Innlegg: Sikkerhetsstillelse (garantier) i entrepriseforhold

I avtaleforholdet mellom en byggherre og en entreprenør er sikkerhetsstillelse frivillig å etablere i motsetning til lovpålagt garantistillelse overfor forbruker etter bustadoppføringslova. 

Vi konsentrerer oss om frivillig sikkerhetsstillelse i form av garantier som skal sikre oppfyllelse av kontrakter mellom profesjonelle parter. Sikkerheter som f.eks. innestående og tilbakeholdsrett behandles heller ikke.

Benyttes Norsk Standard (NS) sine kontraktsbetingelser, plikter byggherren å stille sikkerhet for oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser, hvor den viktigste er betaling, jf. eksempelvis NS 8407 pkt. 7.3. Tilsvarende plikter entreprenøren å stille sikkerhet for de forpliktelser han har påtatt seg, hvor den viktigste er arbeidet, jf. eksempelvis NS 8407 pkt. 7.2.

 I relasjon til garantien betegnes byggherren og entreprenøren som «garantikreditor» og «garantidebitor» der kreditor er den som har krav og dermed er tilgodesett i garantien, mens debitor er den som har forpliktelsen det er stilt garanti for. Den som har forpliktelser etter garantien ved ikke-oppfyllelse fra garantidebitor, betegnes «garantisten».

Når man tenker på hvor mange prosjekter det daglig avtales at skal utføres, og at det i et prosjekt gjerne inngås flere entrepriseavtaler i rekken fra byggherren ned til nederste underentreprenør, samt at det normalt utstedes minst to garantier i alle ledd, er det lett å se for seg volumet på garantiutstedelser.

Ulike regler i de ulike standardene

De alminnelige standardene har omtrent likelydende og detaljert ordlyd på punktet som gjelder sikkerhetsstillelse. De forenklede standardene er, som det ligger i begrepet, enklere og har ingen detaljert regulering av sikkerhetsstillelsen. Det stilles heller ikke krav om selvskyldnerkausjon – kun at sikkerheten skal være «betryggende».

Partene gjør lurt i å avtale hvilken type sikkerhet som skal stilles dersom det benyttes en forenklet standard, slik at partene unngår diskusjoner om hva «betryggende sikkerhet» betyr. Partene kan ikke legge til grunn at de alminnelige standardene vil utfylle de forenklede på et slikt punkt og at «betryggende» sikkerhetsstillelse skal forstås som en selvskyldnerkausjon fra en bank, et forsikringsselskap eller annen finansinstitusjon.

Garantidebitors fokus – kostnader ved opprettelse av garantien

For partene er det, som ved forsikringsordninger, vesentlig hvilke kostnader som vil medgå til egen sikkerhetsstillelse. 

Hvilke premier og gebyrer tar garantisten? 

Hvor kommer man økonomisk best ut?

Markedet har mange tilbydere av et slikt produkt. I motsetning til ved forsikringer, som skal dekke eget tap, ligger garantidebitors fokus utelukkende på størrelsen på garantikostnadene, ikke på oppgjøret. Er ikke annet avtalt, er garantikreditor prisgitt den garantist garantidebitor velger, så lenge garantien er stilt i henhold til den NS som er avtalt.

Påse at garantien er i tråd med det avtalte

Partene bør vie den garanti som stilles noen minutters gjennomlesning for å se at garantidebitor har overhold sine forpliktelser. Garantier kan være så mangt og fremkommer det f.eks. forbehold i garantien, kan garantien vise seg å ikke være verdt mer enn papiret den er skrevet på for garantikreditor. Det skjer fra tid til annen at det, også blant seriøse garantister i markedet, stilles garantier som ikke tilfredsstiller kravene i NS.

Skulle garantien ikke tilfredsstille kravene, kan partene anmode om at den annen stiller en ny garanti. Anmodningen forutsetter at garantien er gjennomgått. En kan lett tenke seg situasjonen der garantien strider mot bestemmelsene i NS, men at dette ikke oppdages før f.eks. entreprenøren har gått konkurs og garantien påkalles. 

Garantisten svarer ikke for annet enn det som er dekket av garantien, selv om garantien skulle stride mot det byggherren og entreprenøren har avtalt om garantien. 

Garantisten er ikke part i denne avtalen. Og antakelig dreier det seg heller ikke om mislighold av entrepriseavtalen all den tid garantikreditor ikke har protestert på garantiens innhold.

