Høyesterett fastsetter prisen på halvferdig hus

Denne artikkelen er skrevet av advokat og partner Jarle Edler i Bing Hodneland advokatselskap DA. Artikkelen har tidligere blitt publisert på hegnar.no.

«Ytelse mot ytelse»

I de fleste avtaletyper er den klare hovedregel ved et hevingsoppgjør skal partenes ytelser tilbakeføres. Dette innebærer i praksis at det leverte og mottatte skal tilbakeleveres. Partene skal settes mest mulig i samme situasjon som før avtalen ble inngått.

I tilfeller som gjelder oppføring av bygg på eiendom som er eid av byggherren (forbrukeren), passer ikke denne regelen. Det sier seg selv at dersom noen engasjerer en entreprenør for å oppføre en enebolig på egen tomt, vil det være en dårlig løsning om utførte arbeider skulle tilbakeføres ved en heving. Ytelsene som er levert kan i slike tilfeller ikke leveres tilbake uten at det skjer et stort tap av verdier.

I entrepriseretten er det derfor vanlig at heving bare får virkning for den del av kontraktarbeidet som gjenstår på hevingstidspunktet. I dette ligger det at man skal betale for det arbeidet som er levert på hevingstidspunktet, og at det skal foretas et fradrag for eventuelle mangler.

I en fersk dom har Høyesterett tatt stiling til hvordan betalingen for det arbeidet som er utført skal beregnes, og har basert seg på ovennevnte entreprisemodell.

Saksforhold og problemstillinger

Det var inngått en kontrakt om oppføring av tilbygg på enebolig og det var avtalt fast pris for arbeidet. Kontrakten ble hevet da omkring 90 prosent av arbeidet var gjort, og på dette tidspunkt var to tredjedeler av kontraktvederlaget betalt. Hevingen var en følge av manglende innsending av søknad, og at det ble påvist en rekke feil og mangler i det utførte.

Entreprenøren var ikke enig i at det var grunnlaget for heving, men aksepterte at tvisten kun gjaldt hevingsoppgjøret.

Hevingsoppgjøret reiste to problemstillinger. Det første spørsmålet var hvordan verdien av arbeidene som enda ikke var utført skulle beregnes. Det andre spørsmålet var hvilken betydning det skulle få at det var påvist mangler ved det utførte.

Entreprenøren påsto at verdien av arbeidet som ikke var utført skulle beregnes ut fra hva det normalt ville kostet å utføre det gjenstående arbeide. Ettersom entreprenøren hadde meget fordelaktige priser i den konkrete avtalen ville han ha kommet gunstig ut av en slik beregning.

Forbrukeren gjorde gjeldende at entreprenøren bare skulle ha betalt for den del av bygget som var «mangelfri», og mente derfor at han ikke hadde hatt betalingsplikt for de delene av arbeidene som var utført med større eller mindre mangler.

Verdien av gjenstående arbeider

Høyesterett kom til at verdien av de gjenstående arbeidene skulle beregnes med utgangspunkt i den konkrete avtalen, ikke i hva som generelt kunne regnes som normalt.

Ettersom entreprenøren hadde høye priser ble verdien av de gjenværende arbeidene satt tilsvarende høyt. At forbrukeren kunne få de gjenstående arbeidene utført til en lavere pris – og slik kunne «tjene» på hevingen – ble det ikke lagt avgjørende vekt på.

Betydningen av mangler

Som nevnt ovenfor mente forbrukeren at det kun skulle betales for de arbeidene som var mangelfrie. Dette var Høyesterett ikke enige i.

Høyesterett la til grunn at det skulle betales for alle arbeidene som var utført, men at forbrukeren hadde rett til et fradrag for de konkrete manglene. Som utgangspunkt skal et slikt prisavslag beregnes ut fra hva det vil koste å utbedre manglene.

Konsekvenser av dommen

Ved heving av kontrakter knyttet til kjøp av feks bil med vesentlige mangler, eller for den saks skyld en bolig på prospekt, er det faktisk mulig å gjennomføre en tilbakelevering av begge parters ytelser. Bilen tilbakeleveres, og betalingen og nøkler eller annet verdibevis knyttet til boligen kjøpt på prospekt tilbakeleveres. Altså er det mulig med ytelse mot ytelse og et fungerende hevingsoppgjør.

I kontrakter knyttet til oppføring av bygninger på byggherrens grunn – helt eller delvis, er det ikke mulig å gjennomføre ytelse mot ytelses-prinsippet på samme måte. Dommen fra Høyesterett klargjør hvordan man skal beregne hva som skal betales for det utførte og gjenstående kontraktarbeid.

Entreprenøren kan få en fortjeneste dersom utbedringskostnadene, som han må betale, er lavere enn kontraktvederlaget han opprinnelig fikk for samme utførelse. På den andre siden kan byggherren få en fordel/besparelse dersom det kontraktarbeidet entreprenøren ikke har utført blir billigere enn det som følger av kontrakten. Og det er vel «fair»!