Bygg.no

Meny
Hva leter du etter?
Tips oss
Les Byggeindustrien digitalt
  • Bygg
  • Anlegg
  • Eiendom
  • Arkitekter
  • Rådgivere
  • Byggevarer
  • Øvrige Øvrige
    • Anleggsmaskiner
    • Betong
    • Bil
    • Bolig
    • Bygg Reis Deg
    • Byggedagene
    • Byggejus
    • Energi
    • HMS
    • Personalnytt
    • Produkter
    • Tre
    • Stål
    • Forbruker
    • Byggeprosjekter
  • A til Å
  • Byggedagene
  • Bygg Reis Deg
  • Hage
  • Byggenæringens kalenderByggenæringens kalender
  • Meld deg på vårt nyhetsbrev
  • Nyheter på din side
  • Tips til redaksjonen
  • Kontakt oss

Besøksadresse
Stensberggaten 27
0170 Oslo

Postadresse
Postboks 6831, St. Olavs plass
0130 Oslo

Telefon
+47 23 70 95 00

Les Byggeindustrien digitalt
  • Anleggsmaskiner
  • Betong
  • Bil
  • Bolig
  • Bygg Reis Deg
  • Byggedagene
  • Byggejus
  • Energi
  • HMS
  • Personalnytt
  • Produkter
  • Tre
  • Stål
  • Forbruker
  • Byggeprosjekter
Les siste digitalutgave Les Byggeindustrien digitalt
Mest lest Ledigestillinger Bygge-prosjekter

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Endringer, særlig om varsel og dokumentasjon

Sindre Larsen (t.v.) og Svein Sulland

Publisert: 21.11.2017 19:42. Sist endret: 21.11.2017 19:42.

Advokatfirmaet Selmer gir i høst løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter og vi befinner oss nå i gjennomføringsfasen. Temaet for denne ukens artikkel er endringer, med særlig fokus på varsel og dokumentasjon. 

  • Leif (77) har jobbet med mur og betong siden 60-tallet - i fjor høst tok han fagbrev

  • Glamox kjøper britisk teknologiselskap

  • Forskningsrådet med skreddersydd enkeltsatsing for BAE- næringen - håper næringen kjenner sin besøkelsestid

  • Fylkesvei i Bergen stengt ut uken

Nettleder

Viktig dag for næringens fremtid

Les også:

  • Koronaen utfordrer
  • Økt ansvar på kommunene
  • Fotballskandalen som må få konsekvenser
  • Kan bli enorme VA-utgifter for oss alle
  • En klar oppfordring til byggenæringen
Flere ledere

Siste gjestekommentarer

Kari Sandberg

«Entreprenørene vil ha strengere miljøkrav»
Les mer

Les også:

  • Kunstig intelligens kan effektivisere arbeidet i byggebransjen - også ute på byggeplassen
    Bjørn Røsten
  • Bygningsanatomi og endringsdyktighet
    Jan Eldegard Hjelle
  • Innlegg: For en grønn omstilling i byggenæringen må alle med
    Ann-Kristin Ytreberg
  • Byggenæringen trenger kompetanse om eksisterende bygningers anatomi som grunnlag for ombygging og god bygningsforvaltning
    Svein Bjørberg
  • Å skifte vinduer er effektiv energi- og klimapolitikk
    Hilde Widerøe Wibe
Flere gjestekommentarer

Siste nyheter

  • Leif (77) har jobbet med mur og betong siden 60-tallet - i fjor høst tok han fagbrev
  • Glamox kjøper britisk teknologiselskap
  • Forskningsrådet med skreddersydd enkeltsatsing for BAE- næringen - håper næringen kjenner sin besøkelsestid
  • Fylkesvei i Bergen stengt ut uken
  • BNL: Strenge, men nødvendige tiltak for byggeplasser i Oslo
  • Førdepakken lyser ut Kletten gang- og sykkeltunnel
  • Oslo og noen kommuner med mye smitte får flere koronavaksiner
  • Nytt politihus i Bergen kan leies av private
  • Nedstenging i Oslo får store konsekvenser for byggevarehandelen - varehus taper en million i uken
  • Privatmarkedet sørget for milliardvekst for byggevarehandelen i 2020
Gå til arkiv

