Toyota Bilsenter - Økern

Toyota Bilsenter - Økern

Sted: Oslo

Prosjekttype: Næringsbygg

Kontraktsum eks mva:
242 millioner kroner

BTA: Ca 18.000 kvm

Byggherre: Kabelgata 2 AS
(Aspelin Ramm Eiendom/Obos Forretningsbygg)

Entrepriseform:
Byggherrestyrte sideentrepriser

Arkitekt:
Niels Torp Arkitekter AS

Rådgivere: RIE: Oslo El prosjektering - RIV: DeltaTek - RIR og samplott tekniske fag: Østlandske VVS (og utførende) - RIB: Ingeniørene Hanæs & Indset / Kynningsrud Prefab - RIBR: Firesafe - LARK: Gullik Gulliksen - RiAkustikk: Norconsult - RiFukt: Dry It - Veiomlegging: Rambøll

Underentreprenører og leverandører: Grunnarbeid: Ragnar Silkoset - Pel og spunt: Entreprenørservice - Betongarbeider: Byggpartner - Bæresystem / prefab: Kynningsrud Prefab - Glassfasade: APS Aluminium Profil Systemer - Ventilasjon: Byggklima: Rør: Østlandske VVS - Heis: Otis - Solskjerming: Denorma Krone - Byggvarme: Cramo - Gulvavretting og Byggtapetserer: Reidar Bakke - Taktekking og membran: Hesselbergtak - Membran i grunn: SealTech - Porter: Hørmann - Rekkverk og ståltrapp: Weberg - Tømrer- og snekkerarbeid: NorPartner - Anleggsgartner / landskapsarbeider: Jarle Hopland - Verkstedrammer: Næsset Mek. Verksted - Epoxybelegg: BAS 2 - Fliser salgshall: Mjøndalen Mur og Puss - Murerarbeid og flislegging av wc soner: Georg Andresen & Sønner: Alarm og kortleseranlegg: Niscayah - Byggrengjøring: Renax - Lås og Beslag: Låsservice - Væsketeknisk transportsystemer: Gisle Krigsvoll - Verkstedsbukker og verkstedsstasjoner: Automateriell - Bilvask: Washtec - Fremvisningsutstyr: Foto Phono - Trådløst Nettverk Umoe IKT - Paroc Fasade: Geir Iversby - Blikkenslagerarbeider: Ulf Jacobsen - Brannsikring: Firesafe - Elektro Totaltek - Avfallshåndtering: Retura - Maler: Sammys Malerfirma

Effektivitet, logistikk og design er stikkord som kan brukes om det nye bygget til leietaker Toyota på Økern i Oslo.

Det skal igjen bli liv og røre på tomta som tidligere var en del av Alcatel/STK, etter å ha fristet en kummerlig tilværelse som parkeringsplass de siste årene. Den vil igjen bli fylt av biler, men denne gang i et nybygg på 18.000 kvm, tegnet av Niels Torp Arkitekter AS. Byggherrer, med hver sin eierhalvdel, er Aspelin Ramm Eiendom AS (ARE) og OBOS Forretningsbygg AS.

– Vi har fusjonert våre teknikker på å være byggherrer, der ARE har ledelsen for prosjektgruppen, men OBOS Forretningsbygg har en controller-
funksjon. Vi har valgt en løsning med byggherrestyrte sideentrepriser med full kontraktutsetting. Vi har vanligvis faste samarbeidspartnere – hoffleverandører ? som er med hver gang. Derfor er det ekstra hyggelig å slå fast at to tredeler av disse samarbeidspartnerne, som kjenner våre kvalitetskrav, også er med denne gangen. Det er et tegn på at de absolutt er konkurransedyktige, sier prosjektleder i Aspelin Ramm Eiendom, Thorbjørn Sele.

Tidligere tiders industrivirksomhet medførte uttak og levering til deponi av ca. 7.800 tonn med forurensede masser. Endring av fundamenteringsmetode ga vesentlig mindre uttak enn først beregnet. Et byggeprosjekt på tilliggende naboeiendom gjorde at det ikke kunne benyttes kompensert fundamentering. Det er i stedet benyttet stålkjernepeler, under et konstruktivt dekke.

Mellom det konstruktive dekket og toppdekket ligger alle føringer, også ut til en spuntgrop med diverse oppsamlingstanker for væsker og oljer fra verkstedet. Kjelleren der verksteder, vaskehaller, dekkhotell, tekniske rom og delelagre ligger, er plasstøpt.

Maksimerte arealer
Kjelleren er maksimert utover fotavtrykket, og alle kaldarealer strekker seg frem til nabobyggets tomtegrense. Den avlange tomta, med den gamle, verneverdige portboligen til STK liggende i fremkant har også fått vesentlig oppgradering av uteområdene, med naturstein og sildrende bekkefar. Hovedinngangen vender mot øst, og påkjøringsramper for de tre parkeringsdekkene er trukket ut av arealene og ligger på utsiden av bygget mot nord. Langsiden mot sør har en karakteristisk konkav form, der nedkjøringen til arealene under bakken befinner seg.

Muda er bannlyst
Sløsing er enhver aktivitet som påfører en bedrift kostnad uten å tilføre verdi. I japansk kultur og i Toyotafilosofien skal muda – dødtid – alltid bekjempes og elimineres. Det gjaldt ikke minst i dette prosjektet.

