Les Byggeindustrien digitalt- Kjernepunktet i dommen fra Menneskerettsdomstolen er at tomtefesteloven § 33 ikke oppfyller kravet til rimelig økonomisk balanse (”fair balance”) i forholdet mellom grunneier og fester.
Den 12. juni 2012 fastslo Menneskerettsdomstolen i Strasbourg at tomtefestloven § 33 er i strid med vernet av eiendomsrett i Den europeiske menneskerettskonvensjonen, fordi grunneier nektes ny festeavgift når tomtefesteavtalen er utløpt og tomtefester kan kreve forlengelse av festeforholdet til evig tid på dette grunnlag.
Tomtefesteloven § 33 gir i dag festeren 100 prosent av realverdistigningen på tomten, regnet fra den gang festekontrakten ble inngått og i all fremtid. Intet av denne verdistigningen tilfaller grunneieren, siden grunneieren nekters nye vilkår når tomtefestekontrakten utløper.
Regjeringens syn på rimelig balanse
- Når Regjeringen velger å anke den enstemmige dommen som Menneskerettsdomstolen i sommer avsa i saken, må det innebære at Regjeringen vil prosedere det syn overfor Storkammeret at man mener 100 prosent til én avtalepart og null til den andre gir rimelig balanse i avtaleforholdet, sier advokat Flaaten.
- Jeg har vanskelig for å forstå at Menneskerettsdomstolen i storkammer vil se annerledes på dette enn det Menneskerettsdomstolen i vanlig kammer enstemmig konkluderte med i sin dom av 12. juni 2012. På vegne av grunneiersiden kommer vi i første omgang til å prosedere på at anken ikke bør slippe inn til realitetsbehandling, sier advokat Flaaten.
Flaaten mener Regjeringen nå, istedenfor anke, burde tatt nødvendige grep for å rydde opp i lovverket, slik Menneskerettsdomstolen i sin dom uttaler at den forventer.
Stor usikkerhet i markedet
- Nå vil det kunne gå lang tid med rettslig uavklarte forhold for festetomter. Dette vil gi usikkerhet i eiendomsmarkedet og meget betydelige negative virkninger for verdiene av hus og hytter på festet grunn, påpeker Flaaten og tilføyer at Regjeringen med dette påtar seg et stort ansvar.
Menneskerettsdomstolens dom er ikke mer dramatisk enn det regjeringen Harlem Brundtland i realiteten la til grunn i 1996 som nødvendig beskyttelse av grunneiers eiendomsrett. Dette fikk da enstemmig tilslutning i Stortinget, men de rettslige vurderinger fra 1996 ble fullstendig ignorert da loven i 2004 ble endret på dette punkt.
- Hvis man går tilbake til regjeringen Harlem Brundtlands lovproposisjon og det enstemmige stortingsvedtaket fra 1996, er man trygt innenfor de forpliktelser som følger av Menneskerettsdomstolens dom. Vanskeligere er det ikke, sier advokat Flaaten.
Flaaten prosederte saken for Menneskerettsdomstolen i Strasbourg på vegne av grunneierne sammen med advokat Gemetchu Hika. Advokat Flaaten prosederte også en av plenumssakene om tomtefesteloven § 33 i Høyesterett for grunneier Berit Mogan Lindheim i 2007.