Byggeprosjekter

Valle View

Flere prosjekter

  • Ensjø Torg
  • Strandvegen Hage
  • Elias Smiths Plass
  • Ladebyhagen bt 4
  • Volmax Ringsaker
  • Elvebredden Park
  • Storgaten Terrasse
  • Håmyra bustadfelt
  • Strinda Hageby bt 5-6
  • Jessheimbadet
  • TROX Auranor
  • Mosenteret og Sentrum Terrasse
  • Stjørdal helsehus
  • Oppdal Innovasjonssenter
Flere prosjekter

Siste kontrakter

Jørgen Holmefjord AS har vunnet to nye tunnelkontrakter

Flere kontrakter

  • Betonmast bygger ny friidrettsarena i Göteborg
  • AF bygger Os skole og idrettsarena
  • Peab bygger barne- og avlastningsboliger i Tromsø
  • Veidekke bygger ny legevakt i Arendal
  • HENT starter på milliardprosjektet Aker Tech House
  • COWI vant Hordfast-kontrakt
Flere kontrakter

Bildekaruseller

  • Her bygger de verdens første 3D-printede skole

  • Grunnstein er lagt for Ravinen i Fjerdingby

  • Lan Marie Berg sprengte den første salven på Prosjekt Ny vannforsyning Oslo

Vis flere bildekaruseller

Byggenæringens kalender

Dato Aktivitet
31.08 Byggedagene 2021
08.09 Vi Bygger Bergen 2022
Vis flere arrangementer

Siste fra Bygg-TV

  • Markerte anleggsstart for ny vannforsyning Oslo

  • Skanska med 110-års medlemskap i NHO

  • Erna Solberg kjører elektrisk tippbil

Vis flere videoer

Tips oss

facebook twitter linkedin mail print

Innlegg av:

 

Sindre Larsen
Advokatfullmektig

Svein Sulland
Advokat

Advokatfirmaet Selmer 

Norsk Standard har endringsregler som gir byggherren myndighet til å pålegge entreprenøren å yte noe i tillegg til eller i stedet for det opprinnelig avtalte, at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres, eller at avtalt ytelse skal utgå. I de nye standardene blir også pålegg om forsering fra byggherren der entreprenøren har krav på fristforlengelse betegnet som en endring.

Forutsetningen er at endringen står i sammenheng med den opprinnelige kontrakten. Endringsreglene må sees i sammenheng med at det ved inngåelse av entreprisekontrakter kan være vanskelig å forutse og fastlegge alle forhold av betydning for prosjektet. Byggeprosjekt går ofte over flere år, og resultatet skal gjerne bli stående i lang tid. I tillegg forekommer det elementer i detaljprosjekteringen som tilsier at nye behov kan avdekkes underveis. Alle disse forholdene tilsier at det bør være rom for endringer under marsjen.

Reglene om endringer og varsling er strengt formalisert og forutsetter en aktiv oppfølging fra både byggherren og entreprenøren. Konsekvensen av å sitte på gjerdet kan være at kravet (eller innsigelsen mot kravet) går tapt. Diskusjoner om varsling er som regel alltid en del av sluttoppgjøret.

Byggherrens rett til å pålegge endringer
Byggherrens pålegg om endringsarbeid kan gis på to måter. For det første kan det gis slik NS-en forutsetter, ved skriftlig, "formell" endringsordre som klart angir at det foreligger en endring og hva den går ut på. For det andre kan pålegget gis ved en såkalt "irregulær endringsordre": Entreprenøren mottar for eksempel reviderte arbeidstegninger eller arbeidsbeskrivelser, eller en muntlig instruks fra byggherren – som angir en endret utførelse. Mange byggherrer ser ut til å spekulere i at entreprenøren må oppdage endringene og varsle disse som irregulære endringene selv i stedet for å pålegge endringene direkte. På den måten sparer byggherren å ta eget standpunkt direkte og kan håpe at noe renner i gjennom fingrene til entreprenøren. Det kan i verste fall bli sett på som en illojal håndtering av kontraktsforholdet.

I begge tilfeller er entreprenøren forpliktet til å utføre det han blir pålagt. Entreprenøren har en "hoppeplikt".

