oppmerksom på at avtale om depositum må inngås samtidig med inngåelsen av selve leieavtalen. Utleier kan ikke etter at leieavtalen er inngått, forlange at du betaler inn depositum.
* Forbrukerrådet har en rekke nyttige skjemaer og oppsett for dokumenter ved leieforhold.
(Kilder: Forbrukerrådet og Husleietvistutvalget )
