Innlegg: Høyesterett klargjør reklamasjonsreglene - hevingskrav må varsles raskt og tydelig

Høyesterett avsa 10. juni 2026 dom i HR-2026-1307-A. Saken gjaldt kjøp av en boligeiendom utenfor Stavanger, hvor kjøperne mente at selgerne hadde misligholdt opplysningsplikten knyttet til et større veiprosjekt i nærområdet.

Kjøperne reklamerte kort tid etter overtakelse over blant annet manglende informasjon om veiutbyggingen. Senere krevde de heving. Lagmannsretten ga kjøperne medhold i hevingskravet, men Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom. Begrunnelsen var at kjøperne hadde varslet heving for sent.

Selv om saken gjaldt et forbrukerkjøp, har dommen klar interesse for profesjonelle eiendomsaktører. Ved kjøp og salg av næringseiendom er avhendingslova fravikelig, men loven vil ofte danne bakgrunnsrett og være avgjørende der partenes avtale ikke regulerer spørsmålet uttømmende.

Nøytral reklamasjon er ikke nok dersom heving kan bli aktuelt

Det skilles mellom to typer reklamasjon:

1. Nøytral reklamasjon, hvor kjøper varsler at hen mener det foreligger et avtalebrudd eller en mangel.

2. Særskilt reklamasjon, hvor kjøper må gjøre det klart hvilken mangelsbeføyelse hen vil gjøre gjeldende, f.eks. heving.

I saken for Høyesterett var det enighet om at kjøperne hadde reklamert nøytralt i tide. Det avgjørende spørsmålet var derfor om de også hadde varslet heving i tide.

Høyesterett la til grunn at det ikke er formkrav til en hevingsmelding, og at ordet «heving» ikke nødvendigvis må brukes. Men det må fremgå klart at kjøperen mener avtalen ikke lenger binder partene.

Dette er særlig viktig for profesjonelle aktører. Høyesterett uttaler at det stilles strengere krav til utformingen dersom reklamasjonen er forfattet av en profesjonell aktør. I saken ble et varsel sendt av kjøpernes advokat i februar 2024, men Høyesterett la til grunn at den særskilte reklamasjonen først var fremsatt i mars 2024, da heving uttrykkelig ble erklært.

For profesjonelle eiendomsaktører er læringspunktet klart: Dersom heving vurderes, bør det sendes en uttrykkelig og utvetydig hevingsreklamasjon. Et generelt forbehold eller varsel om at heving kan bli aktuelt, kan være utilstrekkelig.

Fristen starter før alle juridiske og økonomiske vurderinger er klare

Et sentralt punkt i dommen er når fristen for å reklamere særskilt over heving begynner å løpe.

Høyesterett oppsummerer rettstilstanden slik i avsnitt 47:

Fristen for å gi melding om heving løper fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig.

Det kreves altså ikke at kjøperen har full oversikt over alle konsekvenser, innhentet takster eller foretatt juridiske vurderinger. Det avgjørende er om kjøperen har fått tilstrekkelig faktisk informasjon til at heving fremstår som en realistisk mulighet.

I den konkrete saken fikk kjøperne utfyllende informasjon fra Statens vegvesen 27. oktober 2023. De fikk da blant annet nærmere opplysninger om omlegging av fylkesvei, økt trafikk, støyproblemer og mulige skjermingstiltak. Høyesterett mente at kjøperne på dette tidspunktet kjente til de forholdene som gjorde at heving kunne være en realistisk mulighet. Det var uten betydning at kjøperne senere innhentet mer informasjon om støy, verdireduksjon og selgernes kunnskap. Fristen hadde allerede begynt å løpe.

For profesjonelle kjøpere av eiendom er dette praktisk viktig. I større transaksjoner kan det ofte ta tid å avklare reguleringsmessige, tekniske eller økonomiske konsekvenser av et mulig avvik. Dommen viser at kjøper ikke nødvendigvis kan vente med hevingsreklamasjon til alle vurderinger er ferdigstilt.

Tre måneder er ofte i ytterkanten

Høyesterett understreker at fristen for særskilt hevingsreklamasjon beror på en konkret vurdering. Heving er en alvorlig sanksjon, og kjøper må få tid til å avklare om det er grunnlag for et slikt krav. Samtidig veier hensynet til selgerens behov for avklaring tungt. Høyesterett påpeker at det ikke kan fastsettes en absolutt frist, men uttaler at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være i ytterkanten ved særskilt reklamasjon. For profesjonelle må det antas at fristen kan være enda strammere.

For profesjonelle aktører innebærer dette at reklamasjonsprosessen må håndteres raskt. Dersom heving er en mulig sanksjon, bør man ikke avvente endelige takster, fullstendige tekniske rapporter eller endelige juridiske vurderinger før det tas stilling til om hevingsreklamasjon skal sendes.

Unntaket for grov uaktsomhet har høy terskel

Kjøperne anførte i saken at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt. Etter avhendingslova § 4-13 andre ledd gjelder ikke fristen dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Det må foreligge et markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte, og opptredenen må være sterkt klanderverdig.

I saken hadde selgerne ikke gitt fullstendige opplysninger om fylkesveien. Likevel var det gitt informasjon i salgsoppgaven om veiprosjektet, støy og reguleringsarbeid. Høyesterett mente at salgsoppgaven ga kjøperne en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser.

Selgernes opptreden var derfor ikke grovt uaktsom.

For profesjonelle transaksjoner er dette også et viktig poeng: Det skal mye til før kjøper kan omgå reklamasjonsfrister med henvisning til at selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro. Dersom det foreligger informasjon som gir kjøper en oppfordring til å undersøke nærmere, vil det kunne tale mot at selgerens opptreden anses grovt uaktsom.

Konklusjon

Den ferske høyesterettsdommen er en tydelig påminnelse om at hevingskrav ved eiendomskjøp må håndteres raskt og presist. Det sentrale budskapet er enkelt: Når kjøper får kunnskap om forhold som gjør heving til en realistisk mulighet, begynner klokken å løpe. Da holder det ikke å reklamere generelt. Hevingsreklamasjon må varsles særskilt, tydelig og innen rimelig tid.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.