Innlegg: Gjør bygging lønnsomt igjen!

Forutsetningen er å sette tydelige mål, tidlig, vilje til å snu alle steiner, optimalisere i alle ledd, og – ikke minst – å samle de riktige folkene i en forpliktende samarbeidsmodell.

Byggenæringens største utfordring

Byggekostnadene i Norge har over tid økt langt raskere enn den generelle inflasjonen. Dette trekkes i dag frem som en hovedårsak til at boligbyggingen har bremset kraftig. Mange aktører peker på ytre rammevilkår som løsningen: raskere planprosesser, reduserte infrastrukturbidrag og lavere tekniske krav.

Erfaringene fra Team Veidekkes arbeid på Ulven viser imidlertid at det også finnes et betydelig potensial i selve gjennomføringen av prosjektene. God planlegging, rasjonelle løsninger og en samarbeidskultur bygget på tillit og felles eierskap kan gi store utslag på kostnadssiden – uten å redusere kvaliteten.

25 prosent lavere byggekostnad – i praksis

Gjennom OBOS’ innovasjonskonkurranse høsten 2016 ble bransjen utfordret til å tenke helt nytt om samarbeid, effektivitet og materialbruk. Den eksplisitte ambisjonen var å oppnå entreprisetilbud som lå hele 25 prosent under gjengs markedspris, for å kunne levere boliger for «folk flest» i en ny, grønn bydel.

For å kunne realisere denne ambisjonen ble Team Veidekke DA etablert som et delt ansvar-selskap. Eierstrukturen – med entreprenør, rådgivere, arkitekter og tekniske fag på eiersiden – var et bevisst grep for å skape reelt eierskap til både mål og resultat. Modellen fungerte: Alle aktører tok utfordringen på alvor.

Kultur slår kontrakt

Den felles selskapsmodellen har vært avgjørende for å skape en kultur der aktørene kontinuerlig har lett etter forbedringer – og hjulpet hverandre å lykkes. Over tid har det blitt tydelig at god koordinering og tett samhandling mellom fagene har vært blant de viktigste bidragene til at prosjektene har hatt god økonomi, til tross for en uvanlig lav byggekostnad.

Samlokalisering på byggeplass i store deler av gjennomføringsfasen har vært et sentralt virkemiddel. Den uformelle dialogen dette har lagt til rette for, har vist seg å være helt avgjørende både for kvalitet og effektivitet. Medarbeidere har blitt værende i prosjektet over tid, og den tause kunnskapen har fulgt prosjektet fra byggetrinn til byggetrinn.

Den tette kontakten mellom utførende baser og prosjekterende, som kjenner hverandre og har høy grad av tillit, har redusert friksjon, forbedret løsningene og effektivisert prosessene. Byggefeil og omarbeid – et ofte underkommunisert tapssluk i bransjen – har blitt adressert systematisk helt fra dag én.

Ledelse som faktisk leder

Veidekke har hatt det overordnede ansvaret for ledelsen av teamet. En tydelig og prinsippfast ledelse, med dyp forståelse for samarbeidsmodellen og dens intensjon, har vært avgjørende. Uten slik ledelse er både selskapsstruktur og samlokalisering i realiteten virkemidler uten effekt.

Kjernen i Team Veidekkes strategi har vært konsekvent repetisjon av løsninger – fra kvartal til kvartal, etasje til etasje og detalj til detalj. Prinsippet ble lansert i innovasjonskonkurransen, videreutviklet i detaljprosjektering og foredlet gjennom systematisk evaluering i utførelse.

Dette betyr ikke at alt ser likt ut. Bebyggelsen på Ulven er variert i volum, materialbruk og uttrykk, og rommer et bredt spekter av boligtyper. Men ved å gjenta gjennomføringsprinsippene optimaliseres prosessene. Ved å gjenta løsninger rasjonaliseres produksjon og materialbruk. Og ved å standardisere sentrale detaljer reduseres risikoen for feil dramatisk.

Muligheten til å videreføre det samme teamet gjennom flere prosjekter i samme område har vært avgjørende for å hente ut disse gevinstene fullt ut.

En byggherre som spiller på lag

Strategien forutsetter imidlertid en byggherre som er tro mot konseptet. For mye spesialtilpasning, urasjonelle løsninger eller rotete prosesser ville raskt spist opp gevinstene.

Her har OBOS vært en avgjørende medspiller. Ved å ta reelt eierskap til modellen og holde fast ved rammene for det rasjonelle byggeriet, har OBOS sikret boliger med relevant markedspris, høy kvalitet og betydelig bokvalitet gjennom hele prosjektet.

Kostnadskutt uten kvalitetskutt

Det hevdes tidvis at lave byggekostnader nødvendigvis innebærer lavere kvalitet. Erfaringene fra Ulven motbeviser dette. Området fremstår i dag på nivå med, og på mange områder bedre enn, tilsvarende nyutviklede bydeler i Oslo. Boligene har sammenlignbare material- og utstyrskvaliteter, fasadene bidrar positivt til bymiljøet, og uteområdene – utformet av Landskaperiet – har en frodighet mange nye boligprosjekter mangler.

Kostnadsreduksjonen handler ikke om å spare på kvalitet, men om å eliminere sløsing: dårlige prosesser, mangelfull koordinering og unødvendig omarbeid.

Boligverdi som utslagsgivende faktor

Ulven er utviklet innenfor en robust reguleringsplan utarbeidet av LPO Arkitekter, med store kvartaler og generøse, solrike gårdsrom. Denne strukturen har både gitt høy boligverdi og tilrettelagt for rasjonelle bygninger med høy effektivitet i gjennomføringen.

Alle tilbudene i innovasjonskonkurransen oppnådde betydelige kostnadsreduksjoner. Det avgjørende skillet kom da eiendomsmeglere vurderte boligene: Team Veidekkes forslag ble ansett som de mest attraktive, til tross for – eller snarere på grunn av – den rasjonelle utformingen. Det var dette som avgjorde konkurransen.

Klar for nye prosjekter

Team Veidekke har nå realisert fire boligkvartaler, to barnehager og ett kontorbygg på Ulven – alle bygget etter de samme prinsippene, og alle med lavere enn gjengse byggekostnader.

Teamet står samlet og er overbevist om at erfaringene er høyst relevante for dagens utfordringer i bygg- og eiendomsbransjen. Nå søker vi fremoverlente, langsiktige byggherrer som ønsker et forpliktende samarbeid, tidlig involvering og dokumentert effekt.

Vi ønsker å bli utfordret på å gjøre prosjekter som i dag ligger «i støpeskjeen», lønnsomme. Det krever at bransjen spiller på lag. Det er på tide å gjøre bygging lønnsomt igjen!

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.