Reglene samlet på ett sted

Faktaboka "Ekstra bolig i huset" fra SINTEF Byggforsk gir huseierne har samlet kravene til en selvstendig boenhet på ett sted.

Minst 165 000 små og større leiligheter på det norske boligmarkedet er i småhus og leies ut av privatpersoner, ifølge tall fra folke- og boligtellingen 2001. Anders Kirkhus, sivilarkitekt og seniorrådgiver ved SINTEF Byggforsk, mener det er et tankekors at vi vet lite om kvaliteten på disse boligene.

- På langt nær alle huseiere er klar over hvilke byggeregler som gjelder for utleiedelen, påpeker han.

Utleiedel er selvstendig boenhet
- Huseiere som leier ut hybelleilighet eller leilighet i huset sitt, har ansvaret både for brannsikkerheten og boligstandarden i utleiedelen ellers, understreker Anders Kirkhus.

- Selv om utleiedelen er mindre enn hoveddelen, er det ikke anledning til å gå på akkord med byggereglene - de samme reglene gjelder som for selvstendig boenhet ellers.

Ekstra bolig i huset kan brukes som en sjekkliste for å kartlegge forhold som bør forbedres, slik at huseeieren kan føle seg trygg på at utleiedelen følger lovverket. Den kan også brukes ved nybygging eller ombygging til utleiedel. En utleiebolig med god bokvalitet og riktige tekniske løsninger har større markedsverdi, gir mer fornøyde beboere og færre byggskader.

Brannvesen bekymret for leieboeres sikkerhet
Lokale brannvesen har uttrykt bekymring for sikkerheten til leieboere i private hus. Fremdeles finnes det huseiere som ikke bør ha god samvittighet når det gjelder varslings- og slokkeutstyr og trygg rømning fra utleiedelen. Ekstra bolig i huset gir oversikt over hva slags brannsikringsutstyr utleiedelen må inneholde, hvordan det må være tilrettelagt for rømning, hvilke regler som gjelder for ildsteder, samt kravene til brannmotstand i etasjeskillere og vegger, og hvordan brannmotstanden kan forbedres.

Mangler kan svi
Rettsavgjørelser de senere årene viser at det kan svi å markedsføre og selge bolig med utleiedel som ikke holder mål, eller underetasje som det etter salg viser seg ikke kan innredes til bolig. Det finnes eksempler på at selgere som har markedsført utleiedel feilaktig, er dømt til prisavslag på flere hundre tusen kroner.

I tillegg til å ta for seg brannsikkerhet, forklarer Ekstra bolig i huset hva som kreves av en selvstendig boenhet når det gjelder:
- lydisolering
- varmeisolering
- fuktsikring
- inneklima og ventilasjon
- romhøyde, romstørrelse, dagslys og utsyn
- vannskadesikre rør og sanitæranlegg
- oppvarming
- uteområde og atkomst

Søknadsplikt - hva er vitsen?
Mange er ikke klar over at innredning av ekstra boenhet i et eksisterende hus er søknadspliktig. - Søknadsplikt er det også om man vil dele opp en enebolig til to selvstendige leiligheter. Huseiere som ikke har søkt om å få godkjent ekstra boenhet, kan få et problem ved salg av huset. Uten godkjenning kan ikke huseieren dokumentere at utleiedelen er lovlig og kvaliteten tilfredsstillende. Mye tyder på at huskjøpere etter hvert vil legge større vekt på slik dokumentasjon, sier Kirkhus. Han råder derfor huseiere til å ta vare på søknadspapirer, faktaunderlag og tegninger som viser saksbehandling og når, av hvem og hvordan arbeider i huset er gjort.

Gjør det riktig første gangen
SINTEF Byggforsk henter løsningene i boka fra Byggforskserien, som er byggenæringens kvalitetsnorm. Løsningene tilfredsstiller byggeforskriften, og kan brukes både som arbeidsbeskrivelse eller avtaleunderlag mellom huseier og håndverker. Løsningene som er vist, er valgt ut på bakgrunn av erfaringene SINTEF Byggforsk har fra skadebefaringer og hva som er vanlige feil. Boka gir også oversikt over hva huseiere kan gjøre selv og hva som må overlates til fagfolk.