Forsvarsbygg tapte hussoppsak

Saken dreier seg om kjøpet av eiendommen Haugestad i Rakkestad kommune. Denne ble kjøpt av Slåttland Eiendom fra staten ved Forsvarsdepartementet sommeren 2005.

Da eiendommen ble solgt ble det opplyst at det var råteskader på bygget, og at objektet ble solgt i den tilstand det var. I 2008 sviktet gulvet i en av leilighetene som et resultat av råteskader. En kontroll viste at det kunne være snakk om angrep av ekte hussopp.

Det sentrale punkt var at Forsvarsbygg i sin eiertid hadde gjennomført hussoppsanering to år før avhendelse - men unnlot å gjøre megler og kjøper oppmerksom på at det hadde vært hussopp og at den hadde vært forsøkt sanert av Forsvarsbygg. Takstmannen fikk heller ikke opplysninger om dette.

- Borgartings avgjørelse er klargjørende på mange viktige punkter når det gjelder salg av fast eiendom, sier Slåttlands advokat Harald Skjerve-Nielssen i en kommentar.

- Det stilles strenge krav til selgers opplysningsplikt. Forsvarsbygg hadde gitt opplysninger om at det på eiendommen var synlige skader av tørråte - men disse opplysningene var ikke tilstrekkelige. Forsvarsbygg burde også ha gitt opplysninger om ekte hussopp, som hadde vært på eiendommen og forsøkt utbedret av Forsvarsbygg to år før salget. Unnlatelsen av å gi opplysningen om ekte hussopp medførte ansvar for Forsvarsbygg, legger han til.

- Borgarting slo også fast at selgers opplysningsplikt er viktigere enn kjøpers undersøkelsesplikt - altså hvis opplysningsplikten er forsømt, foreligger ansvar for selger - uansett om man skulle mene at kjøpers undersøkelsesplikt ikke er oppfylt.  Siden Forsvarsbygg ikke hadde opplyst om ekte hussopp som de hadde kjennskap til selv, forelå ansvarsgrunnlag - sågar skyld, forteller Skjerve-Nielssen.

Han trekker også frem at dommen påpeker at råte og hussopp er to forskjellige ting, samt at ekte hussopp er en alvorlig mangel.

- I kjøpekontrakten var lagt inn en såkalt as is-klausul - det vil si at kjøperen overtar eiendommen i den stand den befinner seg. En slik klausul har begrenset betydning - dersom det er gitt manglende opplysninger eller uriktige opplysninger, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn man kunne forvente, sier advokaten.

Staten ble pålagt å dekke hele kjøperens tap - også indirekte tap, som er betinget av utvist skyld. Erstatningen lyder på 4.474.909 kroner.

Dommen gir også føringer angående erstatningen, reklamasjonsfristens lengde og foreldelse.

Den stemmer i vesentlig grad overens med dommen som ble fattet i samme sak i Oslo tingrett. Også den gang ble Slåttland Eiendom tilkjent erstatning.