Mads Fuglesang (t.v.) og Martin Lüttichau

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Byggherrens avbestillingsrett

Advokatfirmaet Selmer gir i høst ut korte artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi er inne i gjennomføringsfasen og de problemer som kan oppstå der. Temaet for denne ukens artikkel er byggherrens avbestillingsrett

Innlegg av:

Advokat Mads Fuglesang
Advokat Martin Lüttichau
Advokatfirmaet Selmer

Grunnsetningen i avtaleretten er at avtaler skal holdes. Partene har selv risikoen for endrede ønsker, feilvurderinger, osv. Så er det en rekke unntak fra utgangspunktet, forankret i ulike hensyn. Fritak fra avtalen kan skje på grunn av forhold ingen av partene forutså eller kan klandres for. For eksempel kan avtaler på ulovfestet grunnlag settes til side grunnet bristende forutsetninger. Avtaleloven § 36 gir hjemmel både til å sette avtalen til side og endre den. Fritak kan også begrunnes med motpartens opptreden, slik tilfellet er ved heving eller ugyldighet grunnet svik som rammes av avtaleloven § 33.

Disse eksemplene har til felles at parten fritas for sin forpliktelse uten at motparten kan fremme krav om kompensasjon, og at terskelen er høy. NS 8405 og 8407 (tilsvarende i NS 8415 og 8417) åpner også for oppsigelse på svært strenge vilkår om at en force majeure-hendelse vesentlig hindrer fremdrift i mer enn seks måneder. NS 8401 og 8402 har ingen slik oppsigelsesbestemmelse, men på ulovfestet grunnlag kan begge parter komme fri av kontrakten ved langvarige force majeure-hindringer. Ved spørsmålet om hva som er langvarig kan fristen på seks måneder i NS 8405 og 8407 gi veiledning, men ikke legges skjematisk til grunn.

I tilvirkningskjøp generelt, og entrepriser spesielt, er det et behov for en mellomting mellom fullt fritak og full forpliktelse etter avtalen. Det er for øyeblikket fallende boligpriser og enkelt å se for seg at en byggherres forutsetninger for å realisere et prosjekt ikke er de samme som for et år siden, men at prisfallet langt fra er nok til påberope seg en fritaksgrunn. Både rådgivningsstandardene og byggestandardene gir byggherren rett til å avbestille både helt og delvis.

Byggherren må yte erstatning
Vi kan gjerne kalle avbestillingsretten for et mykt fritak fra avtaleforpliktelsene. Byggherren trenger ingen begrunnelse for å avbestille, men må erstatte entreprenørens tap. Den grunnleggende plikten til å yte erstatning er den samme i alle standardene, men betingelsene og erstatningspostene er noe ulike i NS 8401 og 8402. I alle tilfeller har rådgiveren/entreprenøren plikt til å begrense tapet, og må sannsynliggjøre erstatningskravet. Tapsbegrensningsplikten er nokså omfattende, og kan omfatte plikt til å permittere og endog si opp ansatte. Særlig for entreprenører kan erstatningsutmålingen by på utfordringer, og det kan bli nødvendig å bevise dekningsbidrag fra tidligere, sammenlignbare prosjekter. Det sier også seg selv at kostnadene ved å avbestille oppdraget til en entreprenør som er i gang med arbeidene, har inngått avtaler med underentreprenører og leverandører og avsatt mannskap, rigg, administrasjon, mv. som regel vil bli vesentlig høyere enn ved avbestilling av bestilt prosjektering.

Et viktig poeng er at inntekter ved alternative oppdrag som regel skal redusere erstatningskravet tilsvarende. Det oppstår da ikke noe nettotap. Det gjelder unntak for entreprenører og rådgivningsfirmaer som kan sannsynliggjøre kapasitet til å håndtere nye oppdrag parallelt med det avbestilte arbeidet.

I resten av artikkelen skal vi se på betingelsene for avbestilling i NS 8405/07 og NS 8401/02, før vi gir noen konkrete råd om kontrakthåndtering.

Byggestandardene
I byggestandardene defineres avbestilling som en reduksjon av det samlede vederlaget på minst 15 %. Inntil denne grensen er det reglene for endringsarbeider som gjelder, men dersom grensen nås regnes all netto verdireduksjon som avbestilling. Hvorvidt det foreligger en avbestilling vil av ofte ikke kunne avgjøres før i sluttoppgjøret.

Inntil grensen på 15 % har entreprenøren altså ikke krav på erstatning for bortfall av eget arbeid, men det kan hende at entreprenøren påføres tap for eksempel fordi endringen fører til hel eller delvis avbestilling av underentrepriser. Underentreprenøren vil da ha krav på avbestillingserstatning fra entreprenøren, og dette blir et tap byggherren må erstatte.

Byggherren har ikke anledning til å avbestille fordi han for eksempel ønsker at en sideentreprenør gjør jobben mens entreprenøren fortsetter det reduserte arbeidet. Det må holdes overtakelse før andre kan slippe til.

Rådgivningstandardene
Det fremgår ikke av avbestillingsreglene i rådgivningstandardene at grensen på 15 % gjelder tilsvarende, men dette følger av reglene om endringer.

Rådgivningsstandardene er langt på vei like, men avviker på to punkter.Etter NS 8401 har rådgiveren ikke krav på erstatning for tapt fortjeneste hvis det avbestilte arbeidet ikke senere kommer til utførelse. Dette er en betydelig begrensning av erstatningskravet. I NS 8402 har rådgiveren krav på erstatning for tapt fortjeneste uansett, med mindre det avtales noe annet.

Den andre forskjellen er at det i NS 8401 er bestemt at lønnsutgifter til ansatte som ikke kan benyttes til andre prosjekter bare skal dekkes i oppsigelsestiden til de ansatte. Særregelen er et utslag av den alminnelige tapsbegrensningsplikten, så i realiteten har det neppe særlig betydning at NS 8402 ikke har en tilsvarende bestemmelse. Men det er ikke gitt at plikten til å begrense tapet automatisk skal begrenses til lønn i oppsigelsestid når dette ikke er spesifikt regulert. En konkret vurdering kan derfor føre til en noe annet resultat. Store forskjeller vil det neppe være snakk om.

Risikohåndtering
Ofte utvikles prosjekter i flere byggetrinn. Byggherrer bør være bevisste på mulig risiko for at det under marsjen kan inntreffe forhold som gjør det ønskelig å redusere omfanget. Hvis kontrakten omfatter hele prosjektet uten forbehold, er avbestilling mot erstatning eneste vei ut. Det er derfor vanlig og ofte klokt at byggherren fremforhandler en rett til opsjon på utførelse av senere byggetrinn som kan utøves på et senere tidspunkt i byggeprosjektet. Det kan være krevende å formulere opsjonsbetingelser, spesielt hvis prosjektet er lite utviklet eller det er avtalt en målpris med insitamenter som gjelder for hele prosjektet. Begge parter vil være tjent med at slike betingelser utarbeides og avklares tidlig i prosessen.