Monica Bårdseth og Fredrik Høyang Røsholdt

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer – Heving av entrepriseavtalen, del 2

Advokatfirmaet Selmer gir i høst løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi befinner oss nå i gjennomføringsfasen. Ukens artikkel er en fortsettelse på artikkelen fra forrige uke, og temaet er heving av entrepriseavtalen.

Innlegg av

Advokat Monica Bårdseth
Advokat Fredrik Høyang Røsholdt
Advokatfirmaet Selmer 

I forrige uke skrev vi om at heving er en misligholdsanksjon og i hvilke tilfeller heving kan være aktuelt. Heving kan hjelpe en part ut av den knipa som oppstår når den andre parten misligholder sine forpliktelser etter avtalen. De spesielle utfordringene som følger av å stanse byggingen underveis i prosjektet gjør imidlertid at heving får litt andre konsekvenser enn i et alminnelig kjøpsforhold.

Hva skal skje når en entrepriseavtale heves?

I en rekke kjøpsforhold gjennomføres heving ved at partene leverer tilbake det de har mottatt. Dersom man hever kjøpet av bil, leverer man bilen tilbake til selgeren og får kjøpesummen tilbake på konto. I entrepriseforhold er dette annerledes. Entreprenøren kan ikke ta tilbake et halvferdig bygg, og avtalen heves derfor fremover i tid. Byggherren overtar det halvferdige bygget etter at det er avholdt en registreringsforretning som dokumenterer hvilket arbeidet som er utført, og entreprenøren har krav på betaling for den jobben som allerede er gjort.

Tidspunktet for gjennomføringen av hevingen vil være noe forskjellig avhengig av hvem av partene som hever. Dersom byggherren hever avtalen, skal entreprenøren avslutte arbeidet innen en frist fastsatt av byggherren. Dersom entreprenøren hever, kan han avslutte arbeidet når som helst etter at byggherren har mottatt hevingserklæringen.

Uansett hvem som hever er det viktig for entreprenøren å huske at arbeidet skal avsluttes på en forsvarlig måte. Dette betyr ikke nødvendigvis at entreprenøren må fortsette arbeidet til en pågående arbeidsoperasjon er ferdigstilt, men entreprenøren må sikre bygget eller anlegget mot skade før han forlater byggeplassen. Det typiske vil være at entreprenøren sikrer bygget mot nedbør, frost og lignende. Dersom entreprenøren ikke gjør dette, kan han bli erstatningsansvarlig for skader som ellers kunne vært unngått.

Erstatning til den som hever avtalen

Både byggestandardene og rådgivningsstandardene inneholder bestemmelser om at den som hever avtalen kan kreve erstatning av den andre parten. Bestemmelsene i NS 8405/8415 og NS 8407/8417 er så godt som identiske. Det vil bli for omfattende å beskrive disse erstatningsreglene fullt ut i denne artikkelen, men vi skal se nærmere på enkelte sentrale punkter.

I tilfeller hvor byggherren hever avtalen kan han både etter NS 8405 og 8407 kreve erstatte "sine nødvendige merkostnader". Byggherren skal altså få dekket de økte kostnadene han påføres sammenlignet med om entreprenøren hadde levert i henhold til kontrakten. Dette vil typisk være kostnaden ved å engasjere en ny entreprenør til å ferdigstille prosjektet.

For byggherren er det viktig å være oppmerksom på at det kun er "nødvendige" merkostnader han kan kreve erstattet. Dette innebærer at byggherren har en viss plikt til å begrense kostnadene, for eksempel ved ikke å engasjere den dyreste av to entreprenører. Det vil være mange hensyn som påvirker vurderingen av byggherrens plikt til å begrense tapet, for eksempel tidsaspektet. Som regel vil hevingen i seg selv medføre en (ytterligere) forsinkelse, og byggherren kan ikke forventes å måtte tåle store ytterligere forsinkelser for å vente på at den billigste entreprenøren skal bli ledig.

Dersom byggherren vil kreve erstatning for annet tap (for eksempel tapte leieinntekter som følge av at et utleid bygg ikke blir ferdig til tiden), kreves det etter NS 8405 at hevingen skyldes "forsett eller grov uaktsomhet hos entreprenøren". Det samme fremgår ikke direkte av NS 8407, men gjelder i praksis også her.

I tilfeller hvor det er entreprenøren/underentreprenøren som hever avtalen, kan han kreve erstattet blant annet "nødvendige merkostnader" og "tapt fortjeneste på den delen av arbeidet som faller bort". Nødvendige merkostnader kan for eksempel være kostnader til permittering av ansatte dersom disse ikke kan flyttes over på andre prosjekter. At entreprenøren skal få dekket "tapt fortjeneste" innebærer at han skal få erstattet dekningsbidraget for den delen av arbeidet som faller bort. Det ferdigstilte arbeidet har han som allerede nevnt krav på full betaling for. I sum er målet at entreprenøren skal stilles som om han hadde fått gjennomføre kontrakten. Men også entreprenøren har en plikt til å gjøre nødvendige tiltak for å begrense tapet.

Heving er risikofylt – men noen ganger nødvendig

Det er en vanskelig situasjon som er oppstått når en part vurderer å heve som følge av den andre partens mislighold. Heving av en entrepriseavtale skaper ofte mye merarbeid, også for den som ønsker å komme ut av avtalen. For en entreprenør vil det oppleves som risikofylt å overta andres halvferdige arbeid for å ferdigstille, og det kan derfor være utfordrende for en byggherre å få til en rask ferdigstillelse med ønsket standard.

Uavhengig av hvilken av partene som hever, kan det i tillegg være vanskelig å få dekket de økonomiske belastningene fullt ut gjennom erstatningsreglene i standarden. Heving er et dramatisk skritt som må vurderes nøye, men i noen tilfeller har man dessverre ikke noe valg.

Artikkelserien fortsetter i januar 2018, hvor første tema vil være "PRIME – Prosjektintegrert mekling".