Utbyggere kan påføres tap ved avbestillingsgebyr

Begge sakene gjaldt kjøp av leiligheter under oppføring på tomten til tidligere Schous bryggeri på Grünerløkka i Oslo, og der selskapet Urbanium Schous ANS var utbygger.

Leilighetene ble annonsert for salg på våren 2007. Forventet ferdigstillelse for leilighetene var andre eller tredje kvartal 2009. Etter kontraktene skulle kjøperne betale en termin ved signering, en termin ved byggestart og resten ved overtakelse.

I de aktuelle sakene avbestilte kjøperne leilighetene før overtakelse, hvilket de har rett til etter bustadoppføringsloven. Etter bustadoppføringsloven er hovedregelen at man ved avbestilling skal erstatte utbyggers fulle økonomiske tap. Det er imidlertid adgang til å avtale et på forhånd fastsatt avbestillingsgebyr. I de kontrakter som ble inngått i dette prosjektet var det inntatt en bestemmelse som lød slik: ”Avbestillingsgebyr etter bustadoppføringslovens § 54 er fastsatt til termin 1 av kjøpesummen”. Betaling for termin 1 var fastsatt til kr 100.000,-. På grunn av finanskrisen falt imidlertid boligprisene betydelig, noe som førte til at utbygger ble påført tap på grunn av avbestillingene som langt oversteg kr 100.000,- pr leilighet. Spørsmålet for Høyesterett var om kjøperne hadde rett til å avbestille mot å betale kr 100.000,- i kompensasjon pr leilighet, eller om utbygger kunne kreve dekket sitt fulle økonomiske tap.

Utbygger anførte at dels at det ikke var meningen at det avbestillingsgebyr som var fastsatt var ment å gi kjøperne rett til å avbestille mot å betale et slikt gebyr, og dels at det er urimelig om kjøperne har mulighet til å ”sitte på gjerdet” helt frem til overtakelse for så å påføre utbygger tap dersom markedet snur etter at kontrakten ble inngått. Det ble vist til at det i bustadoppføringsloven står at et avtalt avbestillingsgebyr må være ”rimelig”.

Høyesterett påpekte – med rette – at en bestemmelse som bare åpner for justering av avbestillingsgebyret i favør av kjøper, kan fremstå som urimelig. Høyesterett fant imidlertid at bestemmelsen om at avbestillingsgebyret må være rimelig kun virker i boligkjøperens favør, slik at den ikke kan påberopes av utbygger. Dette fordi lovens siktemål er å verne kjøperen - ikke utbygger. Høyesterett pekte også på at man som utbygger ikke har plikt til å fastsatte et avbestillingsgebyr i kontraktene, og at man har adgang til å utforme og tilpasse gebyrets størrelse nærmere. Risikoen for at gebyret var fastsatt for lavt i dette prosjektet, ble dermed plassert hos utbygger.

Moralen i saken er at utbyggere må tenke gjennom om det overhodet skal fastsettes avbestillingsgebyr i kontraktene, og i tilfelle hvordan dette skal utformes. I dommen peker Høyesterett på at man for eksempel kan fastsette en trappetrinnsløsning, hvor gebyrets størrelse varierer etter tidspunktet avbestillingen finner sted. En slik løsning vil i større grad kunne reflektere kostnadsnivået i prosjektet. Det sentrale må uansett være at gebyret skal forsøke å gjenspeile de reelle tap som utbygger kan bli påført.