Trond Ramsøskar

Nye kontorbygg: Hvem er leietakerne?

Den teknologiske utviklingen redefinerer både arbeidsoppgaver, arbeidsprosesser og arbeidsplasser. En naturlig konsekvens av dette er at eiendomsutviklere og gårdeiere må segmentere markedet langt grundigere og langt tidligere enn det som hittil har vært vanlig.

Trond Ramsøskar

Interiørarkitekt MNIL
Ramsøskar interiørarkitekter AS

Det er på tide å tenke nytt når kontorbygg skal totalrehabiliteres eller prosjekteres fra bunnen av. ”One size fits all” har aldri vært en farbar vei, men standardisering kombinert med leietakertilpasning har fungert noenlunde greit. Målet har vært en effektiv byggeprosess, og alle som har erfaring med leietakertilpasning vet at møtet med markedet kan være omstendelig og tidkrevende.

Dagens kontorleietakere skiller seg fra gårsdagens på to punkter: For det første er de mer kresne, bl.a. fordi de påvirkes av flotte prospekter og interiørpublikasjoner rettet mot kontormarkedet. Estetikk tillegges større vekt enn tidligere, og lokalene skal være så kule som mulig – de skal ha høy wow-faktor. For det andre har kontorleietakerne mer differensierte behov enn før. Det skyldes ikke bare ulike virksomhetsområder, men også ulik grad av digitalisering, forskjellige samarbeidsformer og ulik alderssammensetning i arbeidsstokken.

For hvem?
Oppsummert betyr alt dette at prosjekteringen ikke kan starte før vi vet hvilke leietagere som skal inn i bygget. Grundige målgruppeanalyser må legge føringer - og det før prosjekteringen starter. Media City i Bergen er et godt eksempel på hvordan det kan gjøres. Prosjektet er myntet på et helt konkret segment, og det betyr at behovet for leietakertilpasning minimaliseres. Samlokalisering av virksomheter i samme segment er dessuten ment å gi faglige synergieffekter på leietakers hånd.

En god målgruppeanalyse kan deles i tre deler:

Arbeidsprosesser
La oss tenke oss en gårdeier som sikter seg inn mot en bestemt type leietakere: teknologibedrifter, advokat- og revisjonsbedrifter eller kreative bedrifter. Disse virksomhetenes arbeidsmåter må beskrives og deres behov kartlegges så godt som mulig. Et helt enkelt eksempel: Noen av de foretrukne målgruppene har høye krav til sekretesse og konfidensialitet. Av det kan vi slutte at de behøver langt flere små møterom og avskjermede arbeidsplasser enn kreative bedrifter som nok vil etterspørre tumleplass for workshops og annen samhandling. Teknologibedriftene på sin side ønsker lokaler som passer for nerder og digitalt innfødte. Det skal være plass til store arbeidsbord, maskinpark, spillkonsoll - og bordtennisbord i de sosiale sonene.

Analysen av arbeidsmåtene til de fortrukne leietakere gjør det mulig å prosjektere på en slik måte at behovet for leietakertilpasning blir svært begrenset – i beste fall elimineres det.

Identitet
I vårt samfunn er både virksomheter og personer opptatt av å iscenesette seg selv. De fleste har en klar mening om hva de ønsker å formidle til omgivelsene, og denne selvoppfatningen tillegges stor vekt.

La oss her tenke oss en virksomhet som ønsker å bli assosiert med verdiene åpen, vennlig og tilgjengelig. Et stort sosialt torg vil kunne fungere som signatur og kommunisere disse verdiene til kunder, ansatte og øvrige besøkende. Lokalet visualiserer det bedriften ønsker å bli forbundet med.

Uttrykk/konsept
I forlengelsen av virksomhetens identitet ligger spørsmålet om konsept og uttrykk. Resepsjonen i en finansinstitusjon vil for eksempel ha lite til felles med resepsjonen i et reklamebyrå. Forhåndsdefinerte ”konseptpakker” tilpasset forskjellige stil- og smakssegmenter vil gjøre det enklere både for gårdeieren og for den potensielle leietakeren. Definisjonen på et godt konsept er at det fungerer som identitetsmarkør, understøtter leietakerens arbeidsprosesser og skaper trivsel og arbeidsglede samtidig som det representerer en bestemt stil.

Hver konseptpakke kan bestå av forslag til farger, materialer og belysning. Det er fremdeles snakk om standardisering, men gårdeier tar konsekvensen av at leietakerne er forskjellige.

Totalpakke
Ved nybygg og totalrehabilitering står gårdeier med helt blanke ark. Det er da om å gjøre å tenke nytt og ikke la seg friste til å prosjektere før det er avklart hvilken type leietakere man retter seg mot. Målet må være å minimalisere behovet for leietakertilpasning. Totalpakker som treffer et definert markedssegment fordi lokalene stemmer med leietakernes arbeidsmåter, identitet og foretrukne stil, vil både forenkle utleieprosessen og skaffe gårdeier en konkurransefordel sammenlignet med dem som bygger for det store udefinerte massemarkedet.