Boligprisene: Overdrevet boblefrykt

Til tross for finanskrise og nedgangstider har boligprisene steget med rekordfart siden nyttår. Mange har blitt overrasket, men diagnosen er visst de fleste enige om: Alle rentekuttene.

Bjørn-Erik Øye

Partner Prognosesenteret

Andre gjestekommentatorer

Sven Christian Ulvatne, BackeGruppen

Ketil Lyng, BNL

Per Sandberg

Steinar Gullvåg (A)

Øyvind Kvaal

Petter Eiken, Skanska

Terje R. Venold, Veidekke

Øyvind Halleraker, Stortinget (H)

Pål Egil Rønn, AF gruppen

Jon Sandnes, EBA

Petter Moe, NCC

Liv Kari Skudal Hansteen, RIF

Martin Mæland, OBOS

Terje Nøstdal (Belief)

I det siste har dessuten et halvgammelt spøkelse dukket opp på nytt som en forklaringsfaktor – prisboblen. Rentekuttene har åpenbart bidratt til prisveksten, men verken rentekutt eller bobler duger som eneste forklaring på prisveksten i boligmarkedet. Rentene har for eksempel gått ned i mange andre land også, uten at det har fått boligprisene til å stige. Så selv om et par andre forhold er bedre på plass hos oss, som lav arbeidsledighet og stor andel boliglån med flytende rente, er det trolig noe helt annet enn rentekutt og eufori som er hovedårsaken til at boligprisene til de grader går andre veier i Norge enn i andre land: Utviklingen i forholdet mellom befolkningsveksten og boligbyggingen.

I fjor hadde Norge en befolkningsvekst på 62.000, tilsvarende 1,3 %. Gjennomsnittet for EU-landene var til sammenlikning 0,4 %. Det var bare Luxembourg og Irland som hadde høyere befolkningsvekst enn oss. Vi bygger vi likevel ikke spesielt mange boliger. I år vil det bare bli gitt igangsettingstillatelser til 18-20.000 boliger, som er ca. 4 pr. 1000 innbygger, mens snittet i Vest-Europa er ca. 6. Det betyr at vi bygger langt færre boliger i forhold til befolkningsveksten enn de aller fleste andre land.

Boligprisene har ikke steget for mye!

Forholdstallet, befolkningsvekst delt på boligbygging, synes å være en sterkt undervurdert faktor i analyser av boligprisutviklingen. Om denne faktoren i større grad trekkes inn i boligprisberegninger, forsvinner mesteparten av de såkalte euforiske prisboblene som både sentralbank, professorer og sjeføkonomer har okket seg over de siste årene. Svært mye av prisveksten i boligmarkedet på 2000-tallet kan faktisk forklares ved at nivået på boligbyggingen ikke har stått i forhold til befolkningsvekst, flyttestrømmer og økning i levestandard. Der har av ulike årsaker ikke latt seg gjøre å bygge mange nok boliger til å redusere et nesten konstant tilbudsunderskudd i boligmarkedet. Her kan nevnes mangel på byggeklare tomter i de store byene, ressursmangel i forhold til byggesaker i kommunene, stadige endringer i lover og regelverk som forsinker byggesaksbehandlingen, naboprotester og antikvariske / kulturhistoriske myndigheter som selvsagt ofte finner fornminner på sentralt beliggende byggetomter.

Den beste medisinen mot prisvekst er økt boligbygging

Behovet for årlig boligproduksjone relatert til befokningsendringer er 40.000 boliger i året, ikke 20.000 som nå. Med en slik byggetakt ville boligprisveksten mer samsvare med den alminnelige prisveksten i samfunnet. Staten og kommunene må ta sin del av ansvaret. Staten må bli noe mindre ivrige til å endre bygningslover og tilhørende regelverk og kommunene må til enhver tid ha ferdige arealplaner og reserver av attraktive byggeklare boligtomter – og en høyere prioritering av byggesakskontorene.

Sist, men ikke minst, boligbyggerne må kunne tilby priser på sine produkter som er tilpasset betalingsevnen til en gjennomsnittshusholdning, dvs få til økt produktivitet og en kostnadsutvikling i tråd med generell prisutvikling. Hvorfor klarer byggenæringene i våre naboland å produsere kvalitetsboliger til salgspriser godt under Norge?