Likevel skal det her nevnes at de fleste garantitekster innleder med at garantien stilles i henhold til NS og den avtale partene har inngått. Er det forhold i garantiteksten som avviker fra avtalens bestemmelser om sikkerhetsstillelse, vil nok enhver tolkningstvil med en slik innledning gå ut over garantisten.

Garantiens liv

Partene bør regne med at garantiutstedelse kan ta noe tid og derfor i god tid før kontraktsinngåelsen gjøre de nødvendige forberedelser. Dersom garantien ikke kommer på plass innen de korte frister som fremgår av standardene, har partene ikke plikt til å levere sine ytelser. 

Det er imidlertid ikke uvanlig at en garanti først foreligger et godt stykke ut i prosjektet. Partene løper da en betydelig risiko i perioden frem til garantien er stilt. Oppstår det krav i perioden frem til garantistillelse som garantisten ikke er informert om når garantien utstedes, kan partene risikere at kravene ikke er dekket under garantien.

Særlig problematisk er opprettelsen av garantien likevel ikke. Heller ikke oppstår det normalt særlige diskusjoner om garantien så lenge kontrakten mellom byggherren og entreprenøren løper som forutsatt uten at krav gjøres gjeldende under garantien. 

Den altoverskyggende delen av tvister knyttet til garantier oppstår når garantikreditor gjør krav under garantien mot garantisten, såkalt påkrav under garantien. Normalt er alt som det skal være frem til dette tidspunkt. Garantidebitor har i tråd med avtalen med garantikreditor stilt garanti. 

Problemet for garantikreditor er at debitor ikke oppfyller sine forpliktelser etter avtalen. Det er mangler og forsinkelser ved entreprenørens forpliktelser eller byggherren betaler ikke slik han plikter.

Når bør garantikreditor kontakte garantisten?

Vi konsentrerer oss foreløpig om entreprenørens kontraktsforpliktelser til å utføre arbeid for en byggherre innenfor et avtalt tidspunkt, eventuelt underentreprenørens tilsvarende kontraktsforpliktelser overfor en entreprenør. Det blir stilt selvskyldnerkausjon i tråd med f.eks. NS 8405, 8407, 8415 eller 8417.

Det første som er viktig å være klar over for en garantikreditor som mener å ha krav mot garantisten, er at garantien nedtrappes fra 10 til 3 % av kontraktssummen. Kontraktssummen omfatter avtalt vederlag med tillegg av mva. For at garantiens grense på 10 prosent skal gjelde, må forholdet påberopes overfor entreprenøren senest ved overtakelse. Overtakelse skjer gjennom bestemmelsene om overtakelsesforretning og er regulert i de samme standardene. Det er tilstrekkelig at forholdet er påberopt overfor entreprenøren. Garantisten trenger ikke trekkes inn på dette stadiet.

Siste frist for byggherren, eventuelt entreprenøren i en underentreprisekontrakt, til å påberope en mangel som dekkes under 10 prosent grensen i garantien, er i protokollen fra overtakelsesforretningen. Skjer det på et senere tidspunkt, er garantien redusert til 3 prosent. Med mindre overtakelse nektes og byggherren har rett til å nekte. I en slik situasjon har ingen overtakelse skjedd.

Underentreprisestandardene opererer i tillegg med en frist som er tre måneder etter registreringsforretningen. En kreditor i en underentreprisekontrakt må altså påberope forholdet overfor debitor innen tre måneder etter registreringsforretningen. 

I tillegg må forholdet være påberopt senest ved overtakelse. I normaltilfellene, der overtakelse skjer før det har gått tre måneder fra registreringsforretningen, vil det dermed også her være overtakelsestidspunktet som bestemmer fristen.

Enten en nedtrapping av garantien har skjedd eller ikke, bør garantikreditor melde kravet under garantien til garantisten i rimelig tid etter at det er påberopt overfor garantidebitor. 

Det er imidlertid ingen frist for å melde et slikt krav til garantisten, men god orden tilsier likevel et slikt påkrav under garantien. Garantisten er dessuten interessert i å unngå en utbetaling og garantisten vil derfor kunne tenkes å påvirke situasjonen og sin kunde slik at garantidebitor gjør opp sitt utestående med garantikreditor. Krav under garantien kan likevel bare gjøres gjeldende dersom debitor har fått rimelig frist til å rette forholdene.

