Tollbodene i Oslo

Tollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur ASTollbodene i Oslo, Rehabilitering og nybygg kontorbygg, fotodato 3.2.2020. Byggherre: Entra ASA / Aberdeen Eiendomsforvaltning AS Hovedentreprenør: Varden Entreprenør AS Arkitekt: KIMA Arkitektur AS

Gjennom en møysommelig rehabilitering er to viktige og iøynefallende bygninger i Oslos bybilde rehabilitert og tilpasset dagens krav til moderne kontorarbeidsplasser. De fleste steder med en nesten usynlig inngripen i det tidstypiske interiøret.

Fakta

Sted: Oslo

Prosjekttype: Rehabilitering og nybygg kontorbygg

Bruttoareal: 9.127 kvadratmeter

Byggherre: Entra / Aberdeen Eiendomsforvaltning

Byggherrerepresentant: Borcon

Prosjekt- og prosjekteringsledelse: Fokus Rådgivning

Hovedentreprenør: Varden Entreprenør

Kontraktsum eks. mva.: 85 millioner kroner

Arkitekt: KIMA Arkitektur

Rådgivere: RIB: K. Apeland l RIBR: Norconsult l RIV og RIAKU: Asplan Viak l RIByFy: Erichsen & Horgen l Lysdesign: ÅF Lighting l Storkjøkken: Stor-kjøkkenutvikling l RIM: Golder Associates l RIE: Bjørn Jørgensen l 3D model-lering / scanning: Geoplan 3D

Byggherrestyrte delentrepriser: Rivearbeider: Altiprosjekt l Rør: Bærum Verk Rørleggerbedrift l Ventilasjon: Bravida l Elektro: Romerike Elektro l Heis: Kone l Automasjon: Johnson Controls Norway

Underentreprenører og leverandører: Stål: Stokke Stål l Tømmerarbeider: Byggimpuls l Stillas: Brenden & Co Stillasutleie l Grunnarbeider: Sønstegård l Peling: Hercules Fundamentering l Betongarbeider: Betonggulv og Klargjøring l Mur- og flisarbeider: Brafas l Vinduer: VD Montasje l Branntetting: Brann & Sikkerhetsforum l Porter: Boon Edam l Lås og beslag: Lås & Sikring l Glass-arbeider: Profilteam l Blikkenslager: Kaarud l Flytsparkel: Valdres Industrigulv l Kjøkkeninnredning: Norrøna Storkjøkken l Solavskjerming: Hunter Douglas Norge l Maler: Malercompagniet l Radonsikring: Borg Radonsikring l Bygg-tapetserer: Intep l Systeminnredninger: Oslo Bygginnredning l Taktekking: Isotak Bygg l Branngardin: HABY Sjalusier l Utvendige porter: Røa Gjerdefabrikk l Rehabilitering dører: Ilker Dursuns Gode Selskap

Tollbodene i Tollbugata 1A består av to separate bygninger; Stenpakkhuset fra 1855 og Tollbodens administrasjonsbygning som sto ferdig i 1896.

Begge byggene har gjennomgått en omfattende totalrehabilitering og utvidelse igangsatt av tidligere eier Entra ASA. Men fullført med ny eier Aberdeen Eiendomsforvaltning AS, som kjøpte prosjektet underveis i prosessen. De to byggene utgjør nå 9.127 kvadratmeter inkludert et nytt mellombygg i glass som binder de to byggene sammen.

Lå mot sjøfronten tidligere

Tollbodene ligger i dag et godt stykke inne på land. Men helt frem til kommunen på begynnelsen av 1960-tallet fylte ut kaifronten med tanke på arealutvidelser, lå byggene strategisk plassert langs en steinkai mot havnebassenget. Dagens administrasjonsbygning er den femte på dette stedet, og er sammen med stenpakkhuset fredet av Riksantikvaren «som kulturhistorisk og arkitektur-historisk viktig del av Oslo sjøtollsted».

Fredningsvedtakene gitt av Riksantikvaren gjelder begge byggenes eksteriør, samt det meste av interiør og opprinnelige konstruksjoner. Stenpakkhuset, som ligger til høyre sett fra Operaen, har de strengeste og mest omfattende fredningstiltakene. Her nevner Riksantikvaren også de gamle pakkhusportene i jern, og spesielt et eksisterende kubbegulv i første etasje.

Tolletatens prosjektleder Nicolas Tvinde forteller det var en forutsetning at Tollbugata 1 var tømt før byggeprosessen kunne starte. Tollregion Oslo og Akershus (tidligere navn) flyttet til Grensesvingen 26 på Helsfyr. Prosessen startet i 2016. Begge disse byggene er innenfor Entras eiendomsmasse, og Tolletaten ble sittende i Schweigaards gate 15 under byggetiden.

− Det manglet mye, både teknisk infrastruktur, fiber og tilfredsstillende ventilasjon i Tollbodene. I den tilstand de var i, tilfredsstilte de ikke moderne krav til kontorarealer, understreker Tvinde.

Arkitekter har vært KIMA Arkitektur AS som fikk oppgaven med å omdanne opptil 170 år gammel bygningsmasse til moderne og funksjonelle arealer. Samtidig som Byantikvaren forutsatte at opprinnelige elementer, detaljer og bygningsdeler i så liten grad som mulig skulle endres eller fjernes.

