Det er ganske enkelt. Etter reguleringsfasen skal over halvparten av boligene selges før det kan bygges. Siden det er begrenset hvor mange boligkjøpere det finnes der ute, blir de store prosjektene som ofte består av flere hundre boliger, delt opp i byggetrinn slik byggingen kan starte raskest mulig. De resterende boligene i byggetrinnet selges i løpet av byggeperioden som tar ca. 2,5 år. Et stort prosjekt med 500 boliger tar med andre ord mange år å gjennomføre, selv om alle parter gjerne skulle sett at det gikk raskere. Ellen de Vibe insinuerer derimot at utbyggere bevisst holder tilbake tomter for å tjene mer penger. Det stemmer ikke. Boligbyggere har bundet opp mye kapital i tomtene og må bygge boliger på dem så raskt det er økonomisk forsvarlig å gjøre det. Det er markedet som bestemmer hvor raskt det bygges. I et hett marked, som i 2016, kan det gå raskt å komme i gang med bygging, i et roligere marked kan det ta lang tid. I tillegg skal det være fysisk mulig å bygge boligene rent kapasitetsmessig.

Boligbygging i Oslo, som i andre byer handler om langsiktighet. Selv om det kan være for mye å forlange å tenke i et 100-årsperspektiv, som mange av boligutviklingsselskapene gjør, må kommuner tenke i flere tiår og dermed mange kommunevalg fremover. For at det ble solgt litt flere boliger i 2016 enn i tidligere år, er ikke en konsekvens av Plan- og bygningsetaten tenker på volum. På mange måter er det merkelig nok det motsatte. Alle er enige om at boligmarkedet i Oslo var helt eksepsjonelt godt i 2016. Og i eksepsjonelt gode år selger man selvsagt mer enn i normalår. Paradokset er at markedet er hett nettopp fordi det er bygget for lite over tid. Når mange vil kjøpe noe det er lite av, øker prisene. Boligbehovet i Oslo, dersom man legger befolkningsvekst og framskrivinger til grunn, er overkant 6 500 boliger pr år.

I snitt de 10 siste årene er det blitt ferdigstilt ca. 2 650 boliger hvert år i Oslo. Antallet varierer kraftig fra år til år. For eksempel ble det ferdigstilt så lite som 1 171 boliger i 2009, ganske naturlig to år etter finanskrisen. I 2014 ble det ferdigstilt 1 732 boliger, også ganske naturlig ettersom det var en stopp i markedet i 2012. På samme måte vil det bli ferdigstilt relativt få boliger i 2016 og 2017 fordi markedet var tregt en periode i 2013 og 2014. Selv i et rekordår som 2016 ble det kun solgt i overkant av nye 4 000 boliger i Oslo. Effekten av at det ble solgt litt flere boliger enn normalt i 2016, på grunn av at markedet var godt, gir naturligvis ikke utslag i flere ferdigstillelser før boligene er bygget. Og at det er solgt 1 000 boliger mer et år enn et annet, løser ikke problemet. Oslo kommune må legge til rette for å bygge mye over tid.

Grunnen til at det ikke selges mer er at det ikke er regulert nok tomter på nok steder. Det er begrenset hvor mange boligkjøpere det finnes i ett område. I Bjørvika selges det maksimalt 300 boliger hvert år selv om det er regulert flere tusen boliger der. I Ensjø-området er det på samme måte. Hvis det i et godt år selges 300 boliger i området tar det over 20 år å bygge ut 7 000. Det hjelper heller ikke at kommunen regulerer 10 000 boliger på Gjersrud-Stensrud hvis det ikke er mulig å der bygge der. Og det er det lenge til at det blir. Gjersrud-Stensrud mangler infrastruktur og klarer maksimalt å absorbere 100 boligkjøpere per år. Med mindre det bygges skinnegående transport og legges til rette for rimelige boliger, vil det ta minst 40 år området er ferdig utbygd, hvis noen i det hele tatt tør å ta risikoen med å bygge. Poenget mitt er at det er svært få områder der det er mulig å selge mer enn 200-300 boliger per år, uavhengig av hvor mange boliger som er regulert. Det må derfor reguleres flere boligtomter på flere steder i hele byen og det må legges til rette for boliger i områder som har god infrastruktur. Dette er spesielt viktig når folk i mindre grad kan parkere i sentrum. Utnyttelsen må bli høyere slik at det kan bygges by. Det sikrer både muligheten for å bygge mer effektivt og samtidig legge til rette for tjenester lokalt, både butikker og servicevirksomheter. Derfor må store prosjekter som monner prioriteres.

De Vibe sier at Oslo har ferdigregulerte tomter til 15 000 boliger. Det hører med til historien at flere av disse tomtene er kommunens egne, at tallet inneholder over 2 000 studentboliger, og at flere tusen av disse boligene er i de samme områdene. Det ligger heller ingen automatikk i at det blir bygget boliger på alle tomtene. Det skjer først hvis det er lønnsomt og fysisk mulig. Og det er selvsagt også andre årsaker til at det ikke bygges umiddelbart på ferdigregulerte eiendommer. Det er leieavtaler som gjør at ikke kan fristilles, det er eiere som har annen drift på eiendommen som gjør det ulønnsomt å rive og bygge boliger, det er rekkefølgeavtaler, støyproblematikk, fysiske hindringer som høyspentledninger osv. Dette vet Plan- og bygningsetaten allerede. Kommunen fikk inn en rekke svar da de nylig spurte utbyggere om hvorfor ikke bygging var igangsatt på tomter som var ferdig regulert. Jeg har to tips:

1. Les svarene. Det meste er forklart.

2. Undersøk hvorfor kommunen ikke bygger på sine egne tomter som også er regulert til bolig.

Det er et samarbeidsprosjekt å bygge nok boliger, Ellen de Vibe. Men hvis samarbeidet skal fungere må alle involverte parter ha en virkelighetsoppfatning som er sånn noenlunde lik, og basert på fakta. I dag ser vi beklageligvis at det ikke er tilfellet.