Innlegg: Majorstuadommen  - dyrere byutvikling for Oslo kommune?

Tingretten kom til at både rekkefølgekravet i reguleringsplanen og det tilhørende punktet i utbyggingsavtalen var ugyldige, og at Oslo kommune pliktet å tilbakebetale hele beløpet til utbygger. Dommen gir en prinsipielt viktig avklaring av rammene for kommuners adgang til å pålegge utbyggere infrastrukturkostnader i tilknytning til nye prosjekter. Ankefristen løper fremdeles, og dommen er dermed ikke rettskraftig.

Rettens vurderinger

Retten slo fast at det stilles strenge krav til både nødvendighet og proporsjonalitet når kommunen skal kreve bidrag til infrastrukturtiltak. Det ble understreket at slike krav må bygge på konkrete, etterprøvbare vurderinger som klart dokumenterer at tiltaket faktisk er en direkte og nødvendig følge av den aktuelle utbyggingen. Generelle betraktninger om byutvikling og press på infrastrukturen i Oslo, eller hensyn til kommunens generelle investeringsbehov, er ikke tilstrekkelig. Det må foreligge en «nær og relevant» sammenheng mellom det prosjektet utbyggeren står for, og de tiltakene det kreves finansiering til.

I saken mot Oslo kommune fant retten at det ikke var foretatt tilstrekkelig analyse av hvordan utbyggerens prosjekt påvirket Majorstua T-banestasjon. Kommunens begrunnelse var i hovedsak basert på sumvirkninger og overordnede vurderinger, snarere enn konkrete analyser av prosjektets bidrag til kapasitetsbehovet på stasjonen. Retten la vekt på at det maksimale anslaget for økning i antall brukere var 3–5 promille av dagens trafikkvolum – altså en helt marginal økning. Denne svake sammenhengen til det aktuelle tiltaket gjorde at retten ikke fant grunnlag for å pålegge utbyggeren et økonomisk ansvar.

Retten pekte videre på at motivasjonen bak rekkefølgekravet i hovedsak syntes å være av fiskal karakter; altså at bidragene skulle brukes til å delfinansiere infrastrukturtiltak som uansett ville blitt gjennomført. Dette er ikke i tråd med de kravene som gjelder for slike bidrag. Retten konkluderte derfor med at reguleringsplanens rekkefølgekrav og den tilhørende utbyggingsavtalen bygget på en uriktig forståelse av de kravene som gjelder til nødvendighet og proporsjonalitet. Resultatet ble at både det aktuelle rekkefølgetiltaket i reguleringsplanen og utbyggingsavtalen ble kjent ugyldige, og Oslo kommune ble dømt til å tilbakebetale hele det innbetalte kontantbidraget samt sakskostnader.

Oppsummering

Dommen fra Oslo tingrett innebærer at rekkefølgekrav og tilhørende bidrag fra utbygger til offentlig infrastruktur kun kan kreves dersom kommunen grundig dokumenterer, gjennom konkrete og etterprøvbare vurderinger, at vilkårene om nødvendighet og proporsjonalitet er oppfylt for det aktuelle tiltaket. Generelle eller fiskale hensyn er ikke tilstrekkelige.

Dommen kan få betydning for utbyggere, eiendomsaktører og kommuner i spørsmål om finansiering av større infrastrukturtiltak. For utbyggere og eiendomsaktører innebærer avgjørelsen økt tydelighet og forutsigbarhet ved at det stilles krav om grundig dokumentasjon og konkret sammenheng mellom det aktuelle prosjektet og eventuelle bidrag til offentlig infrastruktur. Dette kan redusere risikoen for uforutsette kostnader i fremtidige prosjekter. For kommunene innebærer dommen skjerpede krav til å begrunne og dokumentere et eventuelt behov for slike bidrag.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatternes regning.