Innlegg: Ny avklaring om unntak fra tekniske krav

Bestemmelsen trådte i kraft 1. januar 2023 og er en særskilt unntakshjemmel, adskilt fra de ordinære dispensasjonsreglene.

En fleksibel regel for eksisterende bygg

Mange gårdeiere sitter på uforløste verdier i eldre bygningsmasse. Det kan være kontorbygg med lav arealeffektivitet, eldre lager- og industribygg eller bygg med potensial for ny bruk. Slike prosjekter blir ofte lagt bort fordi man legger til grunn at alle dagens tekniske krav må oppfylles fullt ut, for eksempel krav til romhøyde, dagslys, ventilasjon og andre kostbare endringer.

Plan- og bygningsloven § 31-4 gir kommunen adgang til å gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk, dersom det vurderes som «forsvarlig» ut fra sikkerhet, helse og miljø. Riktig brukt kan bestemmelsen gjøre flere ombruks- og transformasjonsprosjekter kommersielt gjennomførbare, uten å gå veien om dispensasjon. Vi understreker at unntak fra arealplan, fremdeles forutsetter dispensasjon etter de ordinære reglene om dette.

Departementet har i en tidligere tolkningsuttalelse omtalt bestemmelsen som en sikkerhetsventil for å unngå «urimelige og uheldige utslag av et regelverk som i hovedsak er ment for nybygg».

Bestemmelsen åpner for konkrete, begrunnede unntak der prosjektet samlet sett er forsvarlig innenfor rammene i pbl. § 31-4. Kommunen kan også gi unntak på vilkår.

Tolkningsavklaring fra departementet

Departementet besvarte en henvendelse fra Statsforvalteren i Østfold, Buskerud Oslo og Akershus med sin tolkningsuttalelse av 20. mai i år.

I uttalelsen gir departementet veiledning om hvordan vurderingen av om det er «forsvarlig» å gi unntak skal foretas, utover de momentene bestemmelsens ordlyd selv nevner.

Departementet skriver blant annet følgende om vurderingen som må foretas:

«Der avviket er lite, må kommunen vurdere om avviket i realiteten har betydning for sikkerhet, helse eller miljø i den konkrete saken. […]. Det kan også være relevant om tiltaket innebærer bruksendring, oppdeling i flere enheter eller annen endret bruk som kan føre til flere brukere, annen risikoprofil eller større belastning på byggverket enn tidligere. Dersom risikoen ved unntaket kan reduseres gjennom kompenserende tiltak, vil slike tiltak kunne inngå i vurderingen […].»

Økonomi kan ha betydning – men ikke alene

Departementet slår i uttalelsen fast at økonomiske forhold ikke alene kan begrunne unntak fra tekniske krav etter § 31-4, men vil kunne utgjøre et moment i en helhetsvurdering. Dette gjelder særlig der kostnadene har betydning for om tiltaket i praksis lar seg gjennomføre, eller der en mindre omfattende løsning med kompenserende tiltak kan gi et forsvarlig resultat.

Eksempler: Romhøyde, dagslys og utsyn, klima og ombruk av materialer

Departementet gir flere eksempler på vurderinger i typetilfeller, blant annet hvordan unntak fra romhøyde, dagslys og utsyn kan vurderes. Gjennomgående synes det sentralt at det dokumenteres hvordan negative virkninger av unntak avhjelpes av andre faktorer.

Departementet åpner også for at klima kan være en relevant moment. Ombruk av byggevarer kan derfor vektlegges, for eksempel der innerdører, teglstein eller himlingsplater fra et eldre bygg ønskes brukt på nytt. Dette forutsetter at ombruken er avgrenset til byggevarer og bruksområder som ikke berører sentrale hensyn som konstruksjonssikkerhet, brannsikkerhet eller rømningssikkerhet.

Må tiltaket forbedre bygget?

Det fremgår av forarbeidene at «Det avgjørende er at det skjer en forbedring av byggverket, særlig av sikkerhetsnivået». Hvorvidt tiltaket medfører en forbedring av byggverket (herunder forbedring av sikkerhetsnivået) ift. eksisterende situasjon, utgjør ifølge departementet et tungtveiende moment i vurderingen, men er ikke et selvstendig vilkår.

Det understrekes også at det skal utvises tilbakeholdenhet med å gi unntak fra krav fra som ivaretar liv og helse som for eksempel konstruksjonssikkerhet, brannsikkerhet, flom og skredfare.

Rettslig overprøving av kommunens vurdering

Bestemmelsen sier at kommunen «kan» gi unntak. Det betyr at kommunen har hjemmel til å gi unntak dersom vilkårene er oppfylt. Tiltakshaver har likevel ikke et rettskrav på unntak. Samtidig kan kommunen heller ikke avslå søknaden på fritt grunnlag. Kommunen må foreta den konkrete vurderingen § 31-4 krever.

Ved klage over kommunens vedtak, uttaler departementet at Statsforvalteren bør være tilbakeholden med å overprøve kommunens tekniske, bygningsfaglige og lokale vurderinger som kommunen har særskilte forutsetninger for å foreta, så lenge vurderingen er forsvarlig begrunnet, bygger på riktig rettslig forståelse, ikke er usaklig forskjellsbehandlende eller at det er tatt utenforliggende hensyn.

Tiltakshaver må selv dokumentere

Det fremgår både av forarbeidene, og presiseres i den nye tolkningsuttalelsen, at det er tiltakshavers selv (eventuelt ansvarlig søker), som må begrunne og dokumentere hvorfor det bør gis unntak fra det eller de aktuelle tekniske kravene.

Kartlegg mulighetene

For å utnytte handlingsrommet bør eier starte med en konkret avviksanalyse mot TEK17: Hvilke tekniske krav er utfordrende, hvorfor er full oppfyllelse krevende, og hvilke kompenserende tiltak kan redusere ulempene eller de negative virkningene ved å gi unntak?

Til slutt bør forsvarligheten av unntakene dokumenteres faglig. Søknaden bør også synliggjøre fordelene ved tiltaket, for eksempel ombruk fremfor riving, redusert klimaavtrykk, aktivering av tomme lokaler, bedre byliv, arbeidsplasser og forlenget levetid for bygget.

De beste prosjektene er ikke nødvendigvis de som ber kommunen se bort fra tekniske krav, men de som viser hvorfor en alternativ løsning er forsvarlig og trygg (nok).

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.