Insolvens i byggeprosjekter

Konkurslovgivningen er lagt opp med kreditorfelleskapets beste i tankene, noe som medfører at de enkelte kreditorers interesser ikke vil bli fullt ut ivaretatt.

Hvordan konkursboet forholder seg til entreprisekontrakten er av betydning for entreprenørens långiver. Det er derfor viktig å kjenne til både engasjementets og pantets stilling i en entreprenørkonkurs, for å kunne ivareta sine interesser overfor konkursboet.

Heving av kontrakten eller inntredelsesrett for boet?

Mange byggekontrakter gir rett til å heve avtalen dersom kontraktsparten går konkurs eller blir beviselig insolvent. Etter NS 8405 og 06 har byggherren en ubetinget rett til å bringe avtalen til opphør – med mindre det uten ugrunnet opphold godtgjøres at arbeidet vil bli fullført i samsvar med kontrakten.

Avtalenes bestemmelser om hevingsrett må ses i sammenheng med konkursboets rett til å tre inn i skyldnerens avtaler. Konkursboet har etter dekningsloven § 7-3 anledning til å tre inn i skyldnerens sted. I så fall må byggherren fra konkurstidspunktet forholde seg til boet som sin kontraktspart. Boet vil kunne kreve å foreta de ikke gjennomførte leveringer, mot fullt oppgjør fra byggherren. Boet har full valgfrihet med hensyn til om det vil tre inn i avtalen eller ikke. Dersom avtalen fra boets ståsted ikke fremstår som økonomisk gunstig vil det normalt velge å terminere avtalen i stedet for å tre inn. Byggherren er således prisgitt boets disposisjoner, og må finne seg i at de for ham gunstigste kontraktene blir hevet dersom de ikke er fordelaktige for boet.

Inntreden vil kun unntaksvis være aktuelt, da i så fall i prosjektets absolutte sluttfase. Ved inntreden blir boet bundet på samme vilkår som skyldneren - boet må prestere i henhold til den opprinnelige kontrakten. I motsatt tilfelle kan byggherren påberope avtalens misligholdsbeføyelser overfor boet.

Hvis boet velger å tre inn i avtalen er det naturlig for boet å bruke det eksisterende varelageret for å fullføre oppdraget. En naturlig løsning vil da være at boet og banken inngår en avtale om at vederlag fra byggherren tilføres banken frem til varelageret er realisert fullt ut.

Hvis boet ikke trer inn i kontrakten og dersom varelageret er overbeheftet, vil boet normalt oppheve beslaget i varelageret ved såkalt abandonering, jf. konkursloven § 117 b, alternativt overføre varelageret til banken, jf. § 117 c. Dersom boet velger det siste, skal overføringen skje til pantets antatte markedsverdi.

Separatistrett eller beslagsrett?
Dekningslovens hovedregel er at konkursboet kan ta beslag i alt som tilhører skyldneren. Eiendomsgrensen trekker også grensen for hva som er omfattet av et eventuelt pant i skyldnerens varelager.

Pantsettelsen omfatter – og må omfatte – varelageret slik det til enhver tid er, jf. panteloven § 3-11. Det er verdien av panteobjektet på konkurstidspunktet som banken kan søke dekning i. Det at varelageret konstant endrer seg i verdi gjør at det kan reises spørsmål om et varelager er et egnet panteobjekt., ettersom varer vil gå ”inn og ut” av pantet.

Etter panteloven § 3-14 er det avgjørende for hva som hører inn under pantet om det er ”avhendt” eller ikke. Det er altså eiendomsovergangen som er skjæringspunktet for om varene hører inn under pantet eller ikke. I et byggeprosjekt - hvor det er materialer som leveres og så bygges inn suksessivt - kan det være et problem å fastslå hva som tilhører entreprenørens varelager og dermed pantet. Denne grensen må trekkes etter de forskjellige kontraktenes bestemmelser om eiendomsovergangen.

Kjøpsloven og alminnelige kontrakter for kjøp av byggevarer, typisk NS 8409, inneholder ikke bestemmelser om når eiendomsretten går over. Basert på prinsippet om ytelse mot ytelse vil man ved slike kontrakter normalt anse eiendomsovergangen som funnet sted i og med betaling av varene. Etter betaling tilhører varene ikke lenger skyldneren, og inngår følgelig heller ikke i varelagerpantet.

I entreprisekontraktene, for eksempel NS 8405 og NS 8406 – begge for utførelsesentrepriser – blir kontraktsarbeidet byggherrens eiendom etter hvert som det utføres. Dersom varene er inkorporert i bygget eller anlegget vil eiendomsretten være gått over og varene dermed gjenstand for byggherrens separatistrett.

Dersom varene er anbrakt byggeplassen, men ikke inkorporert i bygget eller anlegget, vil eiendomsovergangen avhenge av om byggherren har betalt for varene eller ikke. Byggherren har eiendomsrett til materialer som er tilført byggeplassen, dersom samlet verdi av materiellet og det arbeid som er utført ligger innenfor summen av avdragene byggherren har betalt.

Øvrige ytelser som er betalt, men ikke tilført byggeplassen, anses fremdeles å tilhøre skyldneren og følgelig omfattet av varelagerpantet og boets beslagsrett.

Ubetalte varer som måtte befinne seg på plassen kan boet ta beslag i .

Selv om eiendomsretten har gått over til byggherren, må ervervet imidlertid også ha rettsvern for å skulle stå seg overfor konkursboet. For entreprenørarbeider er det alminnelig antatt at de allerede oppførte deler av entreprenørens arbeid vil være vernet i en konkurs.

For byggevarer er regelen at rettsvern stiftes ved overlevering. Varer og materialer som er brakt frem til byggeplassen og skal inkorporeres i bygget vil dermed stå seg overfor konkursboet beslagsrett, dersom de er betalt.

Falsk trygghet?
Varelagerpant vil i mange entreprenørkonkurser være en tom sikkerhet ettersom varelageret sjeldent vil ha et statisk omfang. Altfor ofte vil banken oppdage at varelageret i stor grad tilhører byggherren fordi eiendomsovergangen har funnet sted, med den følge at varelagerpantet vil være tilsvarende verdiløst.