Her er småbruket på Klemetsrud. Foto: Privat

Dette småbruket må Bane NOR betale 70 millioner kroner for

Tomten hvor Follobanen deponerer masser fra tunnelboring, koster Bane NOR dyrt. Skjønnsretten har kommet fram til at tidligere eiere har krav på 70 millioner kroner.

Da Follobanen trengte arealer for å deponere masser fra tunnelboringen, eksproprierte Bane NOR blant annet et 66 mål stort småbruk på Klemetsrud i Oslo. Eiendommen hadde to bolighus, men gården hadde ikke vært i drift på mange tiår.

Det var enighet om at retten skulle legge til grunn verdien etter at eiendommen ble ferdig regulert, men de ble ikke enige om de skulle gå ut ifra dagens verdi eller fremtidig verdi på tomten.

Saken endte derfor opp i skjønnsretten, som ga familien 70 millioner kroner i erstatning.

Ny bydel på tomten

– I tillegg til deponering og transport av steinmasser ville Bane NOR i 2014 bruke tilstøtende eiendom til produksjon av jernbanesviller. I reguleringsplanen fra 2016 ble det innarbeidet at området etter endt utfylling skulle utvikles til Oslos nye bydel, Gjerdsrud-Stensrud. Etter denne planen skal det kunne bygges opp mot 25.000 boliger nye boliger, og det ble dermed en tvist rundt hvor mye eiendommen var verdt, sier advokat Helge A. Tryti i Codex Advokat, som bistod eierne.

I saken var det enighet om at det skulle legges til grunn en gjennomsnittspris for området ferdig regulert og hva denne prisen var per kvadratmeter.

– Tvisten dreide seg om gjennomsnittsprisen skulle neddiskonteres basert på at den avtalte pris var en fremtidig verdi eller om det skulle betales nåverdi. Retten kom fram til at det skulle betales nåverdi, som resulterte i en erstatning på 70 millioner kroner, sier Tryti.

Avtale før tiltredelse

Han sier det spesielle med denne saken er at eiernes avtale med Bane NOR innebar at verdien av eiendommen skulle beregnes etter regulering av tomten. Hovedprinsippet er at den legges før.

– Denne saken illustrerer betydningen av de avtalene partene inngår før tiltredelse av eiendommen. Eierne av denne tomten har vært representert med advokat fra starten av, som resulterte i at det ble satt som betingelsene at prisen skulle settes etter regulering, sier Tryti og legger til:

– Uregulert ville denne eiendommen kanskje vært verdt rundt 10 millioner kroner, men regulert er den altså verdt 70 millioner kroner.

Råder advokatbistand

Til sammenligning ble det nylig avsagt dom i en skjønnssak om ekspropriasjon av cirka 1.000 mål i forbindelse med politiets beredskapssenter på Taraldrud – ikke langt fra Klemetsrud. Dette gav en erstatning på 14 millioner kroner.

Tryti mener skjønnssakene viser at de som trues med ekspropriasjon bør sørge for å ha advokatbistand allerede fra innledningsfasen.

– Det som ofte skjer i slike saker er at de som skal ekspropriere eiendommen sier at det først må lages en tiltredelseskontrakt. Deretter får man dekket advokatkostandene når selve skjønnet skal fastsette erstatningens størrelse. Mange blir med på det uten å forhøre seg med advokat, fordi de er redde for advokatutgiftene. Problemet er at de ved inngåelse av en tiltredelseskontrakt mister forhandlingsposisjonen sin. Det kan koste dem langt mer enn hva det koster med advokatbistand.

Advokaten til Bane Nor ønsker ikke å kommentere saken.

Kommunikasjonssjef for Follobaneprosjektet, Kathrine Kjelland, skriver i en e-post at de vil bruke noe tid på å vurdere dommen og vurdere om de skal begjære overskjønn eller ikke.