Mange boligkjøpere utestenges

Ferske tall viser at salget av boliger i 3. kvartal 2008 har gått dramatisk ned.

Medlemmene i Boligprodusentenes Forening melder om at det finnes kunder, men at mange boligkjøpere utestenges fordi de møter krav om at nåværende bolig må være solgt og at egenkapital må foreligge, før banken er villig til å vurdere lånesøknaden.

- Dette er en effektiv brems for omsetningen i boligmarkedet og forsterker salgsstoppen av nye boliger. Med 7 til 12 måneders leveringstid for nye boliger er det urealistisk å kreve at kunden har solgt den gamle boligen for å legge egenkapitalen på bordet når kontrakten underskrives. Dermed bremser nyboligsalget opp, sier Per Jæger i Boligprodusentenes Forening.

Boliglån til forbrukere er dels et langsiktig lån som krever at banken har en tilsvarende langsiktig finansiering, og dels mer kortsiktige byggelån, som kan ha en løpetid på 7-12 måneder. Slike kortere utlån vil bankene kunne finansiere med tilsvarende kortere innlån til banken.

- Situasjonen nå er at selv med bevis for en langsiktig finansiering i Husbanken, er bankene restriktive med innvilgning av kortsiktige byggelån. For brukte boliger er de tilsvarende restriktive med å mellomfinansiere boligkjøp for den perioden en forbruker trenger å sitte med to boliger i påvente av salg av gammel bolig. Det medfører at omsetningen av brukte boliger stopper opp, legger Jæger til.

Her ligger hele pressemeldingen

 

Boligfinansiering - situasjonsbeskrivelse

Tema:         Boligfinansiering - situasjonsbeskrivelse            Dato:          31.10.2008Fra:            Adm. direktør Per Jæger, Boligprodusentenes Forening                   Tlf 90989509

 

Svikt i salget av nye boliger

 

Ferske tall viser at salget av boliger i 3. kvartal  2008 har gått dramatisk ned. 

 Medlemmene i Boligprodusentenes Forening melder om at det finnes kunder, men at mange boligkjøpere utestenges fordi de møter krav om at nåværende bolig må være solgt og at egenkapital må foreligge, før banken er villig til å vurdere lånesøknaden. Dette er en effektiv brems for omsetningen i boligmarkedet og forsterker salgsstoppen  av nye boliger. Med 7 til 12 måneders leveringstid for nye boliger er det urealistisk å kreve at  kunden har solgt den gamle boligen for å legge egenkapitalen på bordet når kontrakten underskrives. Dermed bremser nyboligsalget opp. Boliglån til forbrukere er dels et langsiktig lån som krever at banken har en tilsvarende langsiktig finansiering, og dels mer kortsiktige byggelån, som kan ha en løpetid på 7-12 måneder. Slike kortere utlån vil bankene kunne finansiere med tilsvarende kortere innlån til banken.Situasjonen nå er at selv med bevis for en langsiktig finansiering i Husbanken, er bankene restriktive med innvilgning av kortsiktige byggelån. For brukte boliger er de tilsvarende restriktive med å mellomfinansiere boligkjøp for den perioden en forbruker trenger å sitte med to boliger i påvente av salg av gammel bolig. Det medfører at omsetningen av brukte boliger stopper opp.  Situasjonsbeskrivelse for bankene Bankene har i dag et innskudd i Norges Bank på i størrelsesorden 80 - 100 milliarder kroner. Under normale omstendigheter er disse innskuddene i området 15 - 20 millarder kroner. Det virker derfor som om bankene prioriterer en trygg plassering fremfor å låne ut pengene til bygging av boligprosjekter eller som boliglån til forbrukere. Bankene har et marked seg imellom hvor penger flyttes mellom bankene med et minimum av formaliteter. Dette markedet fungerer svært dårlig, fordi bankene som har overskuddlikviditet setter pengene i Norges Bank fremfor å låne ut til andre banker. Norske banker er solide og drives med overskudd, men de ekstraordinære omstendighetene har ført til bekymring for ikke å ha tilstrekkelig likviditet. Bankene har en portefølje av langsiktige og kortsiktige låneengasjement, og må selv ha egenfinansiering som er tilpasset denne porteføljen. En stor del av bankenes utlån er basert på at banken selv låner inn penger fra andre banker. Tilstanden i finansmarkedet fører til risiko for at betydelige innskudd kan bli trukket ut av usikre banker og flyttet til andre banker som oppfattes som mer sikre. Etablering av tilstrekkelig likviditetsmessig sikkerhet prioriteres høyest, og bankene vil la hensynet til sin likviditetsbuffer gå foran andre hensyn. Dette fører til at bankene er reserverte i forhold til å gå inn i nye kundeforhold, og at de stiller høye krav til sikkerhet og økonomisk evne til å tåle høye renter.

