Rehabiliterer 12 år gammelt Barcode-bygg i bærekraftens navn: - Fristende å bruke ord som «hva var det vi sa?»

I januar 2006 startet arbeidet med å bygge det såkalte PwC-bygget (nå DEG8) og året etter sto det ferdig som det første av byggene i Barcode-rekken i Bjørvika.

Entreprisekostnaden lå på cirka 300 millioner kroner, eksklusiv moms.

Etter at den første leietakeren PwC flyttet ut fra eiendommen i juni i år, besluttet eierne Braathen Eiendom å bruke nye 300 millioner kroner på å rehabilitere og bygge om det 12 år gamle kontorbygget.

– Nå går Braathen Eiendom, Betonmast og et tverrfaglig rådgiverteam i gang med å finne de beste løsningene for å oppnå effektive, bærekraftige mål for DEG8, skriver Braathen Eiendom på sine nettsider.

På nettsidene ble bygget som nå skal rehabiliteres inntil nylig presentert som «et moderne kontorbygg med enestående design- og miljøkvaliteter».

Byggeieren beskrev det blant annet slik:

– Til tross for store glassflater og en smekker bygningskropp, er Dronning Eufemias gate 8 et miljøvennlig bygg. Det er tilkoblet fjernvarme og fjernkjøling, og i samarbeid med Enova er energibruken blitt optimalisert ved hjelp av utstrakt varmegjenvinning og energistyring. Energimerket er grønn C. Ved å hensynta aspekter som beliggenheten ved Oslo S, byggets brukstid samt glassfasadens positive innvirkning på trivsel/helse og arealutnyttelse/effektivitet, vil en totalvurdering vise at miljøbelastningen per brukertime er særdeles gunstig, sto det på nettsidene.

Denne teksten er nå kraftig moderert og byttet ut med informasjon om at bygget er under rehabilitering og at planlagt ferdigstillelse er i desember 2020. 

RIF-topp: – Er det mulig?

Rehabprosjektet vekker oppsikt i bransjen. Da nyheten ble kjent i sommer, reagerte utviklingssjef Ari Soilammi i Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) med vantro på Twitter.

– Full rehab etter 12 år?? #erdetmulig #bærekraft, skrev Ari Soilammi og delte saken fra bygg.no med sine følgere.

Til Byggeindustrien forklarer RIF-sjefen hvorfor han reagerte som han gjorde i sosiale medier.

– Sånn som det ble fremstilt i pressemeldingen, at et 12 år gammelt bygg må totalrehabiliteres for å bli mer bærekraftig, høres ut som sløsing for meg. Men dette handler nok mye om leietagertilpasning eller mer presist: tilpasning til markedet. Det betyr bort med cellekontorer og inn med landskap. Samtidig er leietagermarkedet blitt vesentlig mer opptatt av miljøkvaliteter på byggene sine, noe som har skjedd de siste fem-ti årene, sier Soilammi.

– Men det gjenværende spørsmålet, sett i et samfunns- og bærekraftsperspektiv, er om byggherren burde hatt større ambisjoner om fleksibilitet og miljø når bygget ble prosjektert første gang. Da hadde man kanskje sluppet mye av det som nå gjøres. Dette kan kanskje være en øyeåpner for noen utbyggere, men det er jo alltid lett å være etterpåklok, sier Ari Soilammi.

Kritiseres av Zero

Fagansvarlig for bygg og materialer Guro Hauge i Zero er også kritisk til rehabiliteringsprosjektet i Barcode.

Hun sier advarslene mot å bygge i glass den gangen det ble prosjektert og tegnet var mange og tydelige. Bellona, der Hauge selv var leder for klima- og energiavdelingen da bygget ble prosjektert og planlagt, var blant de mest kritiske røstene.

– Det er veldig fristende å bruke ord som «hva var det vi sa?». Både DEG8 og glassbygget som Dagens Næringsliv flyttet inn i ved Akerselva, ble kraftig kritisert da de ble bygget. Dette var signalbygg som ble ført opp i glass, selv om man også på det tidspunktet visste at det å bygge en fasade med glass fra gulv til tak er veldig energikrevende. Det er jo enkel fysikk, sier Guro Hauge til Byggeindustrien.

