Innlegg: Prisvekst - hvem skal betale for de kanadiske barkbillene?

Byggebransjen har det siste året opplevd kraftig prisvekst på mange byggevarer, og leverandørene sliter med å mette markedet.

Trevirke er ikke noe unntak, som har hatt en prisøkning på nærmere 100 prosent det siste året. Antakelig vil vi se en ytterligere prisoppgang ved neste justering.

Prisøkningen har samvirkende årsaker:

• De kanadiske barkbillene har ødelagt gigantiske skogområder i Canada. Skogområder i Europa er rammet og på Landbruks- og matdepartementets hjemmeside kan vi lese at avvirkning av skadet skog i Tsjekkia og Slovakia de siste årene har utgjort 95 prosent av den totale avvirkningen i landene. Biologer følger utfordringen med argusøyne.
• Det grønne skiftet har medført økt etterspørsel etter trevirke på kontinentet

Mens byggevarekjedene normalt har regulert prisene på trevirke to ganger per år, har vi det siste året opplevd hyppigere endringer. Dette skaper økt uforutsigbarhet i bransjen og den kraftige prisøkningen slår direkte inn på kostprisen i byggeprosjekter.

• Hvem må så dekke regningen for prissvingninger; byggherre eller entreprenør?

• Kan en leverandør begrense sin risiko?

Norsk standard

Norsk standard er en bransjeorganisasjon som utarbeider standardavtaler som er hyppig brukt i entrepriseretten. Flere av standardavtalene, som er utarbeidet til bruk mellom profesjonelle, har fastsatt at indeksregulering kan kreves. Annerledes stiller det seg i forbrukerforhold, som tar utgangspunkt i at indeksregulering må avtales særskilt.

Vi har først og fremst erfaring med at indeksregulering kreves etter at lønns- og prisnivået har steget. Normalt vil regulering også kunne kreves dersom prisene synker.

Totalentreprise, utførelsesentreprise og underentreprise

Indeksregulering av lønnskostnader, priser, sosiale utgiver mv. har en interessant forhistorie. Tidligere forekom det sjelden at partene avtalte indeksregulering. I eldre standardavtaler (NS) var hovedregelen at indeksregulering måtte avtales individuelt.

Dette har endret seg og i standardavtalene som kom på begynnelsen av 1990-tallet, ble retten til å kreve indeksregulering hovedregelen. Dette innebar et radikalt skifte.

Endringen er videreført i blant annet

• NS 8407 (totalentrepriser)
• NS 8405/NS 8406 (utførelsesentreprise)
• NS 8415/NS 8416 (underentreprise). For utførelsesentrepriser og underentrepriser er inntatt en særlig bestemmelse for tilbud som leveres under utførelsen. Her må indeksregulering avtales særskilt.

Indeksregulering

Ved inngåelse av avtaler som legger opp til at prisregulering kan kreves, bør partene være bevisst hvilken modell for indeksregulering som skal legges til grunn.

Norsk Standard har utarbeidet en standard for indeksregulering av priser, NS 3405. De standardiserte entrepriseavtalene viser til denne, som dermed blir del av avtalen.

Standarden gir anvisning på to reguleringsmetoder for å indeksregulere prisene.

• Totalindeksmetoden gir anledning til å anvende den prosentvise oppgangen i avregningsperioden.
  
  Eksempel:
  Avdragsnota for avregningsperioden: 200 000 kroner.
  Indekstallet for den måneden anbudsfristen utløper: 110
  Indekstallet for avregningsperioden: 120
  Endringsbeløpet = 200 000 x (120-110) / 110. Endringsbeløpet blir ca. 18.200 kroner.
  
  Delindeksmetoden baserer seg på et kalenderkvartal. Dette forutsetter at byggherre i anbudsgrunnlaget oppgir hvilke indekser og hvilken lønnsstatistikks om skal benyttes, samt henholdsvis material- og lønnsandel i anbudsgrunnlaget.

Standarden anviser ulike varianter av indeksregulering. Hvilken indeks som velges kan gi stort utslag. Statistisk sentralbyrå produserer statistikk over blant annet prisutviklingen på bygg, bolig og eiendom. Statistikken har et høyt detaljeringsnivå og opererer med separate indekser for blant annet:

• materialkostnader og arbeidskraft for eneboliger

• kostnadsindeks for rørleggerarbeid i konto- og forretningsbygg mv.

Standarden legger også til grunn at man kan benytte prislister mv. som grunnlag for regulering.

Selve indeksreguleringen gjennomføres ved at kravet faktureres med ordinært intervall, i egne fakturaer og betales uten fradrag for innestående. Et særlig spørsmål reiser seg om byggeprosjektet er forsinket. Dersom entreprenæren er ansvarlig for forsinkelsen, skal prisreguleringen beregnes med grunnlag i at det ikke var noen forsinkelse.

Særlig om forbrukerforhold

I avtaler med forbrukere (bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven) har lovgiver valgt å videreføre regelen om at indeksregulering må avtales særskilt. Når avtale om pris er inngått, kan ikke entreprenøren eller leverandøren senere kreve å indeksregulere prisene om dette ikke er avtalt særskilt.

Prissvingninger vil kunne få stor betydning for lønnsomheten i prosjektet. Med blant annet krav om forhåndssalg ved oppføring av boliger eller leilighetsbygg, kan det ta lang tid fra kontraktsinngåelse til overlevering. Mens indeksregulering av kontraktssummen ikke kan kreves fra forbrukeren, vil totalentreprenøren likevel måtte finne seg i at en underentreprenør justerer den avtalte kontraktsprisen i samsvar med prisutviklingen.

Dette er egnet til å påføre en totalentreprenør, som jobber mot forbrukermarkedet, større risiko. Ved å ha et bevisst forhold til indeksregulering av priser vil entreprenører kunne begrense risikoen i et byggeprosjekt.

Dette bør særlig vurderes i langvarige kontraktsforhold og på områder som er spesielt utsatte for prissvingninger.