Befolkningsveksten utfordrer målet om «Gode bygg for eit betre samfunn»

For å holde investeringsbehovet på et overkommelig nivå må det

utarbeides strategiske planer for mer effektiv bruk av bygningene innen alle offentlige tjenesteområder. Dette vil ha stor effekt både på investeringsnivået, samt kostnader til vedlikehold, drift og energi i bruksfasen. For å møte utbyggingsbehovet vil det også være nødvendig å se på ulike gjennomføringsmodeller for investeringsprosjekter, videreutvikle eksisterende modeller samt se på nye.

«Gode bygg vil bidra til et bedre samfunn». Som tittel på Stortingsmelding Stm 28 (2011-2012) er det spennende å se om det er, i tillegg til å være en politisk målsetting, en økonomisk evne, vilje og beslutning som følger med og viser seg i budsjettene i årene fremover.

Gjennom mange år har Multiconsult samlet nøkkeltall innen offentlig bygg- og eiendomsforvaltning. Dette gjelder teknisk tilstand, (Ref «Tilstandsbarometeret 2013»), bygningenes egnethet og tilpasningsdyktighet samt forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader. Alle tall viser at det er stort behov for oppgradering, både teknisk og med hensyn til effektivisering av areal- og energibruk. Mange brukere av offentlige bygg, ikke minst de som har sine arbeidsplasser der, opplever et dårlig tilbud med økt eksponering for mistrivsel og helseplager. Dette vil med stor sannsynlighet påføre den offentlige sektor store kostnader.

I følge SSB (Statistisk Sentralbyrå) vil vi om 35-40 år være ca. 2 millioner flere innbyggere i Norge. Dette vil kreve store investeringer både i infrastruktur og i nye bygninger. Nybyggbehovet og det store oppgraderingsbehovet i eksisterende bygningsmasse gjør det nødvendig å vurdere investeringsbehovet for de neste 40 år sammenlignet med dagens investeringsnivå.

Totalt disponerer det offentlige ca 50 millioner m2 ( ca. 10 m2 pr innbygger) bygningsareal.. Den offentlige bygningsmassen representerer en nybyggverdi anslått til ca. 1 500 milliarder kroner, tilsvarende 10 Folketrygdfond. Med dagens tekniske tilstand anslås verdien til ca halvparten av dette, altså 750 milliarder kroner. Den offentlige bygningsmassen representerer så store verdier at det er grunn til å forvente strengere krav til hvordan verdiene blir ivaretatt, blant annet gjennom mer langsiktige rammer for riktig forvaltning.

Om man legger dagens arealbruk i offentlige bygninger på 10 m2 pr innbygger til grunn så skulle det tilsi totalt ca. 20 millioner m2 med nye offentlige bygninger, pga økt befolkning, om 40 år. Ikke alle arealer er direkte relatert til antall innbyggere. Eksempelvis bør ikke departementer, forsvaret og kulturbygg være like direkte avhengig av innbyggertall som skoler, sykehus, universitet og fengsler. Vi kan også forvente at utviklingen av helsetjenester, undervisningsformer etc. vil kreve mindre areal pr innbygger i fremtiden enn dagens nøkkeltall tilsier. Det eneste nøkkeltall som sannsynligvis vil øke er arealbehovet innen kommunal helseomsorg fordi vi rett og slett lever lengere og brukerne vil ha rett til ensengsrom.

Med tilgjengelige nøkkeltall har Multiconsult utviklet en regnemodell for å belyse den investeringsutfordringen det offentlige står overfor. Nøkkeltall for arealbruk i nye bygg er lagt inn med en effektiviseringsfaktor sammenlignet med dagens bruk. Den eksisterende bygningsmassens riveandel er lagt inn slik at arealer som erstattes av nybygg også får effektiviseringsfaktorene.

Modellen viser et investeringsbehov i offentlig sektors bygningsmasse på 30 – 35 mrd kr (kirkebygg og offentlige boliger er ikke medtatt) for hvert år de neste 40 årene. Dagens investeringsnivå ligger under dette, det er et gap til tross for arealeffektiviseringsfaktorene som er lagt inn. I tillegg til behovet for økte investeringer så vil også behovet for midler til forvaltning, drift og vedlikehold øke med økt bygningsmasse.

Utviklingen skjer ikke jevnt utover hele landet. Noen kommuner/fylker vil få en sterk vekst, noen vil forbli omtrent som i dag, mens noen vil få nedgang i antall innbyggere. Dette betyr ulike utfordringer, men uansett bør hver kommune, hvert fylke og hvert helseforetak utarbeide en strategisk arealplan for sin bygningsmasse basert på demografisk utvikling i sitt område. Dette er nødvendig som grunnlag for å kunne legge planer for mer effektiv arealbruk og for å finansiere store investeringer og økte driftskostnader.

Til å møte denne utfordringen trenger vi en høy flerfaglig kompetanse innen eiendomsutvikling og forvaltning hvor strategisk porteføljeforvaltning må danne et sentralt utgangspunkt med bruk av nøkkeltall, scenarier og modeller. De som har store porteføljer kan bygge opp egne kompetente miljøer, men det må forankres hos våre politiske myndigheter, som utøver eierskapet for denne enorme bygningsmasse. De fleste av våre 428 kommuner har ikke stor nok bygningsmasse til å kunne bygge opp den nødvendige kompetansen og kapasiteten. Det er tvilsomt om kommunestrukturreformen gjennomføres i tide til å redusere utfordringene på dette området. Derfor er det behov for samarbeid over kommunegrensene, spesielt i områder der veksten vil bli stor.

Multiconsult beregninger viser at det er et stort gap mellom det faktiske investeringsnivået og hva det burde være for å møte utviklingsbehovet samt oppnå målsettingen om «Gode bygg for eit betre samfunn».

For å oppnå denne effektiviseringen, og eventuelt øke den ytterligere, bør det igangsettes utviklingsprosjekt «Arealeffektivisering og sam- / merbruk av arealer for å holde investeringsbehovet på akseptabelt nivå». Sammen med en nasjonal oppgraderingsplan for eksisterende bygg mener Mutconsult at dette vil gi bedre investeringsøkonomi, lavere driftskostnader og mindre CO2 utslipp. Gode bygg handler jo om attraktive bygg / arbeidsplasser som har effektiv produksjon (flere studenter / elever / pasienter gjennom god utdannelse / behandling på færre m2) til lavest mulig ressursbruk. Bygg kan betraktes som driftsmiddel for verdiskaping for eier og bruker.

Først da vil vi få Gode bygg for eit betre samfunn, og det fortjener vi alle.