Veidekke-prosjektet har jobbet hardt for å kutte byggekostnadene med 20 prosent – så dukket koronakrisen opp

Er det mulig å bygge billigere, mer effektivt og bedre ved å organisere byggeprosjektet på en ny måte?

Ja, mente OBOS som for fire år siden presenterte de første planene om en stor innovasjonskonkurranse for et stort utbyggingsprosjekt på Ulven i Oslo.

I april 2017 vant Veidekke Entreprenør i samarbeid med arkitekt og rådgivere konkurransen, og de gikk i gang med å utvikle og bygge boliggigantens største utbyggingsprosjekt noensinne.

På det 280 mål store området er det planlagt mer enn 2.500 boliger og 200.000 kvadratmeter næringsareal. Formålet med konkurransen var å bygge billigere, mer effektivt og å skape gode bomiljøer med en fremtidsrettet profil.

Det første boligprosjektet Ulvenparken med 342 leiligheter er under bygging og skal etter planenstå ferdig sommeren 2021.

Både planlegging og utbygging av prosjektet foregår i regi av selskapet Team Veidekke DA, som eies av Veidekke Entreprenør, LPO Arkitekter, Dr.techn. Olav Olsen, Erichsen & Horgen, Bravida og Landskaperiet i fellesskap.

– Dette skiller seg totalt fra den tradisjonelle måten å jobbe med et byggeprosjekt på. Selskapet går inn som totalentreprenør for utbyggingen, og deltakerne får mer eierskap ved at alle er med som deleiere, sier daglig leder Espen Stordal i Team Veidekke, til Byggeindustrien.

Byggeindustrien møtte ham på anleggskontoret på Ulven før koronakrisen slo inn for fullt, og da kunne han fortelle om hvordan teamet med entreprenører, arkitekt og rådgivere jobbet sammen i de felles lokaler på motsatt side av gaten for den store byggeplassen.

– Denne måten å organisere oss på gjør at vi jobber enda tettere med våre samarbeidspartnere. Vi har erfart at det gir helt andre incentiver til å yte og levere og ha fokus på den totale kostnaden i prosjektet, enn at aktørene bare tenker på egen timeføring og inntjening, sier Stordal.

Korona-krisen som endret alt

Et viktig premiss for konkurransen var at deltakerne måtte levere et forslag som kunne redusere byggekostnaden med inntil 20 prosent uten at det gikk på bekostning av kvaliteten.

Frem til 12. mars så det meste bra ut for teamet, men med koronakrise og et nedstengt Norge dukket det opp uforutsatte problemer.

– Vi ligger fremdeles godt an, men situasjonen vi står i nå har slått oss noe tilbake. Jeg vil anslå at det har vært 60-70 prosents drift på byggeplassen de siste to-tre ukene, og i all hovedsak har problemene våre vært knyttet til at portugisiske betongarbeidere fra en av våre underentreprenører dro hjem. De ble skremt da den første nyheten om at Norge skulle stenge grensene kom, sier Espen Stordal til Byggeindustrien i dag.

Uklare meldinger skapte frykt

Han mener uklar kommunikasjon i mediene og fra myndighetene om grensestengingen førte til unødig frykt blant utenlandske arbeidere.

– Det kom mange ulike meldinger den dagen regjeringen innførte nye regler for grensepasseringer, og våre portugisiske arbeidere fryktet at de ville bli sittende koronafaste i Norge i lang tid. Men da presiseringene om at de nye reglene ikke skulle ramme arbeidere og folk som hadde gyldig opphold kom, så var skaden allerede skjedd, sier Stordal.

Han sier de portugisiske arbeiderne nå er tilbake i landet og at de nettopp er ferdig med sine karantener.

– Bygget er så stort at vi har delt det opp i to adskilte fronter på råbyggsproduksjonen. Veidekke har hatt egne ansatte forskalingssnekkere på den ene delen, og så har vi hatt en innleid norsk underentreprenør med portugisiske betongarbeiderne på den andre. Nå har de blitt enige om å bli værende i Norge til oppdraget deres er ferdig i mai, sier Stordal.

Han håper de klarer å hente inn noe av den tapte tiden underveis.

– Dette vil naturligvis få noen følger økonomisk og tidsmessig, men hvordan det påvirker totalbildet vet vi ikke ennå. Vi ligger fortsatt god an, selv om stengte barnehager og skoler også hemmer fremdriften. Veldig mange håndverkere og funksjonærer er rammet av dette, og når mange – inkludert meg selv – må være hjemme annenhver dag for å passe barn får det konsekvenser for aktiviteten, sier han.

– Ekstremt spisset mål

Da prosjektet ble satt i gang, definerte OBOS et forventet byggekostnadsvindu på 22-25.000 kroner per BRA inklusiv mva.