Uavhengig av om det foreligger en endringsordre eller en irregulær endringsordre, må entreprenøren varsle byggherren om krav på vederlagsjustering og/eller fristforlengelse som følge av endringen. Entreprenøren må varsle byggherren uten ugrunnet opphold i to trinn. Det må først gis et nøytralt varsel som deretter må følges opp med et spesifisert varsel. Varslingssystemet er komplisert, men med et overblikk over regelverket har entreprenøren større mulighet til å sikre sine krav.

Manglende nøytralt varsel: Entreprenøren risikerer å tape kravet

I det nøytrale varslet må entreprenøren angi hva som kreves (fristforlengelse og/eller vederlagsjustering), samt hvilke forhold kravet er begrunnet i. Det stilles ikke strenge krav til varselets innhold, og nettopp derfor må det i utgangspunktet varsles umiddelbart etter at entreprenøren har fått kunnskap om (den mulige) endringen. I juridisk teori er det antatt at varslingsfristen vil være noen dager. Tingrettene har imidlertid vært villige til å akseptere lengre tid for å ikke avvise berettigede krav, men det er ikke grunn til å satse på noen slakk her. Varselet sendes til den som er angitt som byggherrens representant i kontrakten, eller til avtalt adresse for endringskrav.

Dersom entreprenører fremsetter det nøytrale varselet for sent – for eksempel flere uker eller måneder etter at han ble klar over endringen – vil byggherren ha rett til å avvise kravet. Entreprenøren risikerer altså å tape både krav på fristforlengelse og vederlagsjustering dersom han ikke varsler innen fristen.

Manglende spesifisert varsel: Størrelsen på kravet begrenses til det byggherren "måtte forstå"
Når det foreligger grunnlag for å beregne omfanget av kravet – altså hvor lang fristforlengelse som kreves og størrelsen på vederlagsjustering – plikter entreprenøren å sende et spesifisert og begrunnet varsel. Også dette varselet må sendes "uten ugrunnet opphold", men entreprenøren vil ha tid til å områ seg og sammenstille informasjon.

Dersom entreprenøren unnlater å sende et spesifisert og begrunnet varsel – eller dette varselet sendes for sent – vil entreprenøren kun ha krav på en slik fristforlengelse og/eller vederlagsjustering som byggherren "måtte forstå" at endringen ville medføre. Dette kan gi et betydelig tap for entreprenøren.

Særskilt varsel for plunder og heft, rigg og drift mv.
Dersom entreprenøren vil kreve dekket økte riggkostnader eller kostnader som følge av "plunder og heft", har han en særskilt varslingsplikt For slike krav plikter entreprenøren å holde byggherren løpende orientert om utviklingen av kravene, og varslingsplikten er dermed noe utvidet sammenlignet med øvrige krav på vederlagsjustering. Kravet til disse særskilte varslene har blitt oversett av mange entreprenører. Det "verste" eksemplet vi har sett, var et plunder og heftkrav på flere ti-talls millioner kroner som ble varslet én måned etter sluttfakturafristen. Entreprenøren fikk naturlig nok vanskeligheter med å skape sympati og gehør for kravet.

Hva skjer dersom entreprenøren ikke dokumenterer sitt krav?
En stadig tilbakevendende problemstilling i sluttoppgjørstvister er om entreprenøren har dokumentert endringskravet godt nok. Et ikke uvanlig scenario er at byggherren avslår hele eller deler av entreprenørens vederlagskrav fordi han mener at kostnadene ikke er godt nok dokumentert.

Etter Norsk Standard plikter entreprenøren ved regningsarbeider å sende ukentlige oppgaver til byggherren som viser påløpte kostnader til materialer, mannskap og maskiner. Bakgrunnen for dette er at kontinuerlig rapportering gir en trygghet for at oppgjøret er korrekt.

Konsekvensen av at entreprenøren ikke løpende dokumenterer kravet sitt godt nok, er at han kun har krav på å få dekket den delen av kravet som byggherren "måtte forstå at forholdet ville medføre". For å unngå dette bør entreprenøren føre separate og detaljerte timelister for endringsarbeidet, ta bilder underveis og ellers dokumentere arbeidet så godt han kan, for eksempel i form av notater eller e-poster til byggherren. Dersom endringsarbeidet er godt dokumentert, vil det være vanskeligere for byggherren å vinne frem til innsigelser til entreprenørens samlede vederlagskrav.