Hun mener det er nettopp glassfasaden som har vært det store problemet i DEG8.

– Man endte opp med å bygge et «show-off-bygg» den gangen, og det ser vi at straffer seg nå. Jeg vil tro at energibruken er veldig høy og at inneklimaet er dårlig, både på vinters- og sommerstid. Fra vår til høst, vil bygget oppleves varmt og du må bruke store mengder med energi på kjøle bygget ned, sier Hauge.

Norske vintre er også problematisk for glassbygg som DEG8, mener hun.

– Store glassfasader gjør at du får et kaldras om vinteren gjennom at luft presses på vinduet. Det oppleves som trekk for brukerne, og da må du ha radiatorer for å kompensere, sier Hauge.

– Hva tenker du om at byggeierne bruker ord som bærekraft for å kommunisere bakgrunnen for at de rehabiliterer et 12 år gammelt bygg?

– Dette viser i alle fall at det å ikke bygge bærekraftig i første omgang, straffer seg. Her sitter man nå med et bygg som ikke fungerer godt, og brukerne ønsker ikke å bli forbundet med dette. Jeg tror det er det som er hovedgrunnen til at de foretar en fullrehabilitering etter bare 12 år, sier Hauge.

Braathen Eiendom: Stort potensial

Administrerende direktør Leif Arne Røsnes i Braathen Eiendom forsvarer 300-millionersprosjektet og mener en rehabilitering av DEG8 er en nødvendig, miljøvennlig og langsiktig god løsning for bygget.

Blant annet har eierne som mål å halvere energibruk og effekt-topper slik at bygget skal bruke minst energi per kvadratmeter av alle bygg i Barcode.

Bygget, som skal endres fra enbruker til flerbrukerbygg, skal også sertifiseres etter Breeam in-USE og har som mål å nå karakteren Excellent.

Braathen Eiendom vil også tilrettelegge for en grønn finansiering der bygget skal tilfredsstille de krav som stilles fra lånegivere knyttet til grønn finansiering. De understreker at krav om sertifisering med vesentlig redusert energibruk sammenlignet med dagens bruk er sentralt.

– Da bygget ble prosjektert i 2005, var det på bakgrunn av den teknologien som var mulig å oppdrive på den tiden. Men akkurat i perioden fra prosjektering og frem til bygget sto ferdig i desember 2007, skjedde det veldig mye innenfor teknologi, bærekraft og fleksibilitet i bygg. I de senere år har også utviklingen på disse områdene vært vesentlig, sier Leif Arne Røsnes til Byggeindustrien.

Han sier PwC, som har vært enbruker av bygget i 12 år, har vært begeistret for eiendommen.

– Men samtidig som det har vært forhold ved inneklimaet som ikke har vært tilfredsstillende, sier han.

– På deres nettsider skryter dere av at bygget allerede i dag har enestående design- og miljøkvaliteter, og at energibruken er blitt optimalisert i samarbeid med Enova. Er det ikke riktig at bygget har disse miljøkvalitetene?
– Det er riktig at det er gjort grep på energisiden. Vi satte i gang et veldig godt ENØK-prosjekt i 2013 og klarte da å redusere energibruken i bygget med 25 prosent. Det var bra den gangen, men nå har vi hatt en mulighetsstudie gjennom halvannet år som viser at vi kan ytterligere halvere det resultatet vi klarte å oppnå i 2013, samtidig som vi ser et stort potensial for reduserte effekttopper, sier Røsnes.
– Har dere i dette regnestykket også tatt inn en livsløpsanalyse og vurdert klimaavtrykket ved en rehabilitering opp mot gevinsten i energikutt?

