Tollgaarden

Klikk her for å se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Med sentral beliggenhet i Schweigaards gate, midt mellom jernbanesporene og bussterminalen, har næringsbygget umiddelbar nærhet til både tog, trikk, t-bane og buss.

Tollgaarden stod ferdig i 1926, og består av seks etasjer samt loft og kjeller. Både fasaden, taket, to trapperom samt deler av tredje og sjette etasje er fredet. Den omfattende rehabiliteringen er derfor gjennomført i tett samarbeid med byantikvaren.

– Bygget har en lang historie. Det er snart 100 år gammelt, og er i hovedsak brukt av Tolletaten. Bygget har blitt restaurert flere ganger og ulike deler er bygd om. Det har med tiden blitt mer kontorisert og fått mange fortettede løsninger, sier prosjektsjef Inger Aas i Entra.

De overtok bygget etter at Tolletaten flyttet ut i oktober 2019.

– Da de flyttet ut, var det behov for å tenke nytt. Det var et oppgraderingsbehov, både for å bedre funksjonaliteten i bygget og ikke minst de tekniske løsningene. Vi diskuterte hva bygget egnet seg best til, og landet på næringsbygg. Det utløsende for prosjektet var at vi fikk på plass leiekontrakter med Nortura og 4Service. Senere har vi også signert kontrakter med Rejlers og Amedia, sier hun.

Strippet ned og bygd opp

Aas sier hele bygget på cirka 23.000 kvadratmeter er totalrenovert.

– Vi har utført en hovedombygging, som innebærer at alle etasjene er totalrenovert. Utenom delene som er fredet, er lokalene strippet ned og bygd opp igjen. Vi har åpnet opp bygget, med fleksible kontorlandskap og moderne fellesområder. All teknikk og innredning er nytt. Samtidig har vi bevart flere historiske detaljer, sier hun og viser fram Tolletatens gamle hvelvdør som nå stilles ut i kantinen.

– På utsiden har det vært begrenset hva vi kunne gjøre. Fasaden er fredet, men vi har fått lov til å fjerne en uoriginal brystning i første etasje. Dermed har vi kunnet sette inn store felt med vinduer, som åpner opp bygget ut mot Schweigaards gate, legger Aas til.

I første etasje, som nå er mer tilgjengelig fra utsiden, er det etablert en kaffebar og stor felles kantine. Det er i tillegg planlagt et «grilleri» og en kafé som skal være åpne på kveldstid. På sikt er det også planer om å utvikle bakgården til bygget, og skape nytt byliv i kvartalet.

– Spesielt første etasje er mer åpen enn før. Her er det store fellesområder, og flere møterom. Det er også et amfi som strekker seg nedover mot underetasjen. I underetasjen er det også møtefasiliteter, garderober, sykkelparkering, fryserom og tekniske rom, sier hun.

Fredet planløsning

Fra andre etasje og oppover er det klargjort for kontorvirksomhet. Nortura har sitt hovedkontor i andre og deler av tredje etasje, mens 4Service har lagt opp til «coworking» i resten av tredje etasje. Amedia skal flytte inn i fjerde og femte etasje, og i syvende etasje er det tekniske rom.

Sjette etasje er ennå ikke utleid.

– I sjette etasje er deler av planløsningen fredet. Der er det mange rom tett på hverandre, som blant annet kan egne seg for coworking, men vi får se hva som skjer, sier Aas.

Hun forteller at de har samarbeidet tett med leietagerne under byggeprosessen, og at de har fått positive tilbakemeldinger fra virksomhetene som har flyttet inn.

– Det er alltids noen barnesykdommer, men generelt er leie-tagerne fornøyde. Vi har blant annet fått gode tilbakemeldinger på funksjonalitet. I tillegg har bygget en egen identitet og atmosfære, som de setter pris på. Bygget har også en veldig attraktiv beliggenhet, sier Aas.

Tøffe krav til bærekraft

Hun forteller at de som en del av prosjektet har bygd et tilbygg med nedkjøringsrampe for sykler.

– Når det utføres en hovedombygging stilles det krav til blant annet sykkelparkering. Tidligere har det ikke vært parkering her, men bare en mørk kjeller. Nå har vi både bygd nedkjøringsrampe og oppgradert hele kjelleren, sier hun.

Etter rehabiliteringen er bygget sertifisert med BREEAM Very Good.

– Vi utvikler bygget for at det skal være attraktivt for morgendagens kunder, og stiller tøffe krav til bærekraft. Det er utfordrende i et gammelt bygg med fredningsstatus. Vi får ikke etterisolert så mye som vi ønsker, men har likevel klart å redusere energiforbruket med 30 til 40 prosent, sier hun.

– Gøy og inspirerende

Rehabiliteringsarbeidene på Toll-gaarden startet sommeren 2021. Prosjektleder Lars Erik Bøe Engen i Betonmast sier det har vært et spennende prosjekt å jobbe med.

– Vi er svært tilfredse med resultatet og den høye kvaliteten på det ferdige prosjektet. Rehabiliteringen av dette ærverdige og historiske bygget midt i hjertet av Oslo har vært en ekstraordinær opplevelse. Vi har gjenopplivet et bygg med dype røtter i historien, samtidig som vi har oppgradert det til å møte dagens standarder i 2024, kommenterer han i en e-post.

– Å balansere moderniseringen med respektfull bevaring av byggets historiske arv har vært en utfordrende, men svært givende oppgave. Dette har gitt stor inspirasjon til godt samspill og høy faglig kompetanse gjennom hele prosjektet, legger han til.

Bøe Engen sier de har jobbet med å ivareta flere detaljer samtidig som de har modernisert bygget.

– Vi har blant annet ivaretatt og spesialbehandlet rundt 100 av de originale dørene i bygget. Samtidig har vi supplert med flere imponerende replikadører. Det er moro når vi får gamle og nye elementer til å harmonisere og samspille på en så god måte. Vi har også fått frem flere av de gamle materialene slik at de nå vises frem i nytt lys, blant annet fått frem originale rabitzhimlinger og originalt terrassogulv som før ombyggingen var skjult av gips og gulvbelegg, forklarer han.

Krevende prosjekt

Bøe Engen sier byggearbeidene har gått bra, men legger ikke skjul på at det har vært et krevende prosjekt. Han påpeker at Tollgaarden er et fredet bygg, noe som innebærer omfattende arbeider opp mot vernemyndigheter med både arbeidsmøter og lange søknadsprosesser.

– Dette har gjort det vanskelig å planlegge framdriften. Samtidig har det vært større prosesser med leietagerne med omprosjektering underveis, for å tilpasse lokalene etter leietakerne og Entra sine ønsker. Dette har vært de primære utfordringene i løpet av prosjektet, som vi nøye har håndtert og tilpasset for å sikre en vellykket gjennomføring, kommenterer han.

Bøe Engen sier prosjektet har blitt forsinket med rundt et halvt år, noe som bekreftes av byggherren.

– Det har tatt lengre tid enn planlagt. Det har blant annet vært en del krevende betongarbeider samt fredningsvedtaket forutsetter involvering og god dialog med byantikvar under prosjektering og bygging, sier Inger Aas.

Hun påpeker imidlertid at de er godt fornøyde med resultatet.

– Bygget har blitt veldig bra. Betonmast har også brukt dyktige underentreprenører, så vi har aldri vært i tvil om at kvaliteten er god, sier Aas.