Et boligmarked på lykke og fromme ….

Tanken bak en slik ikke-styring av markedet var vel at markedskreftene skulle være sterke nok til å gi en boligproduksjon i balanse med etterspørselsdannelsen. Frem til midten av 90-tallet fungerte dette aldeles utmerket, men deretter har veldig mye gått galt og vi ser i dag at vi har fått det tilsynelatende mest konjunkturutsatte boligmarkedet i hele Europa.

Norsk økonomi fortsetter å vokse både i 2014, 2015 og 2016, selv om veksttakten er noe svakere enn vi sett i perioden etter finanskrisen. Arbeidsledigheten forventes fortsatt å være den laveste i hele Europa, samtidig som reallønnsveksten ser ut til å parkeres på nivåer rundt 2 % pr. år. Oljeprisene holder seg på et høyt nivå. Vår felles formue plassert i utenlandske verdipapirer og eiendom, har passert 5.000 mrd kr. Rentenivået tenderer for øyeblikket heller nedover enn oppover og bankene har tydeligvis skjerpet konkurransen seg i mellom.

Norsk økonomi har i praksis aldri stått bedre rustet til å møte fremtidens utfordringer enn akkurat nå. Ikke det spor merkelig at Norge er et svært så populært land å flytte til, - hvilket har gitt oss Europas høyeste nivå for befolkningsvekst.

Derfor et meget stort paradoks at vi nå ser et boligmarked i fullstendig ubalanse. Behovet for nye boliger øker på, mens igangsettingstakten synker måned for måned. Nyboligsalget sank dramatisk gjennom siste halvår 2013, - noe som nå forplanter seg direkte inn i igangsettingstakten og produksjon.

Norge har valgt å ha en meget liberal boligpolitikk.I praksis en markedsstyrt modell med fri prisdannelse – som i teorien skulle lede til en balanse i forhold til tilbud og etterspørsel. Modellen fungerte da også svært så godt helt frem til 1996-1997 målt i forhold til at markedet klarte å produsere det antall boliger som etterspørselsdannelsen ga av behov. Fra 1997 har det imidlertid gått svært så galt av sted, - med et tiltagende gap mellom behov og produksjon. En viktig årsak synes å være myndighetenes reguleringsiver, ved en tilnærmet kontinuerlig endring av byggeforskrifter og reguleringskrav, samtidig med reduserte ressurser til kommunenes plan- og reguleringskontorer.

I sum har dette ledet til økt tidsbruk og kompleksitet i bygge- og reguleringssaker, samt kostnadsdrivende endringer i selve byggeprosessen og byggenes konstruksjon i seg.

Forhåpentligvis står vi nå foran en lengre periode med mer stabile rammevilkår for bolig- og byggenæringen. En reformpause i kombinasjon med forenkling av byråkratiske spilleregler rundt regulerings- og byggesaksprosesser vil kunne frigjøre konkurransekraft og lede til en endringstakt i byggekostnadene mer i takt med kjøpekraftsutviklingen.

I tillegg virker det som om det Kari & Ola`s høstdepresjon har snudd til ny optimisme, også når det gjelder boligmarkedet og priserI etterkant er det

Hva angår boligprisene så har den medieprovoserte høstdepresjonen helt tydelig snudd til ny optimisme. Om det da var noen egentlig depresjon ? Prisnedgangen fra mai til desember viste seg også denne gang å ha andre forklaringer enn enkelte bankøkonomers gjentatte og primitive spådommer om boligbobler. For det første var markedet overmodent for en naturlig priskorreksjon etter 30 års kontinuerlig årlig vekst på nesten 7 %. Korreksjonen kom så som en direkte konsekvens at bankens skjerpede utlånspolitikk knyttet til de nye soliditetskravene i kombinasjon med skjerpet praksis rundt kravet til 15 % egenkapital satt fra Finanstilsynet. I tillegg gikk Husbanken «tom» for penger fra august, noe som ledet til fullstendig tørke for de såkalte startlånene. Summen av strengere utlånspraksis og en ekstrem negativ mediestorm ledet dessuten til at foreldre generelt ble mer tilbakeholdne med å yte finansiell bistand til sine håpefulle.

Fra og med januar skjedde det et helt tydelige skifte i bankenes utlånspolitikk, Husbanken fikk friske midler og etter nok ett halvår med hjemmeboende voksne barn så er tydeligvis også foreldrene på banen igjen. De demografiske faktorene er like sterkte som før med tiltagende sentralisering, stabilt høy innvandring og befolkningsvekst.

Stemningskifter er målbare. I februar 2013 forventet 60 % av det norske folk en fortsatt vekst i boligprisene. I oktober samme år hadde denne andelen sunket til 28%. Nå nærmer andelen optimister seg igjen nivåer 50 %.Sannsynligheten for at boligprisene vil vise et positivt fortegn for året som helhet øker på for hver måned som går.

Fallet i nyboligsalget ser nå ut til å bremse opp i takt med at boligprisene igjen viser positive fortegn. Vi noterer en vekst t.o.m. april på mer enn 6 % for Norge totalt. I tillegg får vi nå sterke signaler fra utbyggere om at bedret produktivitet og kostnadsfokus har gitt en nedgang i byggekostnadene. Dessverre var nysalget i siste halvår 2013 likevel så vidt katastrofalt lavt at vi har korrigert ned våre prognoser til 25.000 nye enheter igangsatt i år og risikoen er fremdeles på nedsiden. I praksis betyr dette at gapet mellom behov og bygging øker ytterligere gjennom dette året, hvilket igjen setter press på prisene.

Våre nedjusterte forventninger for boligproduksjonen gir en negativ effekt på total byggproduksjon på mer enn 10 mrd. I tillegg har vi nedjustert aktivitetsforventningene for nye private næringsbygg ned med 3 mrd. Med en oppjustering av nivåene for ROT-sektoren så ender vi likevel opp med en relativ flat aktivitetsprognose for 2014 i forhold til 2013.

Den viktigste usikkerheten i disse prognosene er fortsatt relatert til boligproduksjonen. Pr i dag så fremstår våre forventninger om en igangsetting på 25.000 enheter i 2014 som relativt optimistisk. Om den utviklingen fra årets første måneder fortsetter gjennom våren så risikerer vi at igangsettingen kan falle ned til 20.000 igangsatte i 2014. Men – som tidligere kommentert – legger vi til grunn at vårsola trekker opp stemningen i nyboligsalget enda ett hakk.

Nå ser det endelig ut til myndighetene legger opp til en reform- og byråkratipause. Dette vil garantert lede til økt produktivitet, lavere kostnader og forsterket fremtidstro for et flertall av byggenæringens aktører. Ikke minst gjelder dette for det utførende leddet som har tatt de største belastningene for de siste årenes reform- og styringsiver !