De bygningsmessige arbeidene er utført av Varden Entreprenør AS i en hovedentreprise. Prosjektleder Trond Nordbak Øsmundset forteller at det for dem har vært et spennende prosjekt med to bygg med fredningsvedtak, der man aldri aner hva som dukker opp når rivingen er i gang.

Krevende kontraktsform

– Det er også en krevende kontraktsform, der noe er underlagt oss og noe er underlagt byggherren. Vi hadde ansvar for fremdriftskoordinering og var samtidig avhengige av et godt samarbeide på tvers av kontraktene, noe som fungerte bra. Ved oppstart var det meste avklart, men noe også uavklart. Mange av postene i beskrivelsen var budsjettposter der vi skulle være med å videreutvikle og komme med løsninger sammen med byggherre og Byantikvaren, forklarer Øsmundset.

− Jo, dette er et prosjekt der det er lagt opp til en stor grad av samhandling og utvikling sammen med rådgivere, entreprenører og leverandører, forteller prosjektleder i Borcon AS, Einar Børve, som har vært prosjektets byggherrerepresentant.

− Samarbeidet med Byantikvaren var godt, med møter hver fjortende dag. Byggesaken er full av dispensasjonssaker. Bare etter rammetillatelse har det vært et tyvetall av dem. Den minste lille omgjøring av en detalj, førte til en dispensasjonssak, sier han.

Nytt glassbygg

For administrasjonsbyggets del er det ikke gjort noe vesentlig i selve planløsningen. For Tolletaten var det en viktig forutsetning med en forbindelse under tak mellom byggene. Det nye glassbygget inneholder også den nye hovedinngangen som tidligere lå i administrasjonsbygget.

Alle opprinnelige bærevegger er beholdt. Det som er tilført gjennom ombygginger i årenes løp ble revet ut, og tilbakeført til det originale uttrykket.

– Den største jobben var å oppgradere det tekniske med ny varmesentral, nytt teknisk rom og ny hovedtavle. Bygningsmessig var det utfordringer rundt å tilpasse seg mot den fredede bygningsmassen og bevare bygget. Det er gjort noe med alle overflater, takflatene er etterisolert og det er mange nye forsterkinger i bygget, sier Øsmundset.

På 1950-tallet ble det ene av to trapperom gjort om til kontorer, og galleriene rundt lysgården i andre og tredje etasje forsvant. – Vi åpnet opp igjen en tidligere planlagt trapp som skulle gå opp i fjerde etasje. Vi ble enige med Byantikvaren om å bryte stilen fullstendig, og etablerte som en fortsettelse en helt ny og annerledes trapp, sier Børve.

Stenpakkhuset ble oppført som pakkhus og var i en vesentlig dårligere forfatning enn sin nabo i sørvest. Selv om det var setningsskader på opptil 50 centimeter, ble ikke bygget jekket opp. – Det ble valgt å grave ut hele første etasje og støpe nytt gulv. Alt er nå på ett plan. Deretter er det gjort innvendige tilpasninger, blant annet med trappinger i andre etasje, sier Øsmundset.

Enkelte vinduer er spesiallaget etter mål, og støpt etter original produksjonsmåte, med støpeformer i sand.

I så stor grad som mulig måtte original bæring benyttes. For ikke å bryte tidsmessig ble forsterkningene foretatt ved å sette inn spesialbestilte replikaer av de eksisterende bjelkene, i stedet for limtrebjelker. – Det er ikke lett å se hva som er gammelt og hva som er nytt. Den nye bæringen glir inn i miljøet, påpeker Øsmundset.

Fargevalget på bjelker og søyler er basert på fargeanalyser fra den gang bygget var nytt.

Kubbegulvet

Det originale kubbegulvet i første etasje i Stenpakkhuset fra 1850-årene, er tidstypisk for denne perioden i rom med store påkjenninger på gulvene. Men første etasje i Stenpakkhuset har vært brukt til ymse; store porter var opprinnelig til å trekke båter inn under tak, det har vært hestestall og garasje for etatens tjenestebiler. Nå utgjør arealene blant annet møterom.

Trekubbene, som sto på ende, var satt i sandjord og har i årevis fått et tilsig av fersk hestemøkk og impregnering i form av kreosot. Odøren var deretter.

− Det luktet forferdelig, og vi tvilte på om det i det hele tatt var mulig å beholde kubbegulvet, bekrefter Børve.

En kreativ sjel foreslo å forsegle lukten ved sette enkelte av kubbene tilbake i et sandlag, og legge over et tykt glasslokk. Et undertrykk og effektbelysning gjør at fortidens gulvteknikk igjen kan beskues av leietakerne.

Børve forteller at ved inntreden i prosjektet var det forventet overraskelser. – Men etter hvert som vi jobbet oss gjennom ble antallet overraskelser langt over det vi først antok. Ett eksempel er da gulvene var gravet ut i Stenpakkhuset, og det viste seg at de sto på en slags kuleanordning. Midt i en ugunstig tidsperiode måtte vi stoppe all graving og sikre bygget. Men sammen fant vi løsninger og kunne låse søyleføttene på nytt igjen, sier Børve.

− Vi i Tolletaten har jo måtte gå med på noen kompromisser for byggets del. Men resultatet av rehabiliteringen har blitt atskillig bedre enn det vi så for oss. Tolletaten har alltid vært her, nå viderefører vi historien og sjelen i bygget, avslutter Tvinde.