Dersom garantikreditor først velger å melde krav under garantien, er det viktig at det fremsettes et krav med en henvisning til hvilket forhold det dreier seg om og et beløp. Bærer henvendelsen mer preg av å være et varsel til garantisten om mulige krav, kan garantikreditor risikere at forutsetningene for forfall av kravet ikke foreligger fordi det ikke er fremsatt et krav under garantien. Garantikreditor har ikke krav på forsinkelsesrenter på garantikravet før kravet under garantien er å regne som fremsatt.

Garantiens dekning av krav er begrenset ikke bare beløpsmessig med 10 og 3 %, men også i tid. Det snakkes noe feilaktig eller upresist om en nedtrapping i/til reklamasjonsperioden. Da er det viktig å huske på at alle standardene har en reklamasjonsperiode på fem år fra overtakelse, mens forhold under garantien må påberopes overfor debitor innen tre år fra overtakelsen for å kunne gjøres gjeldende under garantien.

Når kravet er meldt til garantisten, bør kreditor søke å få bekreftet at kravet er meldt, eventuelt i tillegg at dette er dekket både som krav og i relasjon til garantiens beløpsbegrensninger på 10 og 3 prosent, dersom dette siste skulle være uklart. En slik erkjennelse av krav vil normalt ikke garantisten gi før det har gått en tid, om det i det hele tatt gis.

Men, det er ingenting i veien for å vente og se om garantidebitor betaler før krav under garantien meldes. Krav overfor garantisten er i behold. Den eneste fristen for å melde krav under garantien er foreldelsesfristen. Denne behandles nedenfor. Helt riktig er det ikke å si at det dreier som en frist for å melde krav. Fremsettelse av krav mot garantisten avbryter nemlig ikke foreldelsesfristen. Foreldelsesfristen avbrytes som vi skal se etter foreldelseslovens regler.

Hvilke krav kan og bør garantikreditor gjøre gjeldende?

Alle krav, også dagmulktskrav, bør gjøres gjeldende av byggherren mot entreprenøren innen overtakelse av hensyn til den nedtrapping som skjer av garantien på dette tidspunkt. Selv om byggherren ikke taper dagmulktskrav mot entreprenøren, vil tilsvarende krav mot garantisten kunne tapes. Meldes slike krav ikke til entreprenøren før etter overtakelse, vil det være garantiens 3 prosent begrensning som gjelder for disse.

Alle typer krav som stammer fra kontrakten kan i utgangspunktet gjøres gjeldende. Det er kontraktsforpliktelsene til garantidebitor garantien skal sikre. Men ikke andre. Krav som følger av de avtaler partene gjør underveis i prosjektet kan være vanskelig å få dekket under en slik garanti. 

Garantisten har forutsetningsvis gjennomgått den avtale det er vist til i garantien og de forpliktelsene garantidebitor har etter denne. Andre avtaler har garantisten ikke sett og forpliktelser som faller utenfor den opprinnelige kontrakten som garantien er basert på, er ikke omfattet av garantien.

Annerledes vil det være med de forpliktelser som ikke direkte følger av den opprinnelige kontrakten, men som likevel følger av avtalens system. Endringer er dekket, men det kan spørres om endringer utover de 15 % som entreprenøren er pliktig til å utføre etter kontrakten er dekket. Hva med opsjoner som ligger i kontrakten? Dekker garantien også krav knyttet til hus nr. 3 og 4, dersom hus nr. 3 og 4 bare ligger som en opsjon i avtalen som omfatter hus nr. 1 og 2?

I lys av denne type problemstillinger, er det fornuftig å avklare med garantisten om garantien dekker slike forpliktelser som ikke ubetinget følger av partenes opprinnelige avtale. Dersom garantien ikke dekker dette, bør det kreves tilleggsgarantier. Verken byggherre eller entreprenør ønsker manglende sikkerhet ved endringsarbeid og korresponderende betaling utover grensen på 15 % eller ved utøvelse av opsjonen på hus nr. 3 og 4.

Enkelte krav er ikke mulig å avklare med garantisten før de har oppstått. Når det gjelder skade som følge av mangler ved kontraktsarbeidene, vil disse være dekket av garantien. Derimot vil det ikke være naturlig å regne erstatning for skade på eiendom, ting eller person som del av partenes kontraktsforpliktelser, selv om dette også er regulert i NS. Erstatningsplikten følger av de alminnelige erstatningsregler. Det vil være flere forpliktelser f.eks. en entreprenør har overfor byggherren, som ikke kan regnes som en del av hans særskilte «kontraktsforpliktelser» etter entrepriseavtalen. Skulle det f.eks. vise seg i sluttoppgjøret at byggherren har betalt for mye, plikter entreprenøren å betale beløpet tilbake. Det er ikke tvilsomt. Men kravet er ikke dekket under den garanti byggherren er garantikreditor i.

