Røahjemmet

Sykehjemmet på Hovseter er bygget som passivhus og har som målsetting å oppnå BREEAM-NOR Very Good – sertifisering. I tillegg til å være topp moderne med nye funksjoner og flere fasiliteter, gir det også hver enkelt beboer mer areal, sammenliknet med det gamle og utdaterte bygget som ble revet.

Fakta

Sted: Hovseter, Oslo

Prosjekttype: Sykehjem

Bruttoareal: 15.000 kvm

Byggherre: Omsorgsbygg Oslo KF

Totalentreprenør: HENT

Kontraktssum eks. mva.: 380 millioner kroner

Prosjektledelse: WSP Norge

Byggeledelse: OPAK

Arkitekt, LARK og IARK: LINK Arkitektur

Interiørarkitekt (løst inventar for Omsorgsbygg): Beate Ellingsen

Rådgivere: RIBfy: Norconsult | RIB: Will Arentz / Djerving | RIBR: Teknoconsult | VVS og VA: Asplan Viak | RIE: Heiberg & Tveter | RIG, RIV og RIVA: Grunn Teknikk |

Underentreprenører og leverandører: Riving: R3 | Rør: Caverion | Ventilasjon: Haaland Klima | Prefab betong: Norske Bæresystemer | Elektro: Powertech | Avfallssystemer: Envac | Heis: Starlift | Fast innredning: Idema | Lås og beslag: Dorma | Grunn- og utomhusarbeider: Firing & Thorsen | Trapper og rekkverk: Brødrene Midthaug | Lett-Tak: Lett-Tak | Oppmåling: Solli og Hoff | Maler: Artea | Kjerneboring og betongsaging: Mimax | Stillas: Xervon | Solskjerming: Vental | Blikkenslager: Storo Blikkenslagerverksted | Badekabiner: Parmarine | Termografering: Omega Energi | Taktekker: Hesselberg Tak | Glass og aluminium: EMA Glass | Fuging: Norfug | Universell utforming: Universelt | Himlinger: Oslo Bygginnredning | Flytegulv / trinngulv: Aker Byggteknikk | Porter: Port Innlandet | Gulvbelegg: Oslo Tapet og Gulvbelegg | Ståldører: Rapp Bomek | Vinduer: Nordan | Montasje prefab: Carl Gustav Solutions | Tømrerarbeid og montasje: Tiveta | Tømrer: GST | Stålarbeider: Bøttger & Co | Mur-, puss- og flisarbeider: Mur, Puss og Flisekspert | Betongarbeider: Polbetong | Peling: Seabrokers | Datagulv: Sigmund Olsen | WiFi og nettverk: Datametrix

En oppgradering og modernisering av sykehjemmet fra 1978 ble etter flere utredninger ansett som lite areal- og kostnadseffektivt. Byggherre Omsorgsbygg Oslo KF valgte heller å starte på bokstavelig talt bar bakke. Et nytt og vesentlig mer egnet sykehjem ble besluttet bygget, der foretakets høye miljøambisjoner med et lavt energibruk kunne oppfylles, i tillegg til å kunne anpasse bygget en fremtidsrettet velferdsteknologi og gjeldende myndighetskrav. Bakgrunnen var en konseptkonkurranse i 2013 som HENT AS og LINK arkitektur AS gikk seirende ut av. Forprosjekt ble kjørt frem mot sommeren 2014. Men prosjektet måtte gjennom en revisjon med Plan- og bygningsetaten grunnet tolkninger for hvordan reguleringsbestemmelsene og høyde/avstand til nabogrenser skulle vurderes.

– Vi måtte gjøre om prosjektet for de øverste etasjene, da vi ikke fikk innvilget dispensasjon i forhold til byggets avstand til avstand nabogrense. Opprinnelig skulle det være beboerrom på toppen og arealer for fellesfunksjoner lenger ned i bygget. Da hadde vi måttet redusere antall beboerrom vesentlig. Nå holder i stedet administrasjonen og dagsenteret til på toppen i den tilbaketrukne øverste etasjen, fordi de ikke er avhengig av fulle etasjer, sier Ingunn Sirevåg Jensen hos LINK arkitektur.

Større areal

Mens det gamle var i underkant av 10.000 kvadratmeter med 181 beboerplasser, er det nye sykehjemmet på drøye 15.000 kvadratmeter. I tillegg til de 163 beboerplassene, alle med enerom, er også et dagsenter nå på plass. Med kjeller og teknisk rom er bygget på ti etasjer, åtte regnet fra hovedinngangen.

Bygget har fått sitt fotavtrykk og høyde ut i fra noen viktige forutsetninger. – Byantikvaren var opptatt av at hovedstrukturen med høyblokker på Hovseter skulle videreføres. Også Sykehjemsetaten så store fordeler med denne T-formen; den er mer effektiv for sykehjemmets interne drift. Formen med tre grupper tilknyttet en kjerne gir driftsmessig store fordeler, blant annet kan antall ansatte på vakt reduseres, forklarer Jensen.

Blant flere arbeidsbesparende tiltak, med mindre fysisk håndtering av avfallet, er et stasjonært system for avfallssug. Hver etasje har flere nedkastpunkter, der avfallet går i et rørsystem basert på vakuumteknologi direkte ned i en container plassert i kjelleren.

