Innlegg: Dokumentavgiften – en bremsekloss for det grønne skiftet?

Det er en overordnet arealstrategi for de fleste større byer og tettsteder i Norge at utbygging og utvikling skal skje i sentrale strøk. Aller helst skal utviklingen skje ved kompakt byutvikling og knutepunktsutvikling langs de best utviklede aksene for kollektivtransport og gang- og sykkelveier.

Hovedbegrunnelsen for å konsentrere utbyggingen i sentrale områder er å redusere behovet for bruk av bil som transportmiddel, og dermed også redusere utslipp av klimagasser, støv, støy osv. fra veitrafikken. Klimahensyn, gjennom reduksjon av klimagassutslipp, er nå også nedfelt som en av de sentrale oppgavene ved planlegging av nye byggetiltak, jf. plan- og bygningsloven § 3-1 første ledd, bokstav g).

Det er altså en villet strategi fra myndighetshold at hovedtyngden av ny utbygging skal skje i allerede utbygde, sentrale strøk. I disse områdene er det som oftest arealknapphet. Dette innebærer at det meste av utbyggingen må skje gjennom transformasjon av eksisterende bebyggelse - f.eks. ved konvertering av gammel plasskrevende næring til boliger og mer arealeffektiv/arbeidsplassintensiv næring. Ombruk av eksisterende bygningsmasser i disse områdene er derfor en stadig tilbakevennende tematikk, hvor to hovedgrunner for ombruk skiller seg ut.

1. Omtrent 25% av alt avfall i Norge kommer fra bygg- og eiendomssektoren. Omtrent 40% av dette avfallet stammer fra bygg som rives[1]. Det er dermed et betydelig potensial for reduksjon av avfall og klimagassutslipp ved økt ombruk av eksisterende bygningsmasse i nye prosjekter.
2. Transformasjon av eksisterende bebyggelse berører ofte bygninger med historiske og/eller arkitektoniske verdier som vurderes som bevaringsverdige. Økt grad av ombruk gjør det mulig å videreføre de historiske og arkitektoniske verdiene i nye byggeprosjekter.

På grunn av disse forhold medfører transformasjon i allerede bebygde områder i større og større grad at utbyggere blir møtt med krav om at eksisterende bygningsmasse helt eller delvis skal bevares. Det er også nylig blitt gjort regelendringer for å gjøre det enklere å benytte, og øke gjenbruk av, eksisterende bygninger i nye byggeprosjekter, eksempelvis kommunens hjemmel til å gi unntak fra tekniske krav til byggverk i plan- og bygningsloven § 31-4.

Utviklingen innenfor plan- og bygningsretten går derfor klart i retning av at det stilles krav om og/eller søkes tilrettelagt for økt ombruk av eksisterende bygningsmasser. Dokumentavgiftsreglene ser imidlertid ikke ut til å følge etter, og gir heller insentiver til det motsatte av ombruk.

Overdragelse av fast eiendom utløser som hovedregel krav om å betale dokumentavgift på 2,5% av eiendommens salgsverdi, når eiendommen overskjøtes på ny eier. Det er imidlertid gjort unntak for førstegangsoverdragelse av nyoppført bygning – i slike tilfeller betaler kjøperen kun dokumentavgift av tomtens salgsverdi. I Skatteetatens årsrundskriv for 2023 punkt 4.13 er det uttrykkelig presisert at unntaket forutsetter at «verken grunnmur, deler av denne eller andre deler fra den tidligere bygningen er benyttet i den nyoppførte bygningen».

Regelen praktiseres svært strengt, og forutsetter i realiteten at alle deler av eksisterende bygning må rives og fjernes helt fra tomten, for å være omfattet av unntaket. Dersom man gjenbruker selv svært små deler av eksisterende bygning utløser dette krav om full dokumentavgift av eiendommens salgsverdi.

Dette innebærer at f.eks. nye leiligheter som utvikles gjennom transformasjon av gamle næringsbygg hvor eksisterende bygningsmasse ombrukes, vil kjøperne av disse måtte betale dokumentavgift av hele kjøpesummen for leiligheten. Dersom man derimot river hele det eksisterende bygget, og bygger et helt nytt bygg fra grunnen, vil boligkjøperne kun betale dokumentavgift av tomtens salgsverdi. Dokumentavgiften blir med andre ord langt lavere enn for «ombruksleilighetene».

Når dokumentavgiften utgjør 2,5% av kjøpesummen vil denne med dagens eiendomspriser utgjøre et betydelig beløp for de aller fleste. «Ombruksleilighetene» vil derfor kunne bli dyrere enn konkurrerende leiligheter som er bygget på tomter hvor eksisterende bygningsmasse er revet. I en tid med høyere renter og generelt høy prisvekst vil nok hver krone telle for mange boligkjøpere.

Man risikerer dermed at dagens dokumentavgiftsregler medfører at leiligheter som er basert på ombruk av eksisterende bygningsmasse vil tape konkurransen i boligmarkedet. Det fremstår underlig at reglene ikke er justert for å forhindre dette, når all annen utvikling i regelverksfronten og praksis i kommunene trekker i retning av å stimulere til økt ombruk og akselerering av det grønne skiftet.

I februar fremla Naturrisikoutvalget sin utredning om naturrisiko (NOU 2024:2) hvor tap og forringelse av natur fremheves som et risikomoment for både samfunnet og velferden, og behovet for en mer bærekraftig ressursutnyttelse fremheves. Transformasjon og ombruk av eksisterende bygningsmasse kan være et virkemiddel for å bremse nedbygging av uberørte arealer. Det blir interessant å se om utvalgets vurderinger kan bidra til nødvendige endringer i dokumentavgiftsreglene, slik at utbyggingsprosjekter basert på ombruk av eksisterende bygningsmasser kan få like konkurransevilkår som andre prosjekter.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.

[1] https://byggalliansen.no/kunnskapssenter/ombruk-i-byggeprosjekter/