Svein Bjørberg

Fra leserne: Vi får de bygga vi fortjener, eller..?

Det er en klar sammenheng mellom hvordan vi utformer våre bygg, den etterfølgende drift og hvilke verdier eier og bruker får gjennom bruksperioden sett i forhold hva som produseres i bygningene.

Svein Bjørberg

Professor/FoU-leder - NTNU/Multiconsult

Ser vi rundt oss i dag så er det slett ikke alltid slik at bygningene lever opp til forventningene man som eier og bruker burde kunne ha. Byggefeil, budsjettsprekk, dårlig inneklima, uegnede lokaler, dyrt å drifte, feil materialvalg, kostbart å bygge om/endre. Akkumulert vedlikeholdsbehov gir også negative bidrag til opplevelsen av hva vi får.

- Hvorfor er det sånn – og hva kan vi gjøre med det?

Alle fortjener vi gode bygg som gir oss velvære, trivsel og effektiv produksjon, sikkerhet og trygghet for det som foregår i byggene, enten det dreier seg om å bo, arbeide eller besøke. Våre lover og forskrifter skal bidra til å sikre dette.

Historien viser oss mange trekk i utviklingen i byggenæringen. På slutten av den første store byggeboom, rundt 1900, hadde vi ca. 50 materialer / komponenter å velge mellom basert på tradisjon, stadig utvikling i forbedret teknikk og lokal byggeskikk. Og byggene var «tørre» i den forstand at det ikke var tekniske installasjoner og investeringen var bygningsmessige forhold. Gjennomføringsprosessen var med en byggmester, ansvaret var klart og byggene fungerte over lang tid til sitt formål. Folk fikk de bygg de fortjente.

I den andre store byggeboomen på 1950-70 tallet kom det en viss grad av tekniske installasjoner. Dette økte noe på 1970 tallet som følge av den første energikrisen. Gjennomføringen var stort sett med en hovedentreprenør som utførte ca 80 % av innsatsen med egne ansatte fra de fleste faggrupper. De resterende 20 % var hovedsakelig i to underentrepriser for VVS og elektro. I denne perioden var det også stor utbygging av offentlige bygg spesielt innen undervisning og helse.

I våre dager, i den byggeboomen vi er inne i nå, har vi ti-talls tusen materialer / komponenter å velge mellom, ofte uten lang tradisjon eller lokal byggeskikk, og investeringen har sin hovedtyngde i tekniske systemer og installasjoner. Den dominerende gjennomføringen er med totalentreprenør som utfører ca. 20 % med egne ansatte mens de resterende 80 % kjøpes inn gjennommange underentrepriser og leveranser, ofte i mange ledd. Det virker som om trenden er å kjøpe til lavest mulig pris lengst borte. Denne trenden sammen med at bygningene blir mer og mer teknisk kompliserte, kan føre til økte byggefeil og frustrasjon i bruksfasen. Bygningsmassen fra 50-70-tallet er av betydelig omfang. Nå, med en alder 50-60 år opplever vi innenfor den offentlige andelen et stort akkumulert oppgraderingsbehov som følge av at normalt vedlikehold ikke er blitt utført. Dette, sammen med demografisk utvikling, gjør at vi står overfor store økonomiske løft.

Gjennom prosjekter i «Byggekostnadsprogrammet», arbeidet med «State of the Nation» (RIF), kartlegging av over 30 mill m 2 bygninger og deres tekniske tilstand (multiMap), og rapporter fra bla. Arbeidstilsynet og Riksrevisjonen er det godt dokumentert at vi har altfor mange byggefeil som gir skader over tid, utfordringer ved igangkjøring av bygg som gir dårlig oppstart for virksomheten og saldering av vedlikeholdsbehovet som går utover innemiljø og trivsel. Til tross for at vi vet alt dette så virker det som om vi ikke klarer å gjøre noe med det. Selvfølgelig går mange prosjekter bra, men vi fortjener ikke slike bygg som går dårlig, og det er for mange av dem.

Fragmentering av innkjøp av bygningskomponenter, materialer og deler til tekniske systemer fører også til stadige diskusjoner om ansvaret for alle overgangene mellom elementene, delene, systemene. På innkjøp av rådgivningstjenester opplevde vi det samme da fastpris på hver tjeneste førte til at enkelte områder falt mellom to eller flere stoler. Sett i et livsløpsperspektiv er fragmentering både i planlegging og gjennomføring en kilde til utfordringer i igangkjøring og over livsløpet.

Stortingsmelding Stm 28 (2011-2013), med tittelen «Gode bygg for eit betre samfunn», sier at vi fortjener ikke dårlige bygg da de ikke bidrar til et bedre samfunn. Men initiativene til forbedring må komme fra byggenæringen selv, vi må ville en forbedring og det krever samarbeid mellom bransjene i næringen. Strategien for Bygg21 dekker alle de delområder som må tas hensyn til om vi skal oppnå intensjonene i meldingen. Byggenæringen er stor og omfatter mange små bedrifter som ikke har ressurser til å delta i FoU-aktiviteter. Derfor må de store selskapene og organisasjonene ta et ansvar, og i tillegg til aktiv deltagelse i FoU-prosjekter bidra til at implementering av utviklet kunnskap kan spres til hele næringen.