Byggeledelse har vært ved OPAK, mens WSP Norge har hatt all prosjektledelsen fra begynnelse og frem til ferdigstillelse. Prosjektleder Olav Skryten forteller at vektingen på pris utgjorde 50 prosent.

– Pris var ikke den eneste vekting. Vi la vel så mye vekt på de andre to vektorene løsningsforslag og gjennomføringsmodell. HENT hadde lest oppgaven grundig og presenterte en god løsning og en gjennomføringsplan der det i detalj var beskrevet samarbeidet og hvordan involveringen mot byggherreorganisasjonen skulle legges opp, påpeker Skryten.

Løft i organisasjonen

Røahjemmet skulle, som Omsorgsbyggs øvrige prosjekter, bygges som passivhus, i tillegg til at miljøsertifiseringen BREEAM-NOR Very Good var målet. – Dette var et av HENTs første BREEAM-prosjekter. Vi hadde derfor ikke hele den standardiseringen av malverket vi trengte, og brukte mye tid og ressurser på å få det på plass. En del valg må tas relativt tidlig i en poengstrategi. Men det har vært et løft av kunnskap i egen organisasjon, i en prosess med gode rutiner som har gått veldig bra, sier prosjektleder for HENT AS, Erik Tveit.

– Passivhuskravet stiller flere krav, blant annet til kuldebrokunnskap og tetthet. Jevnlig kjørte vi termograferinger både på klimavegger og glassfasader for å få gjort eventuelle utbedringer tidlig i prosessen. At vi hadde mye fokus på bygging av ytterveggene, ga uttelling; tetthetsmålingen viste 0,4, mens kravet var på 0,6, sier Tveit.

Det nye sykehjemmet ligger omtrent der det gamle volumet lå. Med grunnforhold bestående av jord/leire og noe fjell som måtte sprenges bort, er bygget fundamentert med stålkjernepeler til fjell. All konstruksjon, også kjellerveggene, er prefabrikkerte betongelementer, med stål og hulldekker i etasjene oppover.

Fasadeoppbyggingen er en klassisk klimavegg, bygget opp med stendere og GU, og 350 millimeter blåseisolasjon i yttervegger. Det krever mindre lagringsplass, gir mindre avfall, bedre logistikk, og en mer rasjonell fremdrift. Samtidig som det kan oppnås bedre arbeidsmiljø med en reduksjon av støvulempene for de som utførte arbeidet.

Høyder og montering

– Ti etasjer er et relativt høyt bygg, så vi brukte tid på å finne gode og trygge løsninger. Bransjestandarden sier at man skal kunne løfte på plass elementer tre støpte dekker over der det foregår innredningsarbeider. Dersom et hulldekke eller en veggskive – her er den tyngste veggskiven på 18 tonn – skulle deise ned, kan den i teorien havne helt ned i kjelleren. I HENT har vi bestemt at vi ikke skal jobbe under der det løftes, forklarer Tveit.

Denne forholdsregelen vil skape utfordringer for fremdriften dersom man må vente helt til hele råbygget er ferdig montert før de innvendige arbeidene kan starte opp. Da måtte fremdriften krympes inn andre steder, som igjen kunne bety utfordringer i HMS-arbeidet på et senere tidspunkt.

– I samarbeid med råbyggsleverandøren planla vi nøye å finne soner der det kunne løftes inn elementer på den ene siden av bygget, mens det ble gjort innvendige arbeider på den andre siden. Slik byttet vi på. Det ble en tett koordinering der det handler om kontinuerlig skiftende avsperringer og hele tiden å ha kontroll på personell på byggeplassen. Skulle vi ha ikke ha løst det på denne måten ville det gitt oss åtte til ti ukers tapt fremdrift. Men det viktigste var vissheten om at det ikke ville vært personell under der vi monterte – om det hadde skjedd noe, sier Tveit.

I tillegg til standard kravspesifikasjon har Oslo kommune for det enkelte bygg utarbeidet en rekke tekniske og FDV-begrunnede krav for formålsbygg – den såkalte FKOK`en – Felles kravspesifikasjon for Oslo kommune.

– Den er krevende og sjelden prosjekttilpasset, siden det er en del avklaringer som mangler. Her hadde vi en intern forventningsavstemming i HENT, men var helt avhengige av også å ha en god og løpende dialog med byggherre, for å ha en felles forståelse og riktig tolkning at vi hadde levert det vi skulle. Vi la også vekt på å få et godt samarbeid med ue-ene våre. Vi har jo ikke noen egenproduksjon, og er derfor helt avhengig av kunnskapen fra de aktørene vi inngår et samarbeid med, forklarer Tveit.

Tveit og Skryten forteller om et godt samarbeid, som begge sider av bordet var helt avhengige av.

– Vi føler at HENT har hatt et stort handlingsrom og stor løsningsfrihet. Fra byggherrens side er det viktig å ha respekt for det handlingsrommet; det handler jo om å ha gjensidig tillit til hverandre. Samarbeidet oss imellom har fungert veldig bra gjennom alle fire årene, det er forholdsvis sjelden en opplever, understreker Skryten.

Etter at HENT hadde gjennomført sin trimmede ferdigstillelse med systemtesting over flere omganger, ble prosjektet overlevert til Omsorgsbygg 28. april. Noen få dager senere ble Røahjemmet overlevert til bruker Sykehjemsetaten. De første beboerne flytter inn 6. juni i år.