Den store røde atomknappen

Housing Lab er et nyoppstartet forskningssenter som skal jobbe med data rundt det norske boligmarkedet – og dermed forsøke å gi noen faktasvar på hvordan nettopp boligmarkedet fungerer. Forskningssenteret ligger under OsloMet og er i en tidlig fase. Forskningssjef Erling Røed Larsen deltok tirsdag på Boligkonferansen for å fortelle om senteret – og var helt klart på at han ønsker mest mulig data, ikke minst fra bransjen selv, for å kunne gi gode og etterprøvbare faktaopplysninger rundt det norske boligmarkedet.

Selv om man foreløpig ikke har mange forskningsresultater å vise til – kunne han vise frem noen interessante funn med tanke på boligprisutviklingen - og som kanskje kan overraske noen.

Spesielt gjelder dette rentepåvirkningens kraft på boligprisene. Det er jo en kjent sak at alle rentehopp relativt umiddelbart slår negativt inn på prisutviklingen - på samme måte som når man setter ned renten – så gir det ekstra fart inn i markedet. De siste årene har vi hatt en vedvarende lav rente – og mange av dagens førstegangskjøpere har aldri opplevd det man tidligere kunne kalle normale rentenivåer. Nå har renten tatt noen små steg oppover – noe som har vært både forventet og lenge varslet. Torsdag er det klart for en ny offentliggjøring fra sentralbanksjefen etter rentemøtet i hovedstyret i Norges Bank – og mange er spente på utfallet av dette – selv om de fleste spår at man holder renten uendret nå.

Forskningssjef Larsen i Housing Lab er helt klar på at en kraftig renteøkning er selve atomknappen i boligmarkedet – og peker på at deres funn sier at en renteøkning på én prosent vil medføre et fall i likevektsboligprisen på 13,8 prosent. Dette representerer selvsagt enorme verdier - og vil påvirke markedet i stor grad. At fallet skulle bli så kraftig er kanskje vanskelig å ta til seg – men de har altså tall som bygger opp under dette. Tar man utgangspunkt i at dette stemmer, vil en slik utvikling naturligvis få stor innvirkning på markedet – og gjøre noe med styrefarten for langt mer enn boligmarkedet alene. Dette vil påvirke hele byggenæringen og i stor grad påvirke utviklingen i norsk økonomi. Boligmarkedet representerer selve temperaturmåleren for den norske økonomien – og som også slår inn på mange ulike felter. Skulle dermed renten stige såpass mye på noe kortere sikt er det dermed grunn til å være bekymret for utviklingen.

Det er nok derfor mange som kommer til å følge ekstra spent med på renteutviklingen det neste året. Det er tidligere varslet flere rentehevinger – men her er det ingen som sitter med fasiten i dag – heller ikke de som har det avgjørende ordet i Norges Banks hovedstyre. Så må vi huske på at representantene i styret tar høyde for en rekke ulike eventualiteter – og at selvsagt ingen er interessert i å skape stor uro i boligmarkedet – og de kjenner naturligvis til hvilken påvirkning dette vil ha for både boligmarkedet og for økonomien til både landets låntakere og markedet for øvrig. Men her er det flere hensyn man må se nærmere på – og det er til slutt en totalvurdering rundt hva som er best for utviklingen av norsk økonomi som veier tyngst. Men at vi skal komme opp på nivåer som man tidligere anså som et normalt rentenivå er nokså utenkelig i dag – til det vil konsekvensene bli for store – noe også Larsen påpekte i sitt foredrag tirsdag.

Forskningssjefen kom også inn på et annet funn Housing Lab kan vise til. Når boligbeholdningen stiger med én prosent, altså at det kommer flere boliger i markedet, faller likevektsboligprisen med 3,5 prosent. Dette er også selvsagt utslag som er relativt store – men da skal vi også huske på at én prosent av den totale boligbeholdningen representerer enorme arealer og mange enheter.

Torsdag klokken 10 får vi den foreløpige rentefasiten – men alt tyder på at man nå lar renten stå stille. Mer interessant er hvilke signaler rundt hva som skjer i løpet av resten av året.