– Det er ekstremt spisset, når vi vet at det i dag i gjennomsnitt ligger på rundt 39.000 kroner per BRA inklusiv merverdiavgift i Oslo, sier Stordal.

Tidlig involvering av entreprenør og en helt ny måte å tenke og jobbe på har vært avgjørende for å lykkes med denne målsettingen.

– Det handler om å få ned antall timeverk og ha en rasjonell struktur i byggeriet. Og om å bruke kostnader som input i prosjekteringen i stedet for output, sier han, og forklarer:

– I den tradisjonelle tenkemåten er kostnader output. Som entreprenør kommer vi inn og priser et prosjekt som byggherre og arkitekt har jobbet med i lang tid. Ganske ofte får vi høre at det blir altfor dyrt, og da blir det en negativ prosess. Poenget er at hvis vi hadde kommet inn tidligere, kunne vi fortalt byggherren hvordan det kan gjøres billigere ved å velge andre løsninger, sier han.

Han trekker frem et typisk eksempel som de ofte møter i boligprosjekter.

– Som regel er leilighetsskilleveggene i et boligprosjekt støpt i betong. Da er det viktig at betongveggene tegnes ut med tanke på byggbarhet og kostnader. Hvis den er prosjektert med knekker og forskyvninger, betyr det mer forskaling, støping, riving av forskaling og enda mer støping. Noe vi kan tape tre til fire dager og mange timeverk på i produksjonen per vegg. Det er derfor viktig at entreprenørene kommer mye tidligere inn, og kan bidra til å legge de «riktige» rammebetingelsene til grunn slik at produksjonen kan utføres med lavere kostnader, sier en engasjert prosjektleder.

Presset prisnivå

Før koronakrisen slo inn, sa prosjektlederen at de greide å tjene penger på prosjektet selv om prisnivået var presset.

– Det blir ikke så god butikk i det første feltet når det er så spisset, men vi er trygge på at vår lønnsomhet vil øke på de neste feltene når vi får en gjentagende effekt på konseptet, sa han om marginene.

Kontinuitet og nøkkelpersonell

På Ulven-prosjekter har Veidekke Entreprenør jobbet tett sammen med LPO Arkitekter helt siden tilbudsarbeidet startet i 2016, og rådgiverne kom også tidlig med i prosessen. Bravida, som teknisk entreprenør, kom også med i god tid før tilbudsinnleveringen.

– Å ha kontinuitet med dyktige folk er særs viktig for å lykkes med et slikt prosjekt. Alle entreprenører vet at hvis du bytter ut nøkkelpersonell underveis, så blir det sjelden bra. Det har også en kostnad, selv om det er vanskelig å måle, sier Stordal.

– Har det vært noen utfordringer med å jobbe på denne måten?

– Man må ha et bevisst forhold til hva man driver med fra første dag. Vi har hatt et sterkt fokus på å sette sammen et team med de riktige folkene, men det er ikke slik at man kan plukke hvem man vil. Det er en bemanningskabal som må passe med andre prosjekter i konsernet. Heldigvis har vi kunnet planlegge i god tid, og det er ingen som er tilfeldig plassert i dette teamet, sier Stordal.

Han mener at et av suksesskriteriene er at Ulvenparken også har vært ferdig prosjektert i god tid.

– I mange prosjekter kommer man på hæla med prosjektering, og drift står og roper etter tegninger på noe som ikke har vært tenkt på. Det har vi unngått her siden vi har formet prosjektet selv og planlagt lang tid i forveien.

– Og nå kommer dere til å bygge ut resten av Ulven også?

– OBOS har en ensidig opsjon på å kontrahere oss videre på de neste feltene, og intensjonen er at vi skal bygge mer og videreføre modellen fra Ulvenparken. Likevel er det ingen automatikk i det, vi må vinne kontraktene først, sier Stordal.

Lærlingsutbytte

Stordal peker på at innovasjonskonkurransen har bidratt til stort lærlingsutbytte for entreprenøren.

– Vi kan overføre mye av erfaringene vi har gjort her inn i andre prosjekter. Ulven blir en slags hub for standardiseringsprosjekter vi har i konsernet, og folk kommer hit for å lære og få inspirasjon til hvordan de kan tenke, sier han.

I mange år fremover vil Ulven-området preges av storstilt utbygging, men det er lagt vekt på å skape hyggelige boområder selv om det bygges på alle kanter.

– Det er veldig artig å være med og utvikle en helt ny bydel i Oslo, og det gir en egen drive for oss og resten av teamet når vi sitter i førersetet og er med helt fra starten, avslutter Stordal.