Waldemars Tårn

Waldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 1.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, ByggeindustrienWaldemars Tårn i Oslo, 7.4.2021. Foto: Trond Joelson, Byggeindustrien

Rehabiliteringen av bygningene i Kiellandkvartalet sto ferdig våren 2019, men har manglet en fullføring i det sørlige hjørnet. Med en ny base og et tårnbygg med 34 high end-leiligheter fordelt på opptil 10 etasjer, er nå hele kvartalet komplett.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Nybygg leiligheter

Bruttoareal: 4.500 kvadratmeter

Byggherre: Heimstaden / Fredensborg Bolig

Prosjektledelse: Fredensborg Bolig

Totalentreprenør: Peab

Kontraktsum eks. mva.: cirka 114 millioner kroner

Arkitekt: Grape Architects (frem til rammetillatelse) / Gunnar Kind (gjennomføringsfase)

Rådgivere: RIG, RIAKU, RIV Energi, RIByFy og RIBR: Norconsult l RIB: Haug & Blom-Bakke l RIVA: Moe l RIV rør: Asplan Viak l RIE: DE Elektro l RIV vent: WSP l RI Miljø: Grunnteknikk l RIV Sprinkler: Bjørn Sprinkler

Underentreprenører og leverandører: Stillas: MB Stillas l Rømningstrapp og rekkverk trapp: SIAS l Rekkverk balkong: GBS l Sykkelstativer: Ingeniør Larsson l Alarm: Verisure l Byggeheis, byggvarme og riggutstyr: Cramo l Kraner og heiser: Kranor l Stål: Ajot l Kjøkken og bad: Mobalpa (Ski Bygg) l Malerarbeider og epoxy: AE Bygg og Maler l Gulvsparkling: Gulventreprenøren l Gulvbelegg: Byggbelegg Elvestad l Murer: MPF Entreprenør l Parkett: Proff Parkett l Dørmontasje: Dørteam l Innerdører: Swedoor l Stål- og branndører: Daloc l Lås og beslag: Lexow Låsservice l Taktekking: Follo Tak og Vedlikehold l Ventilasjon REMA 1000: Stillesby l Asfalt, grunnarbeider og anleggsgartner: Morten Gultvedt Entreprenør l Beplanting: Blomstertak l Plante-kasser: Kos Design l Fjernvarme: Enwa l Rivearbeider: Øst-Riv l Tømrer: Bygg og Butikkfornyelse l Kjerneboring og betongsaging: Entreprenørbygg l Råbyggg: Con-Form l Betonggulv REMA 1000: Velde Gulv / Fliskonsept l Byggevarer: Optimera l Heis: Otis l Fundamentering: JetGrunn / Seierstad l Ventilasjon: Firmamec l Himling: Modulvegger l Blikkenslager: Viggo Sandgrav l Vindusleverandør og montør: Strømmen l Solskjerming: Solavskjermingsgruppen l Bodvegger: Lauritzen l Brannsikring: Firesafe l Avfallsbrønner: Enviropak l Rør: Oslo VVS l Ventilasjon: L. S. Solland l Elektro: DE Elektro

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

– Det er ganske unikt å kunne få presentere et nybygg i Oslo sentrum, liggende inntil flere eldre bygninger med høy verneklasse. Dette er siste kvadrant i kvadranten, selve rosinen i pølsa, sier prosjektsjef Erik Bull-Hansen i Fredensborg Bolig.

Waldemars Tårn består av en base med fem etasjer på hjørnet av Darres gate og Hauchs gate, med en REMA 1000-forretning på 850 kvadratmeter i første plan og med fire etasjer med boliger. Over dette rager Tårnbygget med sine fem etasjer, fordelt på to leiligheter i hvert plan.

Fristille verneverdig bebyggelse

Byggherre for det om lag 4.000 kvadratmeter store prosjektet er Heimstaden / Fredensborg Bolig, der sistnevnte også har hatt prosjektledelsen. Frem til rammetillatelse hadde Grape Architects ansvaret, mens Gunnar Kind har vært arkitekt i gjennomføringsfasen. Peab har vært totalentreprenør med en kontrakt på cirka 114 millioner kroner eks. avgifter.

Fredensborg Bolig startet arbeidet våren 2017, på en regulering – som ut ifra ut en verneverdig bebyggelse fra flere tidsepoker – ikke var optimal. Et nybygg var regulert som et volum som blant annet fylte opp bakgården. Det ville gi mørke arealer i basen, og gi en ugrei atkomst til utearealet på lokket. Høyden på basen, men en glassvegg øverst, ville også dekke til trappetårnet i Darres gate 2, som Byantikvaren var opptatt av skulle kunne vises.

– Vår argumentasjon var at vi ønsket å omfordele mye av volumene. I stedet for å fylle opp bakgården, fylte vi heller opp i høyden. Vi gjentok tårnmotivet fra naboprosjektet Waldemars Hage, men forholdt oss til gesimshøydene i gateløpet. Da ville vi få et gårdsrom med adgang fra gateplan, som samsvarte med intensjonene i reguleringen og som ga bedre forhold for de verneverdige byggene i bakgården. Ved heller å legge volumet mer i høyden, ville også trappetårnet bli synliggjort, forklarer Bull-Hansen.

Spesiell byggesak

En bestemmelse i kommuneplanen fra høsten 2015 åpner opp for å kunne gå rett på byggesak uten å gå veien om en regulering, men det er få prosjekter som har fått til dette i Oslo. I fagmiljøet er Waldemars Tårn blitt et eksempelprosjekt i så måte. Bull-Hansen peker på flere grunner til at de fikk det til.