Byggherrens svarplikt
Dersom byggherren mottar et nøytralt varsel fra entreprenøren som følge av en irregulær endringsordre, plikter byggherren å svare entreprenøren "uten ugrunnet opphold". Dersom byggherren svarer for sent, anses varselet som akseptert. Dersom byggherren derimot mottar et varsel om krav på fristforlengelse eller vederlagsjustering som følge av forsinkelse eller annen svikt hos byggherren, inntrer byggherrens svarplikt først når entreprenøren har fremsatt et spesifisert varsel/krav.

Denne forskjellen har gode grunner for seg. Ved irregulære endringer, hvor entreprenøren hevder at han har blitt pålagt å utføre noe som er utenfor hans kontraktsforpliktelse, er spørsmålet enkelt: Ligger arbeidet innenfor eller utenfor kontrakten? Det er dette spørsmålet byggherren må ta stilling til når han skal besvare varselet. Ved varsel om fristforlengelse eller vederlagsjustering som følge av forsinkelse, svikt eller andre hindringer for entreprenørens oppfyllelse som byggherren svarer for, vil det derimot være vanskeligere for byggherren å ta stilling til kravet allerede ved det nøytrale varslet, ettersom det enda ikke er begrunnet. Til tross for at byggherrens svarplikt etter standarden først inntrer når kravet er spesifisert og begrunnet, bør imidlertid byggherren forsøke å gi et foreløpig svar til entreprenøren allerede ved det nøytrale varselet. Her som ellers kommer man alltid lenger med ryddig kommunikasjon.

Viktig med gode systemer og god tid
Partene i entreprisekontraktene har felles interesse av å lage gode systemer for endringshåndtering. Vi ser for ofte at i de prosjektene som ender opp i domstolene har partene slurvet med endringshåndteringen og ofte hatt så dårlig tid at berettigede krav eller avvisninger faller for "giljotinen".

Les også:
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Helse, miljø og sikkerhet
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Fristforlengelse og forsering
  • Frå Undervisningsbygg til Forsvarsbygg
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer: Samspillskontrakter - kun for solskinnsdager?
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Overføring av prosjekteringsrisiko
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Grunnforhold: Hvem har risikoen og hva er et vesentlig avvik?
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - vederlagsformater i byggeprosjekter
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Utvidet adgang til kjøp av fast eiendom under de nye anskaffelsesreglene
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer: Tiltransport av prosjekterende?
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer: Tidlig involvering av prosjekterende: Utfordringer og muligheter
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Store forskjeller i arbeidskapitalen blant entreprenører
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Kontraktsobjektet: Hva skal leveres?
  • Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer: Når foreligger en bindende avtale?

Nøkkelord:

Byggejus
 

Leif (77) har jobbet med mur og betong siden 60-tallet - i fjor høst tok han fagbrev

 

BNL:
Strenge, men nødvendige tiltak for byggeplasser i Oslo

 

Nedstenging i
Oslo får store konsekvenser for byggevarehandelen
- varehus taper en million i uken

 

Privatmarkedet sørget
for milliardvekst for byggevarehandelen i 2020

 

Forskningsrådet med skreddersydd enkeltsatsing for BAE- næringen
- håper næringen kjenner sin besøkelsestid

Annonsørinnhold
 

Se skrekkbilder fra tak som ikke får regelmessig tilsyn

Annonsørinnhold
 

Disse hundene sparer liv og penger


Alt innhold er opphavsrettslig beskyttet © Byggeindustrien

Bygg.no
  • Besøksadresse

    Stensberggaten 27,
    0170 Oslo

    Postadresse

    Postboks 6831, St. Olavs plass
    0130 Oslo

    Telefon

    +47 23 70 95 00.
  • Sjefredaktør

    Arve Brekkhus
  • Nyhetsredaktør

    Frode Aga
  • Redaksjonssjef nett

    Christian Aarhus
  • Salgssjef

    Kirsten B. Thorkildsen
  • Annonsesalg nett

    Geir Larsen

Tips til redaksjonenredaksjonen@bygg.no

Byggeindustrien arbeider etter Vær Varsom-plakatens regler for god presseskikk

Om informasjonskapsler (cookies)

Vilkår for bruk av videoinnhold

Fagpressen