Norman Hansen Meyer (t.v.) og Fredrik Høyang Røsholdt.

Artikkelserie fra Advokatfirmaet Selmer - Reklamasjon og foreldelse: Hva er egentlig forskjellen?

Advokatfirmaet Selmer gir denne vinteren løpende ut artikler innen entrepriserett. Artikkelserien tar utgangspunkt i livsløpet i entrepriseprosjekter, og vi befinner oss nå i sluttfasen. Denne uken ser vi nærmere på forskjellen mellom reklamasjon og foreldelse.

Innlegg av:

Advokat Norman Hansen Meyer
Advokat Fredrik Høyang Røsholdt
Advokatfirmaet Selmer DA

I forbindelse med mangelsoppfølgingen i entrepriseprosjekter opplever vi ofte at aktørene ikke vet forskjellen på reklamasjon og foreldelse. Dette kan få store økonomiske konsekvenser.

Reklamasjon: Byggherren må gi beskjed om mangler
Entrepriseprosjekter er gjerne store og kompliserte, og mulighetene for å gjøre feil er mange. Dersom byggherren mener at entreprenørens ytelse er mangelfull, må han reklamere.

Reglene om reklamasjon finner man både i lovgivningen og i standardkontraktene (NS 8405/8415, NS 8406/8616, NS 8407/8417 mv.). I forbrukerforhold følger reklamasjonsreglene av lovgivningen, for eksempel bustadoppføringslova.

Både lovgivningen og standardkontraktene opererer med to reklamasjonsfrister: En relativ reklamasjonsfrist og en absolutt reklamasjonsfrist.

Utgangspunktet er at byggherren må reklamere på mangler ved overtakelsen av kontraktsobjektet. Dersom mangelen først viser seg senere, følger det av standardkontraktene at byggherren må reklamere "uten ugrunnet opphold" (NS 8405/8415) eller "innen rimelig tid" (NS 8406/8416 og NS 8407/8417). Dette er den relative reklamasjonsfristen. Hvor lang denne fristen er kan ikke besvares generelt, men her er det snakk om dager, ikke uker eller måneder. Til gjengjeld stilles det ikke strenge krav til innholdet i reklamasjonen: I første omgang er det tilstrekkelig at byggherren gir beskjed om hvilke feil som er observert og hva han vil kreve av entreprenøren (utbedring, prisavslag, etc.).

"Innen rimelig tid" er i utgangspunktet et noe mildere krav enn "uten ugrunnet opphold". Byggherren har altså noe mer tid på seg til å reklamere etter NS 8406 og 8407 enn han har etter NS 8405, men i praksis er denne forskjellen likevel liten i forholdet mellom profesjonelle parter. Forskjellen være større i forbrukerforhold. I bustadoppføringslova heter det at byggherren (forbrukeren) må reklamere "innan rimeleg tid" etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. En forbruker vil ofte anses å ha noe lenger tid på seg til å reklamere enn det en profesjonell byggherre har, men også en forbruker må reklamere raskt.

Det følger av både standardkontraktene og bustadoppføringslova at en mangel ikke kan gjøres gjeldende senere enn 5 år etter overtakelse. Dette er den absolutte reklamasjonsfristen. Nye reklamasjoner som fremsettes senere enn 5 år etter overtakelse kan entreprenøren se bort fra.

For at byggherren skal ha krav på utbedring, prisavslag eller andre beføyelser, må han overholde både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen. Byggherren må altså reklamere på mangelen "uten ugrunnet opphold" og innen 5 år etter overtakelse av kontraktsobjektet.

Foreldelse: Byggherrens krav går tapt etter en viss tid
At et krav er foreldet betyr at kravet er falt bort og ikke lenger kan gjøres gjeldende. Foreldelsesreglene gir en sterk oppfordring til kreditor om å forfølge kravet sitt før det går for lang tid, slik at begge parter kan legge forholdet bak seg. Reglene om foreldelse finner man i foreldelsesloven.

Det er viktig å være oppmerksom på at foreldelsesfristen og reklamasjonsfristene løper parallelt og uavhengig av hverandre. Dette betyr at byggherrens mangelskrav kan bli foreldet selv om byggherren har reklamert på forholdet. En reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen. Tilsvarende hjelper det ikke å avbryte foreldelsesfristen dersom man ikke har reklamert på mangelen.

Den alminnelig foreldelsesfristen er 3 år. Det er viktig å merke seg at fristen løper fra det tidspunktet byggherren overtok kontraktsobjektet, og ikke fra det tidspunktet da mangelen faktisk ble oppdaget. Det er ikke uvanlig at en mangel oppdages en stund etter overtakelse, og at partene deretter bruker lang tid på å diskutere hvorvidt det foreligger en mangel eller ikke. Når det nærmere seg 3 år etter overtakelse må byggherren være oppmerksom og sørge for å avbryte eller utsette foreldelsesfristen.

Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at byggherren går til søksmål mot entreprenøren, eller ved at entreprenøren erkjenner ansvar for mangelen. At entreprenøren tar på seg å utbedre mangelen er en form for erkjennelse som avbryter foreldelsesfristen.

Et svært vanlig alternativ til å avbryte foreldelsesfristen ved å gå til søksmål, er at partene blir enige om å utsette foreldelsesfristen. Dette kan gi partene mer tid til å forhandle, og man unngår unødvendige søksmål.

Forholdet mellom reklamasjon og foreldelse
Vi får ofte spørsmål om forholdet mellom foreldelsesfristen og den absolutte reklamasjonsfristen: Hva skal man egentlig med en reklamasjonsfrist på 5 år dersom byggherrens krav uansett er foreldet etter 3 år?

Det er ikke uvanlig at en mangel er skjult for byggherren. Dersom byggherren oppdager mangelen først etter 4 år, vil kravet mot entreprenøren i utgangspunktet være foreldet. Men heldigvis for byggherren har man en regel i foreldelsesloven som fanger opp slike tilfeller: Dersom byggherren ikke var klar over at det forelå en mangel ved bygget, løper det en tilleggsfrist på 1 år fra det tidspunktet byggherren fikk eller burde skaffet seg "nødvendig kunnskap" om mangelen. Dersom byggherren får "nødvendig kunnskap" om en mangel etter 4,5 år, vil det således være 1 år til mangelskravet foreldes – og et halvt år igjen av den absolutte reklamasjonsfristen. Også i disse tilfellene må byggherren huske å reklamere "uten ugrunnet opphold"/"innen rimelig tid".