– Vi hadde en god forståelse av bestemmelsen, og visste hvordan den skulle leses. I en god dialog med myndighetene kunne vi presentere prosjektet med nødvendig dokumentasjon for at Plan- og bygningsetaten (PBE) kunne fatte et vedtak i.h.t. bestemmelsen. For oss betød det ekstra innsats i en tidligfase. Fordelen var at sparte mye tid ved at vi slapp å gjennomføre en omregulering, som i snitt tar over fire år i Oslo, påpeker Bull-Hansen.

Fysisk oppstart var sensommeren 2019 med riving av eksisterende bygningsmasse. For Peab var det en kompleks byggegrop å gå i gang med, siden de verneverdige byggene står på gammel fundamentering.

– Bunnplaten som lå der, hadde en tykkelse vi ikke var forberedt på. Vi fant også en del gamle betongkonstruksjoner som det tok litt tid å få fjernet, forteller Peabs prosjektleder Beate Cappelen.

– For å refundamentere langs hele fasaden i Darres gate 2, måtte vi benytte Jet Pel som vi i Peab ikke hadde hatt så mye erfaring med. Det var mye å sette seg inn i, men det var en vellykket operasjon, helt uten setningsskader på noen av de verneverdige byggene, sier Cappelen. Jet Pel-løsningen er riktignok mer kostnadskrevende, men det var viktig å trygge den bakenforliggende bebyggelsen i kvartalet på best mulig måte.

I kvartalet foregikk en betydelig industrivirksomhet over flere tiår. I tillegg til løsmasser, avdekket utgravingen også forurensede masser. Denne miksen krevde ekstra tiltak med tilsetting av betong før den tilfredsstilte de strenge kravene til avlevering på deponi.

– Sammen med Peab la vi inn en litt romslig fremdriftsplan i starten, vi skulle rive et bygg, og ned i bakken for å fundamentere. Det kunne ikke gjøres parallelt, men måtte gjøres etter hverandre. Peab gjorde en god jobb i starten ved å ta tak i prosjektet og komme tidlig i gang med detaljprosjekteringen. Vi traff på planlegging og holdt fremdriften hele veien. Det ble også gjort en rekke strenge koronatiltak, og vi er heldige som har sluppet smitteutbrudd i prosjektet. Det ville gitt oss store utfordringer og forsinkelser, sier Bull-Hansen.

– Logistikken midt i Oslo var krevende, understreker Cappelen. – Hauchs gate er riktignok en blindgate, men det er et parkeringshus i enden av gaten som har gjort at deler av denne måtte være åpen hele tiden. Det var liten riggplass. Vi leide halve gateløpet, men det var svært liten plass til oppbevaring og mellomlagring av leveransene, sier hun. Hauchs gate har også en betydelig andel gående som daglig benytter trappen som snarvei opp til Waldemar Thranes gate.

Et arkitektonisk grep var å ta igjen typologien i naboprosjektet, ved å trekke tårnet litt inn fra basen i Hauchs gate. Det er brukt en mørkere tegl i basen, og en noe lysere del i tårnet ned til en utkraging i gårdsrommet mot vest.

Lys, luft og utsikt

Prosjektet besto opprinnelig av 35 leiligheter, men de to leilighetene i øverste etasje i tårnet ble slått sammen til én, som nå er på cirka 200 kvadratmeter. I basen over næringsarealene er det seks leiligheter i hvert plan fra 2. til 5. etasje. Snittstørrelsen for de 34 leilighetene er på 67 kvadratmeter, der hele 17 leiligheter er på 80 kvadratmeter eller større.

– Waldemars Tårn er på mange måter et standard byggeri med plasstøpt betong og stål. Men detaljer i utførelse og kvalitet er skreddersøm, som det er jobbet mye med, sier Bull-Hansen.

Han nevner himlingshøyden på cirka 2,6 meter som forsterkes ved at både gulvet og himlingene går inn i vindussmyget. Alle himlinger er kledd med gips, der skjulte sprinkelhoder spretter ned dersom de skulle bli utløst. Messingfargede aluminiumsbeslag går igjen i fellesområder i boligdelen, blant annet i vinduene som har samme innramming ute og inne. Alle dekkeforkanter er skjult med et flattstål som også er en del av rekkverket på balkongen, og underkant av balkonger er kledd med Kebony med innfelt lyslist.

Det er lagt vekt på å trekke lys og luft inn i leilighetene, med store skyvedørsfelt hvor to av tre kan åpnes i tillegg til at det er foldedører. Leiligheter i 8., 9. og 10. etasje har fjordutsikt, og flere har fin utsikt til parken og/eller ned til Akerselva.

Leie til Eie

Waldemars tårn var et av de første prosjektene hvor Fredensborg Bolig tilbød Leie til Eie. I stadig flere prosjekter tilbyr Fredensborg Bolig et visst antall leiligheter avsatt til dette konseptet. Leie til Eie gir de som har inntekt til å betale for et boliglån, men som mangler egenkapital, mulighet til å kjøpe ny bolig. I dette prosjektet er det tre leiligheter, der det er opsjon på kjøp, men en rett til å leie i inntil tre år.

– Hvis markedet går oppover, bygger de seg opp en egenkapital i form av verdiøkning på boligen. Vi tar risikoen for nedgangstider, siden de når som helst kan trekke seg fra avtalen. Vi ser det som vårt samfunns-ansvar for å bidra til å hjelpe folk inn i boligmarkedet, sier Bull-Hansen.

Waldemars Tårn har ikke egen p-kjeller. Men det ble kjøpt inn en del plasser hos naboprosjektet, der boligkjøperne kunne skaffe seg p-plasser. – Det overrasket oss at det kun var fire leilighetskjøpere som ville ha parkering der. Det sier muligens en del om trender og utvikling i Oslo sentrum; folk blir mindre og mindre avhengige av egen bil, avslutter Bull-Hansen.