Meldingen sier også klart at vi skal ta hensyn til livsløpet slik at konsekvenser av investeringen synliggjøres i form av drift- og vedlikeholdskostnader. Trender viser også at endringsbehovet i det som foregår i byggene kommer oftere og oftere. Det betyr at tilpasningsdyktighet blir et viktig element slik at brukere og eiere virkelig får de bygg de fortjener. Planlegging og gjennomføring må, i tillegg til å se investeringen i sammenheng med drift og vedlikehold, også se hvordan bygget påvirker og støtter opp om det som foregår i bygget over tid. OPS er en gjennomføringsform hvor hensynet til effektiv drift og vedlikehold kommer til syne, med bl.a. krav til opprettholdelse av en definert teknisk tilstand gjennom kontraktsperioden (gjerne 20-30 år). Det er mange varianter av dette. Det bør være en målsetning å utvikle en «livsløpsmodell» der elementer som bidrar til å ivareta verdi for eier og bruker over tid kommer i fokus. Eksempler på slike elementer er tilrettelegging for brukervirksomhetens produktivitet over tid gjennom hensiktsmessig arbeidsplassutforming og tilpasningsdyktighet til fremtidige endringer i behov. Konsekvenser for livsløpet må komme inn i gjennomføringsmodellene. En innledende avklarende samtale om hvilken strategi oppdragsgiver har for prosjektet sett over livsløpet blir et vesentlig utgangspunkt for tidligfaseplanleggingen. Dette er et sentralt tema som det nå ses nærmere på gjennom bla. prosjekt «Oscar – Verdi for bruker og eier – hvordan oppnå dette gjennom planlegging og utførelse?»

Men det er også andre forhold vi må gripe fatt i. Vi kan lære mye av andre, og det er det alle utviklingsprosjekter handler om. I prosjekter i det tidligere nevnte Byggekostnadsprogrammet var det tett samarbeid med det danske «Byggeskadefonden» for almen nyttig boligbygging. Byggeskadefonden ble etablert i 1987 pga skader som følge av byggefeil. Fondet introduserte 5 års garanti for alle parter. Like før garantiperioden går ut blir det foretatt et ettersyn utført av en godkjent bygningskyndig. Om man finner feil så blir det tatt med de involverte og bygget blir klarert. Byggeskadefonden overtar ansvar for skjulte feil og mangler som ikke er oppdaget i de neste 15 år. Det første ettersyn ble foretatt i 1992 med det resultat at 27 % av boligene fra 1987 hadde alvorlige feil og mangler. Dette avviket var nede i kun 3 % i 2006. På bakgrunn av dette besluttet den danske regjering å innføre systemet for all boligbygging. I dag (2014) er ca 140.000 boliger inne i ordningen. Byggeskadefonden gjennomfører årlige erfaringsseminarer for å implementere erfaringen hurtig inn i byggenæringen.

Sverige har innført ROT-fradrag (Rehabilitering Ombygging Tilbygging) som i korte trekk går ut på at man får trukket fra på skatten 50 % av kostnader ved et tiltak inntil et fastsatt tak. Kostnadene skal selvfølgelig dokumenteres og arbeidene utføres av godkjente firmaer. På denne måten vil man kunne minske svart og useriøst arbeid. I Norge foregår et stort omfang av oppgraderingsarbeider i boligsektoren. Anslagsvis oppgraderes ca 120.000 bad hvert år og mye av dette er gjennomført uten dokumentasjon. Mange av disse oppgraderingene inneholder en rekke skjulte mangler som kommer til syne senere. Dette gir ikke gode bygg.

For å minske usikkerheten ved kjøp av brukt bolig ble det i et av prosjektene i Byggekostnads-programmet foreslått obligatorisk teknisk tilstandsanalyse ved eierskifte av bolig. Departementet utarbeidet forslag til forskrift og Standard Norge la dette til grunn for utarbeidelsen NS 3600 i samarbeid med alle involverte i boligtransaksjoner. Bruk av denne standarden vil styrke informasjon og kunnskap om det objektet man kjøper. Da oppnås et kjøp av bolig man fortjener.

Byggenæringen har bred og dyp kompetanse som, sammen med samkjøring og videreutvikling av det kjente og implementering av hva vi kan lære av andre, kan danne grunnlag for å oppnå Gode Bygg, ikke bare ved overlevering men også gjennom livsløpet. Det er slike bygg vi alle fortjener.

I FoU-prosjektet Oscar er det tatt initiativ til dialog og utveksling av kunnskap med en rekke pågående FoU-prosjekter og initiativ. Det vil vi forfølge videre i prosjektperioden. Oppfordringen til alle som ønsker å bidra til en utvikling for «Gode Bygg for eit Betre Samfunn» må være å ta del i utviklingen og være åpen for å dele og implementere gode erfaringer.