Schweigaardsgate 21 og 23

Schweigaardsgt 21 og 23

Sted: Oslo

Prosjekttype: Kontorbygg

Bruttoareal: 25.200 kvm

Byggherre: ROM Eiendom

Totalentreprenør: Skanska Norge

Kontraktssum eks mva:
615 millioner kroner

Arkitekt: Lund + Slaatto Arkitekter (+ interiørark. Schweigaardsgate 21)

Interiørarkitekt: Lund + Slaatto og Mellomrom (Schweigaardsgate 23)

Prosjektledelse: OEC Consulting

LARK: Bjørbekk Lindheim

Rådgivere: RIB: Seim & Hultgreen - RG: NGI - RIBR og RIA: Multiconsult - RIV og utførende: Randem og Hübert - RI Energi: Hjellnes Consult - Ri rør: Siv. Ing. J. R. Hop - RIE og utførende: Lys og Varme

Underentreprenører/leverandører: Reservekraft: Reservekraft - Sprinkler: SP Sprinklermontasje - Automatikk: KlimaControl - Rørlegger: Imtech - Grunnarbeider: Marthinsen & Duvholt - Kalkpeling: Hercules Grundläggning - Spunt- og pelearbeider, avlast/ infiltrasjonsbrønn: Entreprenørservice - Betongpumping: Karlsrud Betongpumping - Armering: Romerike Armering - Betong: Norbetong - Kjerneboring i magerbetong for peler: Nikolaisen Service - Kjerneboring: NG Entreprenør - Gulvavretting: Resconsult - Solavskjerming: Vental Hunter Douglas - Solskjerming over tak: CO & LT Aps - Prefab. betong- og stålkonstruksjoner: Contiga - Prefabrikkerte fasadeelementer: Ringsaker Takelementer - Mur og puss: Viking Entreprenør - Brann-
isolering og -tetting: Firesafe - Rekkverk i glass: PKS Interiør og Industri - Tekking: Hesselberg Tak - Blikkenslager: Arth. Norderhaugs. Eftf. - Glassarbeider: Bolseth Glass - Vinduer: NorDan - Karuselldører: Boon Edam - Storkjøkken: Myhrvold Storkjøkken - Støvbinding: Edvardsson Entreprenør - Maler: malermester Henriksson - Natursteinsarbeider, fasade og gulv: Naturstein Montering - Flisarbeider: BBM i Norge - Avfallssystem: Eleiko - Tømrerarbeid: Noveta - Systemvegger og kontorfronter: Moelven Nordia - Spilevegger: Bosvik - Himlinger: Akustikk Innredning - Parkett: ABS Parkettgruppen - Datagulv: Sana Bygg - Gulvbelegg og fliser: Ragnar Andersson

Utviklingen ved Oslo S foregår ikke bare på sjøsiden. På den andre siden av sporområdet foregår det også en viktig transformasjon. Schweigaards-
gate 21 og 23 er siste tilskudd i den nye og moderne bebyggelsen i Oslos eldste bydel – og er Norges første BREEAM-NOR Excellent kontorbygg.

De to byggene har begge en stram kubistisk form. En slags dualisme - et Ying og Yang-forhold – der de legger seg til rette ved siden av naboene Oslo Z og Skatt Øst. Schweigaardsgate 21 har et livlig og lettere fasadeuttrykk, og skal straks huse leietaker Gjensidige. Schweigaardsgate 23 har med sine mørke natursteinsfasader et mer dempet og livserfarent uttrykk. Her har NSB-konsernet med flere underselskaper allerede flyttet inn.

Byggherre for de to volumene er Rom Eiendom, med OEC Consulting som byggherrens prosjektleder. Skanska Norge er totalentreprenør, mens Lund + Slaatto Arkitekter har hatt arkitekt-
ansvaret siden de gikk seirende ut av et parallelloppdrag i 2007.

Gallaplass
– Reguleringen er fra 2003/2006. Vi har underveis jobbet med flere potensielle leietakere, men var svært fornøyd da Gjensidige høsten 2009 valgte Schweigaardsgate 21 som sitt nye hovedkontor, forklarer prosjektdirektør Eyvind Skaar i ROM Eiendom.  Det lå ikke umiddelbart i kortene at NSB-konsernet skulle inn på egen tomt. Men da NSB hadde en oppsigelse på sitt daværende leieforhold, lå alt til rette for at konsernet fikk sitt hovedsete med gallaplass ut til egen kjernevirksomhet – sporområdene på Oslo S.

Arealpress
– På samme måte som med Oslo Z og Skatt Øst var det også her stramme fysiske rammer på høyder, der silhuetten og kvartalsrammene var gitt. Det var poengtert at det skulle være to volumer. Begge byggene var sterkt presset i areal, så det var et ønske om å maksimere mulighetene. Med tanke på romprogrammet, spesielt for NSB, var det en utfordring for denne tomten, sier daglig leder og partner i Lund + Slaatto Arkitekter, Pål Biørnstad.

Arkeologi
Byggestarten våren 2011 var i et område med svært utfordrende grunnforhold. Men også med forekomster av høyt verdsatte, men dessverre ikke-fornybare ressurser: arkeologiske kulturminner.

– VI ligger nær Middelalderparken, og det lå krav i rammetillatelsen om å få etablert en overvåkingsberedskapsplan. Vi hadde et godt samarbeid med Byantikvaren. Men vi visste ikke hvilke forsinkelser det ville innebære. Det var jo en tidsplan i kontrakten vi skulle oppfylle, minnes Skaar.

