Innlegg: Hva driver kostnadene i et større boligprosjekt og hva kan vi gjøre for å redusere disse

Siden entreprenører snakker kostnader uten mva (mva er fradragsberettiget) og byggherresiden snakker kostnader inkludert mva, har jeg valgt å beskrive prosentfordeling mellom de ulike kostnadene. Uansett er det sluttkunden som betaler regninga inkludert mva og den er for tiden for høy i forhold til kjøpekraften til folk flest. Derfor har de fleste boligprosjekter også stoppet opp fordi byggherrene ikke finner det regningssvarende å sette i gang, med et hederlig unntak for de store boligutviklerne med prosjekter i de markedssterke områdene.

Mine tall tar utgangspunkt i områdene nord og øst for Oslo. Her er det naturlig nok store variasjoner avhengig av beliggenhet og kompleksitet i prosjektene. Sette fra byggherresiden kan kostnadene i hovedsak være fordelt slik (inkludert mva der dette skal betales) :

• Tomt: 6 %
• Utviklingskostnad: 5 %
• Byggekostnad: 67 %
• Salgskostnad: 2 %
• Finanskostnad: 7 %
• Uforutsett/Prisstigning/Fortjeneste: 13 %

Dette kan bety at markedet må være villig til å betale fra 80-85.000 kr pr BRAs for at en byggherre i våre områder skal sette i gang et prosjekt.

Byggekostnaden er dominerende. Det er derfor her hovedfokus må ligge. Når det gjelder byggekostnad er det oftest 3 drivere i selve byggekostnaden:

1. Fundamentering, må det feks spuntes, peles og støpes vanntett kjeller, øker dette kostnaden betraktelig, avhengig av laster fra bygget som skal ned og de stedlige grunnforhold.
2. Parkeringskravet og dermed størrelsen på p-kjelleren. Koster ofte rundt kr 17.000 pr kvm inkl mva.
3. Snittstørrelsen på leilighetene i prosjektet. Jo lavere snittstørrelse, jo høyere kostnad pr kvadratmeter salgbart areal. Dette forklares med at alle leiligheter har “faste kostnader”. Alle leiligheter må ha bad, kjøkken, ventilasjon, el-anlegg, rør-anlegg osv.

Et siste element er forurenset grunn. Jo mer vi bygger boligprosjekter på grå arealer med tidligere aktivitet, jo større er sjansen for å støte på forurensede masser som må spesialbehandles. Dette er jo en helt riktig strategi mht å redusere tap av natur, men har ekstra kostnadselementer i seg. Når det gjelder kvaliteten innvendig i leilighetene er det liten variasjon i kostnadsbildet. Dessuten har de fleste byggherrer gode tilvalgsmuligheter for kjøper.

Ser vi på entreprisekostnad i en totalentreprise på et større leilighetsprosjekt, er denne i hovedsak fordelt slik, med de variasjoner som følger av ovennevnte drivere, prosjektets nøkkeltall og konkurransebildet:

• Rigg og drift: 10 %
• Grunnarbeider: 4 %
• Bygning: 50 %
• Brann, El, ventilasjon, badekabin, rør, heis og automasjon: 22 %
• Utomhus: 3 %
• Prosjektering: 3 %
• Fortjeneste, prisstigning og risiko: 8 %

Bygning og de tekniske fag representerer her ca 72 % av entreprisekostnaden så det er her hovedfokus bør ligge. De tekniske fagene har økt mest pr leilighet i den perioden jeg har fulgt kostnadene (2015-2024). Rør har feks økt fra ca 125.000 pr leilighet eks mva til ca 250.000 pr leilighet eks mva. En entreprisekostnad på 55.000 - 60.000 kr pr BRAs inklusive mva må derfor påregnes i dag.

Som entreprenør satte jeg alltid opp prosjektets nøkkeltall i alle boligprosjekter vi skulle prise. Dette ga helt sentral informasjon, bla om hvor effektivt arkitekten hadde tegnet prosjektet. Videre ga dette et riktig utgangspunkt for å forstå prisingen og sammenligne med andre boligprosjekter. Prisene ble alltid brutt ned pr fag og målt pr BRAs (salgbart) og pr leilighet på fagene og samlet.

I en totalentreprise er ca 70 % av entreprenørens kostnad kjøp av underentreprenører og leverandører, avhengig av omfanget på egne fagarbeidere. Det er store variasjoner på andelen av egne fagarbeider blant firmaene i byggebransjen. I disse 70 prosentene kjøp av tjenester, vil det ofte være 30-50 aktører inne. Alle skal da regne seg påslag, risiko og prisstigning. Hvor mye dette summerer seg til er vanskelig å beregne. Stiger prisene raskt som vi opplevde etter krigsutbruddet i Ukraina, er det uhensiktsmessige at alle aktørene i verdikjeden skal prise denne risikoen. I alle boligprosjekter ønsker jo byggherren fastpris fra entreprenør selv om standarden sier noe annet. Dette fordi bankene ofte krever at kostnaden låses inn ved finansiering. Da blir det ofte slik nedover i verdikjeden også.

Hva kan vi så gjøre med dette. Mye av fokuset har nå ligget på forenkling av Plan- og bygninsloven for å få ned tidsbruken, forenklinger i TEK og utbyggingsavtaler som påfører ekstra kostnader. Med anstrengt kommuneøkonomi må vi regne med å dekke kostnader til nødvendig infrastruktur for eget prosjekt. Mitt innspill i dyrtiden er imidlertid at mva må utbygger få tilbake for de anlegg kommunen overtar. Ikke alle kommuner praktiserer dette. Videre bør kommunen tilby å dekke investeringer i vann- og avløp da disse går på selvkostkapittlene, dvs tilkoblingsgebyrer og årsgebyrer skal dekke investering og drift innenfor vann og avløp. Dette kan jo være et kommunalt bidrag i regjeringens boligmål. Utbygger betaler tross alt tilkoblingsgebyrer for både vann og avløp og kjøperne deretter årlige gebyrer når prosjektet er ferdig.

I tillegg til at renta må ned, mener jeg det også er mye å hente ved å kjøre samspill, samt analysere alle kostnadene i verdikjeden og virkelig ta tak i de vi kan gjøre noe med. Min samspillerfaring i boligprosjekter er veldig god. Da kan byggherre, entreprenør, og feks arkitekt og megler sitte sammen og kna prosjektene ifht nøkkeltall og optimalisere prosjektet i forhold til både marked/salg og rasjonelt byggeri.

Siden 65-70 % av kostnaden til byggherre er byggekostnad og ca 70 % av entreprisekostnaden er bygning og tekniske fag i et boligprosjekt, vil jeg utfordre NHO Byggenæringen sammen med bransjeforeningene til å ta tak i kostnadsproblematikken i hele verdikjeden og gjøre en god analyse av kostnadsveksten som grunnlag for målretta og effektive tiltak. Jeg vil også utfordre til en felles dugnad i hele verdikjeden mht å øke produktiviteten gjennom forenkling, digitalisering og optimalisering av prosesser. Det ser ut til å skje mye positivt her nå, men bekymringen er at dette skjer litt stykkevis og delt og tar lang tid slik at vi ikke får den effekten vi burde få for å få fortgang på boligprosjekter nå. Dette gjelder spesielt i geografien utenfor de aller mest markedssterke områdene. Det er jo her vi først også mister kompetanse og kapasitet i bransjen da markedet rammer hardest her. Regjeringens mål om 130.000 boliger innen 2030 er ambisiøst og veldig bra, men krever samordna, raske og effektfulle grep, skal vi nærme oss målet.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.