– I tillegg til salgsavdelingene snakker vi om en fabrikk for reparasjon og service av biler. Dette vil bli noe av det mest effektive Toyota har bygget i denne delen av verden. 35 arbeidsbukker skal hver dag betjene mellom 100 og 120 biler. Derfor har vi ikke latt Toyotas egne leverandører være i fred, men har tatt dem inn på tidligst mulig stadium, halvannet år før overtakelse. Men disse verdifulle og ofte svært detaljerte innspillene fra Toyota og sine leverandører på hvordan de ville ha det, var en forutsetning for å oppnå den effektiviteten som jeg vet vi har klart, sier en engasjert Sele.

Detaljestetikk
Et av flere eksempler er en vareheis der bilnøkler kan sendes mellom servicemottak og verkstedene i underetasjen. Hver ansatt ville uten den ha måttet fysisk levere nøklene opp en etasje flere ganger hver dag. Bare på dette ene, enkle tiltaket sparer Toyota flere timer hver dag. Men rasjonalisering, systematisering og plassering av rør og kabler er ikke kun for å oppnå mest mulig energieffektivitet. Det er også estetikk. Det skal være orden i rørføringene, det skal ikke være forstyrrende å se på. Oppmerksomheten skal ikke tas bort fra det viktigste, bilene.

Unngått føringsvirvar
De tre tekniske fagene har også hatt ansvaret for prosjektering.

(I bygget generelt, men) i underetasjen spesielt, var det i tillegg tre leverandører som konfereres og som måtte forklare sine produkter og medfølgende behov. De biltekniske, med ansvar for leveranser av oljer og væsker, de verkstedtekniske med bukker og utstyr og de vasketekniske for vaskehallen. I en egen sidestilt entreprise fikk også en samplottingeniør en kompleks jobb med å tilrettelegge og koordinere de betydelige mengdene av vann- og sanitærrør, kabler, ventilasjonsrør og føringer.

Uten fargesmitte
Glass og aluminium preger fasadene. Store deler av glasset, Pilkington Optiwhite, har jernoksyd-redusert innhold. Det har solstoppende egenskaper, men er også fullstendig gjennomsiktig. Interiøret forblir derfor upåvirket av fargesmitte. Dette leder til en annen fordel.

– Salgshallen er på 2.500 kvm. Biler skal og må belyses for å bli solgt. Men siden så mye naturlig lys slipper inn, kan vi minske grunnbelysning og halvere effektbelysningen som brukes for å motvirke fargesmitten på bilene fra solen. Derfor er vi nede i 11 watt pr. kvm. Til å være et salgsareal, er dette veldig lavt, sier Sele. Enkelte steder i fasaden var det et tilleggsbehov for solskjerming i form av en annen type glass, de fremstår som mørke avbrekk i glassrekkene.

Byggeherrene har sammen med Toyota satt opp en 11-punkt plan for energiøkonomisering. Vi har nevnt glassfaktoren. I tillegg er de utvendige persiennene styrt automatisk, parkeringsarealer, utvendige skilt og pylon er lysstyrte, det er behovsstyrt ventilasjon, pumper og vifter har frekvensstyring, SD anlegget har store muligheter for optimalisering av energianlegget, dessuten har vann- og sanitærrør fått en økning i isolasjonen fra 25 til ca 50 mm.

Men hvem betaler?
– Dette bygget har fått en rekke påkostede tiltak, både i materialer og i løsninger. Det må nødvendigvis gjenspeile leiekostnadene. Men vi har lagt hodet på blokka og stiller garanti for brutto energiforbruk etter tiltak.

Forventede energiutgifter skal være vesentlig mindre enn de økte leieutgiftene for Toyota. Basert på energiregnskapet skal det være en nedbetalingstid på seks år. I tillegg til å styrke sin visjon om å være en miljøfyrtårnsbedrift, sier det seg selv at seks års nedbetalingstid er sunn økonomi for Toyota når leieperioden er på 15 år.

Alle tiltakene medfører en bruttobesparelse på 89 kW pr. kvadrat pr. år, påpeker Sele.

Dette bygget har en del ikke-normale løsninger, med en høy grad av nye elementer som er uprøvd. Det er overganger, og søyler gjennom glasskonstruksjoner for overlys til underetasjene. Rampen på siden er tidvis steil, de delene som ikke ligger under tak har fått nedfelt snøsmelteanlegg.

For sikkerhets skyld har SINTEF Byggforsk kvalitetssikret enkelte av løsningene.

Utstillingsmonter
Beliggenheten langs den trafikkerte Østre Aker vei er utnyttet til fulle. Hele kortsiden mot vest med show-rom i fire plan vil bli eksponert.

Bilene skal plasseres langt ut på dekkene, alt på bilene vil synes, ikke bare fra støtfanger og opp. De tre showrometasjene er ikke kollektive, de er parallellforskjøvet i forhold til hverandre. De som snegler seg forbi i køen utenfor hver morgen og ettermiddag, vil opp-leve å se bilene på flere nivåer på forskjellige passeringspunkt.

– Jeg mener vi i dette prosjektet har vært flinke til å planlegge, gjennomføre og å stille de kritiske spørsmålene. Da får man frem detaljer som ofte blir glemt. Det er også fordeler med byggherrestyrte sideentrepriser. Ikke bare i disse økonomiske tider med tanke på innkjøpsfordelene, men at vi har hatt fingrene på verket og selv er med på å styre produktet. Det gir oss langt mer fleksibilitet, produktvalgene er lettere å ta, og kommunikasjonen blir en annen. Vi har ingen ledd mellom oss, men er et skritt nærmere et godt produkt, avslutter Sele.

Tekst og foto: Trond Joelson