Det ble gjennomført et arkeologisk forprosjekt med skanning av grunnen, og påfølgende prøvegravinger der denne skanningen ga utslag. Med spunting rundt hele byggegropa, og fjerning av det uinteressante topplaget på to meter, lå de historiske massene avdekket.

– Siden terrenget her er kun 3-4 meter over havnivået, var vi avhengige av stripevis kalkstabilisering for å tåle vekten av anleggsmaskinene. I store deler av perioden var det arkeolog som analyserte mulige forekomster, men ingen arkeologiske forhold ble avdekket. Bunnen av byggegropa var nede på minus 7,3 meter, under der var det kalkstabilisert, sier Skaar. Byggene står på en vanntett bunnplate på 70 cm, med vanntette vegger.

Raskt fra bakken og opp
Grunn- og fundamenteringsarbeidene tok tid.

– På grunn av de arkeologiske forholdene og med uforutsette forhold, som Skanska håndterte meget godt, mistet vi ca. seks uker. Men fra august 2012, da vi var oppe på terrengnivå, og til juni i år, gikk det veldig raskt. På den korte tiden: to bygg på åtte etasjer, med tre felles kjelleretasjer, var et resultat av et godt lagarbeid mellom Skanska, OEC Consulting og flere av underentreprenørene, roser Skaar.

Prefabrikasjon
Gjenvinning av tapt tid skyldes i stor grad Skanskas vurdering av alternative, og mer effektive løsninger, med råbygget. Alle ytterveggselementene, på 3,7 x 7,2 meter, ble prefabrikkert på Ringsaker og montert på plass i Schweigaardsgate.

– Ferdiggraden var høy, med innsatte vinduer og med utvendig GU-kledning.  Uten unntak passet samtlige elementer, sier Skaar.

Prosjektet har utviklet seg over tid, og var også innom designutkast med mer komplekse geometriske uttrykk. Lund + Slaatto Arkitekter hadde imidlertid tidlig visjoner om et stramt og elegant ytre volum.

– Samtidig ville vi ha et mer levende og variert indre romforløp. Mye av temaet ligger i det innvendige siden det utvendige er maksimert og godt utnyttet, sier Biørnstad.

Lysgårdsrommet
– Det er en diagonalopplevelse i begge byggene som går fra Schweigaardsgate og som åpner seg opp på forskjellig vis. De to byggene er ulikt utformet; de er ikke speilvendte, men har varianter over samme tematikk, forklarer Biørnstad.

– Dette lysgårdsrommet skal være det sentrale der kontorene legger seg rundt. Det var viktig for prosjektet at det ble nok glass i de veggene som vender inn i rommet, slik at brukerne virkelig opplever hverandre, poengterer han.

I motsetning til hva man skulle forvente, ser verken Skaar eller Biørnstad beliggenheten til prosjektets nærmeste nabo, Nordenga bru, som noe entydig negativt. En tverrforbindelse som kommer fra vest, stiger opp til nivå med fjerde etasje og forsvinner ned igjen mot sør. Nordenga bru med sin geometri i hvitmalte stålsøyler, er en estetisk lekkerbisken.

– Nordenga bru er en formgiver for prosjektet. Fra og med femte etasje har man fri utsikt over brua. Men man ser også under og gjennom den fra de lavere etasjene. Det var en av grunnene til at vi valgte å ikke  legge kantina nederst eller øverst, men i femte etasje. Så vidt meg bekjent er det ingen andre prosjekter som har det. Plasseringen er med på å gjøre lysgårdsrommet til det mest spennende og innholdsrike i hele bygget, sier Biørnstad.

Dobbel glassfasade
– Den bretter seg inn og er et innsnitt i hele bygget. En dobbel glassfasade er gunstig i en situasjon der bygningskroppen blir liggende rett mot syd, man får kontrollert lysinnslipp og klima til lysgårdsrommet. Glassfasaden er et teknologisk element, som det er viktig å løse på en elegant og funksjonell måte. Begge byggene har også glasstak som kunne sluppet inn mye direkte solvarme, men her har vi utviklet et aluminiumsgrid som ligger over glasstaket. Den nøye tilmålte høyden på gridet, er beregnet ut i fra solvinkelen i Oslo. Dermed får man dagslys hele året, men aldri sollys direkte inn, sier Biørnstad.

Bærekraft
– Rom Eiendom skal ha mye ære for at disse to byggene ble de første i Norge med BREEAM-NOR Excellent. Det var en bratt, krevende og utfordrende lærekurve for alle i prosjektet, ikke minst for oss. Det blir både merarbeid og merkostnad for byggherre, men det vil betale seg på sikt. Her har vi vært gjennom prosessen og det har gitt Lund + Slaatto et forsprang, påpeker Biørnstad.

Rett før prosjektet ble igangsatt ble BREEAM-NOR lansert. Det lå derfor ikke noe krav om det i prosjektet, kun at det skulle ha energiklasse B.

– Etter hvert som vi sanket med oss poeng, hadde vi derimot et krav om Very Good, og et mål om Excellent, sier Skaar om miljøsertifiseringen. Måloppnåelsen (der kravet var minst 70 poeng) er 75 og 73 poeng for henholdsvis Schweigaardsgate 21 og 23.

– Som byggherrer har vi et ansvar for det vi bygger og etterlater oss, og Rom Eiendom har stort fokus på miljøaspektet ved eiendomsdrift og i nye bygg. Denne miljøambisjonen er nedfelt hos oss, noe også denne miljøsertifiseringen viser, avslutter Skaar.

Tekst og foto: Trond Joelson