Svein Sulland (t.v.) og Sindre Larsen.

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Sluttoppgjøret: Den endelige avklaringen av partenes krav

Advokatfirmaet Selmer gir denne vinteren ut løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi befinner oss nå i sluttfasen. Denne uken ser vi nærmere på sluttoppgjøret, som skal være en endelig avklaring av partenes standpunkter.

Innlegg av:

Advokat Svein Sulland
Advokatfullmektig Sindre Larsen

Etter at alle arbeidene er avsluttet er det et stort behov for at partenes mellomværende avklares på en effektiv måte. Reguleringen av sluttoppgjør i standardkontraktene har nettopp som formål å sette en endelig strek i kontraktsforholdet mellom entreprenør og byggherre.

Krav som ikke er med i sluttoppstillingen faller bort
For entreprenøren innebærer reglene om sluttoppgjør at alle krav som ikke er tatt med i sluttoppgjøret faller bort. Dette er det man kaller sluttoppstillingens preklusive virkning. Motstykket til entreprenørens sluttfaktura, er byggherrens betaling og tilsvar til sluttoppstilling og sluttfaktura. Byggherren må senest innen betalingsfristen på 2 måneder fremsette alle innsigelser mot entreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura. Formålet med disse reglene er at eventuelle tvister skal kunne bringes til overflaten og raskest mulig kunne løses gjennom mekling eller domstolsbehandling, uten at nye krav skal komme som en overraskelse og tilspisse forholdet.

Det er derfor svært viktig at entreprenøren tenker seg grundig om før sluttoppgjøret sendes inn og sørger for at alle krav kommer med i oppstillingen. Dette gjelder også krav som byggherren har akseptert, men av en eller annen grunn likevel ikke har betalt.

Entreprenørens forbehold og justering av krav
Samtidig er det grunn til å minne om at sluttoppgjørsreglene slettes ikke er helt absolutte. Partene har i praksis en viss fleksibilitet til å gjøre justeringer i krav og argumentasjon også etter at sluttoppgjøret er sendt inn.

For det første vil partene i alminnelighet kunne ta forbehold om å komme tilbake til forhold som ikke er klargjort på sluttoppgjørstidspunktet. Adgangen er likevel strengt regulert, og urettmessige forbehold kan byggherren se bort fra. Det er bare mulig å ta forbehold i de tilfellene entreprenøren ikke har tilstrekkelig grunnlag for å beregne den endelige størrelsen på kravet. Eksempelvis vil entreprenøren kunne ta et forbehold dersom en underentreprenør ikke har oversendt sluttoppgjør til hovedentreprenøren. For øvrig må forbeholdet konkretiseres, slik at det fremgår hvilket krav forbeholdet knytter seg til. For slike rettmessige forbehold må entreprenøren fortsatt opptre lojalt, og fremsette korrigeringer så snart som mulig. Trekker det for langt ut i tid kan det tenkes at forbeholdet vil falle bort.

For det andre er det visse krav som kan fremsettes senere, selv om de ikke er medtatt i sluttoppstillingen. Dette gjelder krav som knytter seg til arbeid som skal gjøres etter overtakelse, krav på innestående, gjenstående krav på indeksregulering, og krav som er brakt inn for tvisteløsningsorganer. Felles for disse kravene er at byggherren er klar over at kravene finnes. I tillegg vil krav som følger av mangler falle utenfor sluttoppgjørsreglene. Entreprenørens utbedringsplikt og eventuelle erstatningsansvar som følge av mangler vil byggherren kunne fremme uavhengig av sluttoppgjøret.

Andre muligheter for justering av kravene?
Ut over de unntakene som er beskrevet ovenfor har partene en begrenset mulighet til å justere sine krav og innsigelser i sluttoppgjøret. Det må likevel være klart nok at partene kan redusere sine krav og motkrav til den andre parts fordel. Videre må det også være klart at partene står relativt fritt til å endre begrunnelse og argumentasjon knyttet til enkeltkrav. Derimot er det mer usikkert om partene kan oppjustere allerede fremsatte krav etter sluttfaktura. I enkelte saker ser en eksempelvis at byggherren i ettertid innser at dagmulkt er beregnet på feil måte, ved at kravet feilaktig er regnet av kontraktssum eksklusiv merverdiavgift. Da oppstår spørsmålet om byggherren i ettertid kan oppjustere kravet med 25 % som følge av denne feilen. Etter vår oppfatning vil en slik justering falle utenfor preklusjonsregelen i sluttoppgjøret, og dermed måtte tillates. Har derimot byggherren glemt en dagmulktsbelagt milepæl i beregningen, vil domstolen neppe tillate endringen.

Likevel ser en i enkelte tilfeller at forglemmelser eller uforutsette krav, ikke blir avskåret av domstolene. Den ene gruppen av tilfeller er hvor entreprenøren har glemt å inkludere krav som allerede er fakturert og betalt. Domstolene har da vist til at byggherren ikke vil være i god tro om eksistensen av kravet, og at det vil være urimelig om disse skulle anses bortfalt. Et annet tilfelle er hvor entreprenøren har fakturert for et krav i sluttfakturaen, men ikke har inkludert kravet i sluttoppstillingen. Også i slike tilfeller har domstolene gjort unntak fra hovedregelen, med den begrunnelse at byggherren klart måtte forstå at unnlatelsen berodde på en feil.

I enkelte saker har vi også blitt møtt med anførsler om at preklusjonsreglene i sluttoppgjøret ikke kan påberopes fordi kravet har sin årsak i forsett eller grov uaktsomhet. Selv om en rekke andre regler i standarden og i kontraktsretten ellers tilsidesetter varslings- og reklamasjonsregler ved kvalifisert klanderverdige kontraktsbrudd, er det grunn til å tro at domstolen vil behandle sluttoppstillingen som en alminnelig foreldelsesfrist, hvor den andre partens skyld er uten betydning for hvorvidt kravet tapes.

For øvrig har det vært en snever adgang til korrigering hvor byggherren åpenbart måtte forstå at det mangelfulle eller manglende kravet måtte bero på en feil. Unntaket er begrunnet i lojalitet i kontraktsforhold. Et praktisk eksempel som domstolene har godtatt, er at partene har forholdt seg på en måte som tyder på at partene har satt standardkontrakten delvis til side. Unntaket praktiseres likevel strengt, slik at de fleste feil vil gå ut over den parten som har forglemt seg. Det lønner seg derfor å bruke tid og rådgivning på å sikre et solid sluttoppgjør, hvor uteglemmelser og endringer ikke forekommer.