Anne Sofie Bjørkholt og Øystein Nore Nyhus

Bidrar sen saksbehandling til høyere boligpriser?

Saksbehandlingstiden i plan- og byggesaker rår i liten grad eiendomsutviklerne over. Denne usikkerheten må utviklerne prise inn i prosjektene. Kostnaden for dette havner til slutt hos boligkjøperne. Er det en bedre løsning å øke saksbehandlingsgebyrene for å få ned saksbehandlingstiden?

Innlegg av:

Advokat Anne Sofie Bjørkholt og advokat Øystein Nore Nyhus, Advokatfirmaet BAHR AS.

At brukerne av offentlige tjenester til tider er oppgitt over lang saksbehandlingstid er vel kjent. Forvaltningsorganenes ressurser er begrenset. Den enkelte kommune, direktorat eller fylkesmann må prioritere hvordan ressursene skal fordeles. Disse prioriteringene vil det alltid være ulike meninger om. Plan- og byggesaker skal imidlertid i hovedsak være løsrevet fra disse avveiningene. Årsaken til det er det såkalte selvkostprinsippet.

Selvkostprinsippet
Selvkostprinsippet er lovfestet i plan- og bygningsloven. Dette gir kommunene hjemmel til å fastsette gebyrregulativer for behandling av plan- og byggesaker og kreve saksbehandlingsgebyrer oppad begrenset til kommunens egne utgifter ved saksbehandlingen. Selvkost skal etterstrebes både innen sektoren generelt, men også i den enkelte sak. Forenklet kan man si at kommunen selv regulerer egne inntekter og utgifter. Inntektene ved fastsettelse av gebyrnivået og utgiftene ved hvor mye ressurser kommunen bruker på å behandle plan- og byggesaker. Selvkostprinsippet i praksis er komplisert. Men et grunnleggende spørsmål er hva som er den optimale balansen mellom saksbehandlingstid og størrelsen på saksbehandlingsgebyrene. Hvor mye ressurser bør kommunen bruke på å holde saksbehandlingstiden nede?

Plan- og bygningslovens minimumskrav
Plan- og bygningsloven setter selv minstekravet: Kommunen må bruke så mye ressurser at de lovfastsatte kravene til saksbehandlingstid oppfylles. Konsekvensene av at kommunen overskrider disse grensene er blant annet at kommunens krav på saksbehandlingsgebyr nedsettes. Dette gir kommunen et klart incentiv til å behandle saken innen tidsfristene. Om kommunene skal være tilfreds med å kun oppfylle lovens minstekrav er et betimelig spørsmål. Hva om byggesaken ble avgjort på 2 uker, og ikke 12 uker? Det ville krevd økt saksbehandlingskapasitet, som kommunen kunne krevd dekket gjennom høyere byggesaksgebyr.

Hva vil det koste å redusere saksbehandlingstiden?
Kommunene har ingen plikt til å kreve gebyrer tilsvarende selvkost. Enkelte kommuner legger gebyrnivået langt under selvkost. Det er typisk kommuner som ønsker å stimulere til økt tilflytting og boligbygging. I pressområdene legger derimot kommunene seg nærmere selvkost. En rekke kommuner har dessuten en dekningsgrad høyere enn selvkost. Tall fra SSB viser at 1 av 4 kommuner i 2017 hadde en dekningsgrad på over 100 %. Kommunen skal imidlertid ikke tjene penger på plan- og byggesaker. En forutsetning for eventuelt økte saksbehandlingsgebyrer mot vesentlig redusert saksbehandlingstid er at kommunen holder seg innenfor selvkost.

I enkelte kommuner med stort trykk på byggesaker fordeles ikke byggesakene fortløpende. Byggesakene registreres innkommet, og blir først fordelt etter hvert som saksbehandlerne får ledig kapasitet. Ikke sjelden er dette når den lovfastsatte saksbehandlingsfristen nærmere seg. Om byggesaken ligger slik på vent i 10 uker, for deretter å realitetsbehandles i løpet av to uker, er det vanskelig å se hensiktsmessigheten i det. Om disse 10 ukene kunne elimineres ville det være en betydelig fordel.

Et argument mot å øke saksbehandlingskapasiteten kan være at tilgangen på byggesaker varierer over tid. Økt kapasitet vil kunne føre til overkapasitet i roligere perioder. I pressområdene er pågangen av saker så stor at det neppe er et vektig motargument. I eksempelvis Oslo kommune har det vært et høyt press på plan- og byggesaker i mange år.

Digitalisering av plan- og byggesaksprosessene vil trolig også påvirke saksbehandlingskostnadene - og tiden. Foreløpig er digitalisering av byggesaker kommet lenger enn plansaker. Kommunal- og moderniseringsdepartementet vil imidlertid i løpet av høsten åpne for varsling/høring av nye arealplaner via Altinn. Departementet arbeider også med løsninger for innsending av private planforslag vi via Altinn. Om plan- og byggesaker gjennomgår en slik endring som skatteetaten har gjort med skattemeldingen, vil det potensielt kunne gi betydelige besparelser både i tid og kostnader. En utfordring for kommunene blir å omsette dette i redusert saksbehandlingstid og saksbehandlingsgebyr. Forbrukerrådet undersøkte nylig byggesaksgebyrer etter kommunesammenslåingene. Undersøkelsen viste at saksbehandlingsgebyrene hadde økt. Det er altså ikke gitt at kommunens effektivisering fører til lavere gebyrer.

Ikke alt omfattes av selvkostprinsippet
Det er verdt å merke seg at hjemmelen til å kreve saksbehandlingsgebyr ikke omfatter alt arbeid kommunen gjør i kraft av plan- og bygningsloven. Blant de sentrale, arbeidskrevende oppgavene som ikke kan dekkes er kommunens egne arealplanarbeider, private planforslag etter at de er lagt ut til offentlig ettersyn og klager i byggesaker. For å nevne noen. For disse oppgavene blir saksbehandlingstiden et prioriteringsspørsmål opp mot kommunens øvrige aktiviteter.

Dialog
Økte saksbehandlingsgebyrer er i utgangspunktet ikke ønskelig, men om det kan redusere saksbehandlingstiden vesentlig kan det likevel være en ønsket endring. Tid er som kjent penger. En dialog mellom kommunen og eiendomsutviklerne kan være fruktbart. Om nødvendig kan departementet også trekkes inn. Regjeringens fokus på mer effektive plan- og byggeprosesser tilsier at departementet her vil være lydhøre.