Redningspakken

 

Den statlige bankpakken på 350 milliarder kroner innebærer at bankene kan låne penger i Norges Bank. Som sikkerhet for disse lånene må bankene levere sine boliglån i form av boligkredittobligasjoner til Norges Bank. Dette tiltaket passer forretningsbanker med egne investeringsselskaper som kan utstede boligkredittobligasjoner. Utlånene fra Norges Bank gjøres tilgjengelig ved auksjoner hver 14 dag. Under normale forhold ville det ikke være naturlig for mindre banker å låne direkte av Norges Bank. De ville heller låne gjennom en av de store bankene som opptrer som oppgjørsbank basert på sine innlån fra Norges Bank. Denne lånemekanismen er nå satt ut av kraft slik markedet opererer med kredittrasjonering. Derfor er det viktig at også de mindre bankene kan låne direkte av Norges Bank. Tilleggspakken som er tilpasset sparebankene ved såkalt lange F-lån, har 2 års løpetid og hvor lånebeløpet er begrenset oppad til 1 mrd pr. bank. Denne begrensningen gjør at lånebeløpet skal være tilpasset mindre banker. 

Virkninger for boligbransjen

 Bankene oppfatter BA-næringen som særdeles lite attraktiv i dagens situasjon med lavkonjunktur og finanskrise. Dette gir en selvforsterkende effekt ved at manglende kreditt forhindrer boligsalg som igjen påvirker lavkonjunkturen. Etablerte familier som har bolig og ønsker å kjøpe ny bolig, er låst finansieringsmessig når bankene krever at den gamle boligen selges før innvilging av byggelån og bygging av den nye boligen kan påbegynnes. Småbarnsfamiliene blir vurdert å ha for svak økonomi til å få lån til den første boligen pga. de strenge kravene til betjeningsevne som bankene nå setter til nye kunder. Prosjektsalget av leiligheter er langt på vei umulig å oppnå på forventet prisnivå fordi det finnes en lagerbeholdning av leiligheter som er usolgt. En kan forvente at en rekke ”singel purpose”-selskaper vil måtte avvikles uten å kunne levere oppgjør for etablerte byggelån fordi leiligheter ikke er solgt. Disse leilighetene kan forventes å komme på markedet til reduserte priser, og dette vil bidra ytterligere til å presse boligprisene nedover. Tilstramming av tilgjengelig lånekapital vil bidra til fallende priser i bruktmarkedet. I sin tur vil dette skape nye utfordringer for tilførsel av nye boliger, som må konkurrere med boliger til en synkende pris i bruktmarkedet. Fallende priser i bruktmarkedet vil innebære fallende panteverdi og en ytterligere restriktiv bankpraksis mht. utlån. Dette fører til en selvforsterkende mekanisme som vil kunne få svært skadelig virkninger:  KRITISKE FAKTORER SOM PÅVIRKER BOLIGSALGET FRAMOVER:

1. Nasjonal standardhevning

Det er mye som tyder på at det ikke vil  være betalingsevne i boligmarkedet i de nærmeste årene for den standardhevningen som ny teknisk forskrift legger opp til fra 1.8.2009. Opplysninger fra medlemmene i Boligprodusentenes Forening indikerer en prisøkning med nye energikrav på nærmere 300.000,- kroner for eneboliger, og noe mindre for rekkehus. Markedet i 2009 vurderes som svært lite mottakelig for de merkostnader som følge av nasjonale standardshevinger for nye boliger. 

2. Tomtetilbudet

Lånefinansierte tomter som det ennå ikke er bygget på, forventer vi må legges ut for salg. Et økt utbud på tomtemarkedet vil trekke i retning av reduserte tomtekostnader. Tomtekostnadene må betydelig ned for å muliggjøre bygging av nye boliger til priser som markedet vil akseptere i de nærmeste årene.

3. Avdragsfrie lån

Virkninger av avdragsfrie lån gitt i 2004-2005 vil gradvis komme som økte bokostnader for en rekke borettslagsleiligheter i det avdrag begynner å løpe. Det er usikkert hvordan dette vil påvirke markedet for brukte boliger. Det er en viss sannsynlighet for at mange vil måtte selge disse boligene med tap. Dette vil ytterligere bidra til press i retning av lavere priser.

4. Ordrereserve tilsier stor arbeidsledighet

Typisk veldrevne virksomheter innen boligbyggingen rapporterer om at de nå har beskjeftigelse for sine håndverkere frem til mars-april 2009. Manglende salg av boliger nå, er et varsel om arbeidsledighet som vil oppstå i slutten av første halvår starten på andre halvår i 2009.