Som en rettesnor i spørsmålet om hva som er dekket av garantien vil svaret være at en vesentlig større risiko eller risiko av en annen art enn den garantisten ut i fra avtalen hadde grunn til å regne med, ikke er dekket. For øvrig er det naturlig å regne partenes kontraktsforpliktelser i relasjon til garantien som de forpliktelser som særskilt følger avtalen, men begrenset til det som er særskilt for nettopp en entreprisekontrakt og som er regulert i kontrakten.

Foreldelse av garantikravet

Ikke bare må garantikreditor passe på å påberope seg de forhold han mener er dekningsberettiget under garantien overfor sin kontraktspart innen frister for nedtrapping av garantien og senest innen garantien opphører tre år etter overtakelse. Han må også være oppmerksom på reglene om foreldelse av fordringer.

Foreldelse av garantikreditors krav mot garantisten skjer etter de samme regler som gjelder for hovedkravet, jf. foreldelsesloven § 7. Med «hovedkravet» menes kravet mellom entreprenør og byggherre. Hovedregelen etter foreldelsesloven er at krav, i dette tilfellet hovedkravet, det være seg på penger eller andre ytelser, foreldes etter tre år. Treårsfristen gjelder dermed også krav under garantien.

Treårsfristen starter å løpe når garantikreditor hadde rett til å få garantidebitors oppfyllelse av hovedkravet og ikke får det. At kravet ikke kan rettes mot garantisten før en rimelig frist til å rette er gitt, er uten betydning for friststart. Dersom hovedkravet er et krav som har oppstått ved mislighold, starter fristen å løpe ved misligholdet. Garantikreditor må som nevnt gjerne vente med å melde kravet til garantisten, men må være oppmerksom på at foreldelsesfristen på tre år kan ha startet å løpe lenge før garantikreditor har sett seg lei på debitors mislighold og melder krav under garantien.

Starttidspunktet for treårsfristen, det vil si når den ene eller andre hadde rett til å kreve oppfyllelse eller har misligholdt avtalen kan, til tross for det enkle utgangspunkt, være vanskelig å bestemme. Så vanskelig kan det være å bestemme et slikt tidspunt at det er skrevet en bok på mer enn 500 sider om nettopp dette temaet. Her skal bare pekes på problemet og oppfordres til å ikke bli sittende for lenge på et slikt krav før fristen avbrytes.

Som nevnt avbrytes ikke foreldelsesfristen ved å melde kravet til garantisten. Heller ikke er foreldelsesfristen for garantikravet avbrutt selv om foreldelsesfristen for hovedkravet er avbrutt. Garantikravet kan altså foreldes mens det f.eks. foregår en rettssak mellom byggherren og entreprenøren. Garantikreditor bør derfor være forsiktig med å avvente utfallet av en slik sak før det gjøres pågang mot garantisten. Og skulle hovedkravet være foreldet, vil alltid garantikravet være foreldet dersom det ikke er tatt fristavbrytende skritt før foreldelsen av hovedkravet.

Et krav under garantien er altså et annet krav enn det garantikreditor retter mot debitor. Garantikravet er et krav mot garantisten som foreldes på selvstendig grunnlag. Fristen må avbrytes. Dette er det mange som ikke er klar over. En ikke upraktisk situasjon er at debitor ikke kan oppfylle sine kontraktsforpliktelser som følge av konkurs. Fristen for foreldelse av hovedfordringen er kanskje avbrutt ved at kreditor har meldt kravet i debitors konkursbo. Men foreldelsesfristen for garantikravet er ikke dermed avbrutt. Avbrudd for garantikravets del skjer enten ved rettslige skritt (forliksklage eller stevning) mot garantisten, eller ved garantistens uttrykkelig erkjennelse av forpliktelsen.

Oppnås ikke garantistens erkjennelse og det er prematurt å ta rettslige skritt, har garantikreditor alltid muligheten til å be garantisten om en forlengelse av foreldelsesfristen. Slik fristforlengelse kan garantisten vedta for inntil 10 år fra den dag kravet ellers ville blitt foreldet, men bare for inntil tre år av gangen.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.