Solåsen Kjeller Gård

29 leiligheter på Solåsen er bygd på en fredet gårds-eiendom med panoramautsikt over Kjeller.

Fakta

Sted: Johannes Nielsens vei, Kjeller

Prosjekttype: 29 leiligheter

Btoreal: 4.656 kvadratmeter

Kontraktssum ekskl. mva:
75 millioner kroner

Byggherre: Kjeller Stor Gård AS
(Veidekke Eiendom 50 % / Fridmark Eiendom 50 %)

Totalentreprenør: Seby

Arkitekt: Vindveggen Arkitekter

Landskapsarkitekt: IN’BY

Rådgivere: RIB/ RIBr: Sweco l RIB (stål): Høyer Finseth l RIG: Multiconsult l RIE: Bravida l RIV: ÅF Norge l RIVA: Øvre Romerike Prosjektering

Underentreprenører/leverandører: Grunnarb.: Nordby Maskin l Sprenging: Fjellsprenger l Betongarb.: Jan E. Engebretsen l Stålarb.: Åkrene Mek. Verksted l Elektro: Romerike Elektro l Rør: Bravida l Malerarb.: CB Gruppen l Mur, puss, flis: Stryken og Gudbrandsen l Taktekking: Icopal Tak l Trapper, balkongelementer: Nor Element l Flis lev.: Fagflis Kløfta l Ventilasjon: Energima l Plattendekker: Färdig Betong

Leilighetene utgjør første byggetrinn av to. Tiltakshaver for prosjektet er Kjeller Stor Gård AS, og det eies 50/50 av Fridmark Eiendom og Veidekke Eiendom. Disse kjøpte eiendommen av Forsvaret i februar 2012, og satte i gang med prosjek-tering i september samme år. Byggingen utføres av Seby AS i totalentreprise. Seby er et selskap i Veidekke-konsernet.

– Kjeller Gård har en stolt historie og med en plassering på et høydedrag har eien-
dommen en flott topografisk plassering. For oss, som arkitektkontor, er det en ære å få tegne et nybygg på denne tomten. Respekten for Kjeller Gård med dens rolle som tradisjonsbærer i området, har vært et viktig tema under utviklingen av boligprosjektet, sier arkitekt Martin Glomnes i Vindveggen Arkitekter.

– Vi har lagt stor vekt på utformingen av leilighetene. Ønsket om store, romslige og fleksible allrom med maksimal opplevelse av utsikt og dagslys har vært styrende. Et glassrekkverk er det eneste på terrassene mot sørvest, slik at utsikten i størst mulig grad kan oppleves innenfra, legger han til.

Sprengsteinsfylling
Prosjektleder Fredrik Grefslie i Seby AS forteller at de fikk noen utfordringer i oppstarten med dårligere grunnforhold enn forventet.

– Grunnforholdene var en blanding av fjell innerst på tomta og til dels dårlig blåleire midt i, med litt fastere masser i andre enden. Fjellet lå på et høyere nivå enn kjelleren, og det måtte sprenges og skiftes ut ganske mye dårlig masser. Vi valgte å frakte ut masser og etablere sprengsteinsfylling til fjell under hele bygget, forteller han.

Strenge varslingsrutiner
Solåsen ligger rett ovenfor Justervesenet, og Grefslie trekker frem dialogen de hadde i forbindelse med sprengning av tomta som meget positiv.

– Justervesenet er ikke glad i rystelser. De arbeider med utrolig høy presisjon, blant annet kalibrerer/kontrollerer de vekter og vektsett med ni desimaler på vekta. Det var strenge varslings-
rutiner. Vi måtte melde fra 14 dager før vi skulle sprenge slik at de kunne stenge ned deler av virksomheten. Noe av arbeidet utføres av roboter og foregår døgnet rundt og kanskje over flere dager. Så de stoppet alt og satte utstyret i låst posisjon for ikke å ødelegge det. På det feltet hadde vi god dialog, sier Grefslie.

Perioder for sprengning ble fastsatt i god tid, og tre dager før ble det gitt beskjed om både dag og klokkeslett.

– Vi hadde ingen store, men mange og mindre salver enn det vi vanligvis pleier. Det ble ikke registrert noen rystelser over grenseverdiene som var satt som krav. I prinsippet var de lik null, konstaterer han.

Egne tømrere
Råbygget omfatter hulldekker over plasstøpt kjeller med stål og plattendekker opp over i etasjene. Seby har gjennomført alt av tømrerarbeid med egne ansatte og har ellers kjøpt alle tekniske fag og alle finishfag som maler, parkett og fliser.

Snittstørrelsen på leilighetene er 99 kvadratmeter med bare fem to-romsleiligheter. Resten er tre- og fireroms leiligheter.

– Leilighetene har varierte planløsninger med noen gjennomgående med tre fasader som hjørneleilighetene og mindre leiligheter med en og to fasader, opplyser eiendomsutvikler Geir Chr. Nielsen i Fridmark Eiendom.

– Den kundegruppen vi har siktet oss inn mot skal ha mange av de kvalitetene som er i et hus inn i en leilighet. 80 prosent av kjøperne har solgt hus eller rekkehus, og Nielsen antyder at snittalderen på kjøperne er 50 pluss. Kun tre er barnefamilier, legger han til.

God samhandlingsfase
Både Grefslie og Nielsen synes det har vært et godt prosjekt å bygge.

– Vindveggen arkitektkontor har stått for utformingen, og det har blitt fornuftige løsninger. Vi har selvfølgelig vært med å påvirke og utvikle prosjektet sammen med byggherren og arkitekten, sier Grefslie og Nielsen samstemmer:

– Vi har kommet frem til løsninger som er økonomisk effektive.

Låven Kjeller Gård
Seby starter om ikke lenge byggingen av byggetrinn 2; «Låven» på Kjeller gård, som skal inneholde 35 leiligheter. Tiltakshaver er også her Kjeller Stor Gård AS. 

– Vi er godt i gang med prosjekteringen, og har allerede søkt om igangsettingstillatelse for grunnarbeidene, opplyser Grefslie.

Enerhaugen Arkitektkontor vant arkitektkonkurransen om dette prosjektet.

Nielsen uttrykker håp om at de etter hvert får bygge i den fredede hagen «til det hvite huset» fra 1780 som er hovedhuset på Kjeller Gård.

– Den utgjør 13 dekar, er uhensiktsmessig stor og blir ikke brukt til noe. Låven ble revet i 1994. Da skulle Forsvaret bruke eiendommen til egne formål. Planen var også at «det hvite huset» skulle rives for å bygge nytt administrasjonsbygg. På grunn av fredningsbestemmelsene er det ingen klare planer om hva «det hvite huset» skal bli til slutt, forteller han.

En gårdsdam med salamandere, midt på tunet, er også fredet. Deres livssyklus bestemmer gravetidspunkt som bare kan foregå mens salamanderne ligger i hi om vinteren. Eierseksjons-
sameiere vil bli pålagt skjøtselsansvar i henhold til bestemmelsene i reguleringsplanen.