– Vi mener det vi gjør nå står seg i et livsløpsperspektiv. Det er viktig å huske på de store behovsendringene som har skjedd i samfunnet og arbeidslivet i de 12 årene bygget har stått. Det er ikke gårdeier som skal være i bygget, men bedrifter som er avhengige av en lokasjoner som er tilpasset deres virksomhet. Kravet til fleksibilitet er noe helt annet i dag enn hva det var i 2007. Det har aldri vært så vanskelig å forutse fremtidsbehovene til en bedrift som nå, og da er det helt avgjørende å få på plass en teknisk grid i bygget som er fleksibel og kan endres i takt med nye behov, sier Røsnes.

– Det vil dessuten bli gjort konkrete vurderinger rundt ombruk kontra utskiftning av materialer knyttet til miljømålene i prosjektet, legger han til.

– Bygget ble fremhevet som fleksibelt også den gangen det sto ferdig i 2007, hva er det som gjør at dere er sikre på at dere treffer bedre denne gangen?
– Vi tror ikke arbeidslivet vil gå tilbake til sånn det var for 12 år siden. PwC-bygget var proppet med små cellekontor som er altfor lite dype. Du må gjerne sitte på cellekontor i dag også, men du må ha en dybde som gjør at du enkelt kan konvertere cellekontoret til å bli en del av et kontorlandskap, et møterom eller et prosjektrom. Vi har ikke tro på at kravene til tverrfaglighet, puls og samarbeid i arbeidslivet vil gå bort, og nettopp derfor bygger vi en teknisk grid som er fremtidsrettet. Jeg kan ikke forstå at den jobben vi gjør nå må gjøres på nytt om 12 år, sier Røsnes.

Arkitekt: Mye har skjedd på 15 år

Det var arkitektkontoret A-lab som tegnet det første Barcode-bygget. Arkitekt Jan Petter Seim i A-lab skriver i en tekstmelding til Byggeindustrien at DEG8 den gangen tilfredsstilte både forskriftskrav og byggherrenes og brukerens energiambisjoner.

– Mye har skjedd på 15 år og nåværende eier er oppdatert, ambisiøs og fremtidsrettet. Vi ønsker de lykke til, skriver Jan Petter Seim.

---

– Bedre å rehabilitere enn å rive

Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn Byggallianse, sier utviklingen på miljøområdet har eksplodert de siste årene, og mener det er positive sider ved å rehabilitere et bygg som ikke fungerer. 

– Et bærekraftig bygg i 2019 har meget lav energibruk, et jevnt effektbehov over døgnet og året, bruker fornybar energi, er fleksibelt, arealeffektivt, har miljøvennlige materialer og ivaretar biologisk mangfold. Det gir positive opplevelser til brukerne og omgivelsene og stimulerer til kontakt og aktivitet. Mange byggherrer ønsker å oppgradere byggene sine for å møte denne kvalitetsstandarden. De ønsker å kunne møte nye krav fra leietakere, investorer og banker og være stolt av byggene sine.

– Man kan spørre seg om det er bærekraftig å rehabilitere et forholdsvis nytt bygg. Selvfølgelig er det beste å gjøre det «riktig» første gang, men et bygg skal forhåpentligvis stå i minst 60 år. Jo tidligere man tilrettelegger for bærekraftig drift, jo lenger har eierne, brukerne og samfunnet nytte av det. I et marked med økt søkelys på bærekraftige kvaliteter, vil det trolig også være lønnsomt å oppgradere bygget så det får disse kvalitetene, sier Bramslev.

Hun sier det er langt mer miljøvennlig å rehabilitere eksisterende bygg fremfor å rive og bygge nytt.

– De største klimagassutslippene ved bygging er som regel knyttet til fundamentering og bærekonstruksjoner. Ved å rehabilitere, slipper man blant annet utslipp til riving og bygging av dette – både produksjon av nye materialer, transport og utslipp på byggeplass. Rehabilitering betyr også gjenbruk av mer materialressurser. Jeg mener derfor at det både er sosialt, miljømessig og økonomisk riktig å rehabilitere bygg som ikke tilfredsstiller bærekraftige kvaliteter, sier hun.

Denne saken ble først pubilisert i Byggeindustriens papirutgave nummer 12.